Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Положительные и отрицательные стороны доверительного управления квартирой, оформление договора

Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:

  • поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
  • оформления договорной документации;
  • контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
  • ежемесячного получения платежей и других действий.

Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.

Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:

  • надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
  • приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
  • сдающему два и более объекта;
  • не успевшему вступить в наследство и др.
  1. Доверитель – собственник недвижимости;
  2. Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
  3. Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).

Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.

Право доверительного управления

Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:

  • поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
  • контроль состояния арендуемого имущества;
  • подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
  • своевременное получение арендной платы;
  • обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
  • бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
  • урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
  • страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
  • выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.

Обязанности управляющего

На плечи управляющего ложиться множество обязанностей, и большинство из них связано с поиском хорошего арендатора, который будет не только исправно выплачивать плату за квартиру в описанном размере, но и не навредит недвижимости, что очень важно, учитывая низкую культуру некоторых современных арендаторов. Именно потому их время от времени нужно «проведывать» или проще говоря, проверять. И этим тоже занимается управляющий.

Читать еще:  Какие документы нужны для признания семьи малоимущей в 2022 году

А теперь подробнее об обязанностях управляющего, как практически самого главного человека после владельца:

  • Full-Service-Paket_556_85Управляющий должен заниматься поисков арендаторов, а если они не были найдены, то в его обязанности часто входит оплата простоя квартиры;
  • Составление договора найма или аренды, условия которого он может корректировать и менять, но чтобы не затрагивать интересы владельцев. Кроме того, в компетенции управляющего заключение этого договора;
  • Передача квартиры и имущества, которое в ней стоит согласно акту приёма-передачи. Кроме того, управляющий может подписывать этот документ от своего имени, а не от имени владельца;
  • В обязанности управляющего входит регулярная проверка соблюдения арендаторами условий подписанного договора, в том числе посещать вверенную ему квартиру и опрашивать соседей;
  • Человек может получать арендную плату и передавать её владельцу или выгодоприобретателю. Также желательно указать, в каком виде удобнее перечислять арендную плату;
  • Если квартира не находится в аренде, за этот период доверенное лицо вынуждено оплачивать все коммунальные счета, а также проверять, как это делают арендаторы, чтобы потом владельцу не пришли счета за коммуналку с космическими цифрами;
  • Регулярно проводить страхование жилья. Это может показаться мелочью, но бланк страховки позволит избежать множества неприятностей финансового характера, если случайно затопят соседи или произойдет пожар;
  • Регулярно проводить ремонт в квартире, поддерживая её в том же состоянии в котором она была передана управляющему. Также в хорошем состоянии должны находиться техника и электроника, которые есть в квартире. Их ремонт тоже ложится на плечи управляющего;
  • Оплата налогов и сдача декларации;
  • nadoedlivye-kvartirantu2Предоставление владельцу отчетов о проведенных действиях. Следует указать, когда и с какой периодичностью их представлять.

Кстати, стоит уточнить компенсацию ущерба со стороны арендатора, ведь он тоже несет часть ответственности. Кроме того, с владельца никто не снимал его обязанностей, потому в случае форс-мажора он тоже может принимать активное участие в решении неурядиц.

Издержки доверительного управления недвижимым имуществом

Плюсы доверительного управления очевидны. Однако, решив воспользоваться данной услугой, нужно учитывать и некоторые сложности, с которыми собственник жилья реально может столкнуться. Минимальное участие собственника в управлении своим имуществом, являющееся немаловажный плюсом доверительного управления, вполне может стать и его главным риском. Степень данного риска во многом зависит от добросовестности риэлтора и агентства недвижимости. Заключая договор, вы фактически передаете все права на управление жильем третьей стороне в их лице. Ваши визиты в квартиру будут возможны только в сопровождении агента или риэлтора и в заранее оговоренное время. И хоть все, что в данном случае должно интересовать хозяина квартиры, — это получение стабильного дохода от недвижимости, многие собственники хотят по возможности держать «руку на пульсе», и их можно понять.

Читать еще:  Как рассчитать ЕНВД в Свердловской области в 2022 (сумма)

Одна из распространенных причин конфликта между собственником и управляющим – контингент жильцов, арендующих квартиру. Нередко бывает, что риэлторы многократно пересдают такие квартиры, допускают субаренду, и поселиться в них могут люди, которых сам хозяин едва ли пустил бы на порог. Ваша квартира вполне может превратиться в наркоманский притон или даже в бордель. При этом надо учитывать, что уличить риэлтора в недобросовестности будет непросто. Равно как и выселить неудобных квартирантов до истечения срока договора. Еще один возможный риск связан с сохранностью вашего имущества. Не исключено, что жильцы, например, испортят отделку либо сломают вам бытовую технику или мебель.

Договор оказания услуг по управлению недвижимым имуществом

Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.

Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.

Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.

ПОЛЕЗНО: по ссылке подробнее о составлении договора с помощью нашего адвоката

Виды договоров доверительного управления

Вид доверительного управления зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.

Читать еще:  Выплата алиментов если ребенок учится после 18 лет

Так, договор доверительного управления может заключаться в отношении:

  • ценных бумаг;
  • исключительных прав;
  • предприятий;
  • недвижимости;
  • наследственного имущества;
  • воздушных или морских судов и т. д.

Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу Положения Банка России от 03.08.2015 N 482-П объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:

  • товарораспорядительных ценных бумаг,
  • векселей,
  • чеков,
  • депозитных сертификатов,
  • неименных сберкнижек (на предъявителя).

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Отношения между учредителем и управляющим выстраиваются на основании договора. Как и переход права собственности, каждый случай передачи объекта в доверительное управление должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Соглашение ДУ должно содержать несколько обязательных условий:

  1. Наименование сторон (доверительного управляющего, а также физического или юридического лица, в интересах которого работает агентство).
  2. Состав имущества, которым предстоит управлять (характеристики квартиры, ее адрес, основания возникновения права собственности).
  3. Срок действия соглашения.
  4. Размер и форма выплаты гонорара управляющему.

Если в тексте отсутствует хотя бы одно из этих условий, соглашение могут признать ничтожным.

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Независимо от того, какие полномочия предоставлены доверительному управляющему, НДФЛ и налог на имущество должен платить собственник. При этом доходом будет считаться вся полученная владельцем сумма, без вычета комиссии агентства

Ответы на частые вопросы

Вопрос совместного использования общей долевой собственности требует детального рассмотрения. Обычно к соглашению стороны обращаются, когда мирному сосуществованию угрожает чье-либо некорректное поведение и необходимо зафиксировать правила в письменном виде. В такой ситуации без помощи высококвалифицированного юриста не обойтись. Специалист в области жилищного и гражданского права подскажет, как правильно сформулировать правила проживания, и какие пункты нуждаются во включении в письменное соглашение.

Если дело дойдет до суда, только грамотная и аргументированная позиция на суде поможет отстоять интересы собственника. Опытный юрист поможет составить исковое заявление и выступит на суде, доказывая законность требований истца.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector