Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить договор аренды помещения под магазин

Как составить договор аренды помещения под магазин?

Предпринимательская деятельность может принести немалый доход, но сначала в дело придется основательно вложиться. И продажа товаров любого рода — не исключение. Один из важнейших этапов подготовки в этом вопросе — поиск помещения. Для покупки далеко не у всех есть средства, поэтому многие прибегают к варианту аренды недвижимости, на которую уже оформлено право на осуществление коммерческой деятельности. В этой процедуре очень важно правильно составить договор аренды помещения. О том, как составить подобный документ под магазин — далее в статье.

Я – собственник коммерческой недвижимости

Здравствуйте! Зовут меня Родионова Ольга Александровна, проживаю я в городе Тюмени. В 2011 году оформилась в качестве индивидуального предпринимателя. В банке взяла кредит на покупку торгового павильона в размере 1 000 000 руб. Торговый павильон находится во дворе многоэтажных жилых домов. Место людное, проходимое.

Павильон

Торговый павильон во дворах.

Первоначальной идеей было ведение розничной торговли в павильоне. Длительное время прежние владельцы именно этим и занимались: торговали продуктами питания, сигаретами, пивом и безалкогольными напитками. Так как произошли изменения в правилах розничной торговли, торговать алкоголем и табачными изделиями в неспециализированных помещениях стало запрещено. Поэтому владельцы розничной точки решили продать имущество.

Продуктовый павильон – не вариант

Мне было совсем не страшно начинать собственный торговый бизнес в кредит. Идей было много. Сначала продолжила торговлю продуктами.

Спустя год перед нашим павильоном построили новый дом, в котором открылась точка сетевой «Пятерочки». Вот с этого момента бизнес начал хромать. Выручка с каждым днем падала.

Если в первые месяцы работы общая выручка составляла около 500 000 руб., то через полгода после открытия супермаркета снизилась до 300 000 руб. Нужно было платить зарплату продавцам, налоги, отчисления, кредит банку, рассчитываться с поставщиками. Возникла новая идея.

Расширение ассортимента

Мы разделили павильон площадью 60 кв.м на 2 половины. В одной торговали продуктами, завезли разливное и бутылочное пиво, расширили ассортимент кондитерских изделий и выпечки. На этом какое-то время продуктовый бизнес еще держался.

Отдел люстр

Вторую половину заняли светильниками и прочими мелочами.

Вторую половину заняли светильниками, лампочками, розетками, выключателями, люстрами и прочими мелочами, необходимыми в квартирах. Плюс ко всему во второй половине располагался стол заказов на установку натяжных потолков.

Нововведение спасло утихающий розничный бизнес. Покупателей привлекло присутствие необходимых товаров рядом с домом. Да и “натяжные потолки” не остались без клиентов.

Естественно, что пришлось оформить дополнительные виды деятельности в налоговой. Налоги платили своевременно.

КС вновь напомнил о возможности размещения нестационарных торговых объектов возле многоквартирных домов

19 апреля Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 14-П по делу о проверке конституционности ряда положений федерального законодательства, регулирующих вопросы размещения нестационарных торговых объектов возле многоквартирных жилых домов и полномочия муниципалитетов в этой сфере, которые ранее уже были предметом рассмотрения Суда.

Повод для повторного обращения в КС и позиция заявителей

Ранее пермские предприниматели Ирик Касимов, Наиля Мухаметзянова, которые владеют нестационарными торговыми объектами, участник общей собственности на участок земли, на котором размещен многоквартирный жилой дом, Алексей Хадеев и ТСЖ «Мирный» уже обращались в Конституционный Суд с жалобой на несоответствие Основному Закону п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса, ч. 7 ст. 10 Закона о государственном регулировании торговой деятельности, а также абз. 22 ч. 1 ст. 2, п. 25 ч. 1 ст. 16 и п. 3 ч. 2 ст. 45.1 Закона об общих принципах организации местного самоуправления.

Тогда КС отказался рассматривать жалобу по существу, но указал в своем Определении от 5 декабря 2019 г. № 3273-О, что органы местного самоуправления не могут запрещать торговые киоски, палатки, передвижные сооружения на придомовой территории, если на этом имеется согласие собственников жилья и не нарушается федеральное законодательство.

В связи с этим заявители обратились в Верховный Суд с просьбой о пересмотре ввиду новых обстоятельств апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам ВС, ранее отменившей решение Пермского краевого суда и отказавшей в удовлетворении требования о признании недействующим подп. 4.1.12 Правил благоустройства и содержания территории в г. Перми в части запрета на размещение нестационарных торговых объектов на придомовых территориях. Тем не менее ВС отказал им, отметив, что в апелляционном определении толкование норм материального права не противоречит правовым позициям Конституционного Суда.

В то же время Галиб Дадашов совместно с иными гражданами обращался в Ярославский областной суд с административным иском о признании частично недействующими Правил благоустройства территории г. Ярославля. Отказывая в этом, облсуд исходил из того, что вопросы размещения нестационарных торговых объектов как элементов благоустройства регулируются именно правилами благоустройства территории муниципального образования, а федеральное законодательство в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения запрещает размещать такие объекты во дворах многоквартирных жилых домов.

В свою очередь, ООО «Быстрое питание» обратилось с административным иском в Калининградский областной суд, требуя признать недействующими подп. 8.8.1 и 8.8.2 Правил благоустройства территории городского округа «Город Калининград». Областной суд отказал в иске со ссылкой на то, что размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке, образованном под многоквартирным жилым домом, не направлено непосредственно на обслуживание и эксплуатацию этого дома и объектов, входящих в состав общего имущества жильцов, а текущим законодательством не допускается размещение на таких участках нестационарных торговых объектов. Попытка оспорить такое решение суда в вышестоящих инстанциях не увенчалась успехом.

В своих жалобах в Конституционный Суд Ирик Касимов, Наиля Мухаметзянова, Алексей Хадеев, ТСЖ «Мирный», Галиб Дадашов и ООО «Быстрое питание» отметили, что оспариваемые ими законоположения в контексте судебной практики позволяют органам местного самоуправления городского округа посредством принятия правил благоустройства территории муниципального образования вводить не основанный на законе абсолютный запрет на размещение нестационарных торговых объектов на придомовой территории. Таким образом собственники помещений в многоквартирном доме необоснованно ограничиваются в праве извлекать доход от использования придомовой территории, а хозяйствующие субъекты – вправе вести на ней торговую деятельность, что препятствует конкуренции и развитию предпринимательства.

КС не выявил противоречие оспариваемых норм Конституции

Конституционный Суд отметил, что оспариваемые нормы права являются предметом его рассмотрения в той мере, в какой по смыслу правоприменительной практики они наделяют органы местного самоуправления полномочием регулировать вопросы размещения таких элементов благоустройства, как нестационарные торговые объекты, на придомовой территории многоквартирных жилых домов.

Как пояснил КС, органы местного самоуправления не наделены полномочием устанавливать в правилах благоустройства территории муниципального образования абсолютный (недифференцированный) запрет на размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, относящихся к придомовой территории многоквартирного дома, если собственники этих участков согласны на размещение таких объектов и соблюдены все законные требования. В свою очередь, действующее федеральное законодательство не запрещает размещение нестационарных торговых объектов в границах придомовой территории многоквартирного дома. Тем не менее ряд муниципалитетов продолжают запрещать размещение таких объектов на придомовой территории и после появления Определения № 3273-О, а также запуска реализации правительственной «регуляторной гильотины», признавшей утратившими силу ряд санитарных правил с 1 марта 2021 г.

«Следовательно, сохранение данного запрета в актах органов местного самоуправления в неизменном виде после этой даты – тем более в условиях обнаружившейся в правоприменительной практике недостаточной правовой определенности категории “территория двора” – способно породить вопрос о соответствии их в указанной части нормативным актам большей юридической силы, который может быть разрешен в судебном порядке как при рассмотрении гражданского дела, так и по правилам административного судопроизводства», – отметил КС. Он добавил, что нужно различать понятия «придомовой» и «внутридворовой» территорий применительно к конкретному многоквартирному дому, когда в качестве таковых могут выступать как совпадающие, так и разные территории, что должно быть принято во внимание при осуществлении правового регулирования и в правоприменительной практике.

Читать еще:  Штраф за перевозку пассажиров без лицензии

Суд также пояснил, что принятие общим собранием собственников жилья в многоквартирном доме решения о предоставлении в аренду придомовой территории или ее части для размещения нестационарного торгового объекта возможно, если земельный участок образован и проведен его государственный кадастровый учет. Если же земельный участок не образован и не состоит на государственном кадастровом учете, то земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования, а собственники жилья в доме вправе владеть и пользоваться ею в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При ином подходе, заметил КС, создавались бы предпосылки для неправомерного извлечения собственниками помещений в многоквартирном доме дохода от использования участка земли, в действительности находящегося в частной собственности иных лиц или в публичной собственности. С этим согласуются положения некоторых муниципальных нормативных актов о том, что на территории муниципального образования запрещено размещение нестационарных объектов мелкорозничной торговой сети на придомовых территориях, если земельный участок не образован.

Тем самым Суд признал конституционными оспариваемые нормы, поскольку они не исключают возможность для собственников земельных участков, образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет, принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов, если это не нарушает законодательство РФ. При этом муниципалитеты могут воспроизводить в правилах благоустройства обязательные требования, предусмотренные законодательством РФ, сохраняющие свою юридическую силу, если это не приведет к установлению дополнительных запретов и ограничений. Кроме того, могут предусматриваться требования к удаленности нестационарных торговых объектов от зданий и сооружений, к сочетанию нестационарных торговых объектов с иными элементами благоустройства, к внешнему облику и техническим (конструктивным) особенностям нестационарных торговых объектов и т.п. Не должны устанавливаться требования, каким-либо образом препятствующие конкуренции, подчеркнул КС.

В течение одного года со дня вступления в силу постановления Суда органы местного самоуправления муниципальных образований, ранее запретившие размещение нестационарных торговых объектов на образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участках, относящихся к придомовой территории МКД, должны привести свое правовое регулирование в соответствие с конституционно-правовым смыслом норм федерального законодательства, выявленным в этом судебном акте.

«До истечения указанного срока допускается применение правил благоустройства в действующей редакции в части, не противоречащей иным положениям законодательства. Если необходимые изменения не будут внесены в указанный срок, следует исходить из того, что по его истечении запрет на размещение нестационарных торговых объектов на таких земельных участках, установленный правилами благоустройства территории муниципального образования, более не подлежит применению», – отмечено в постановлении. Кроме того, Конституционный Суд распорядился пересмотреть дела всех заявителей.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что законодатель ранее принимал попытки к совершенствованию правового регулирования организации нестационарной и развозной торговли, однако соответствующий законопроект № 601732-7 так и не был принят. Постановление № 14-П отчасти восполнило данный пробел, защитив права собственников МКД на земельный участок при доме, имеющий границы, пояснила она.

По словам эксперта, такое решение является верным, поскольку участок не находится в государственной или муниципальной собственности, не подлежит включению в схему размещения нестационарных торговых объектов, оснований для обязания освободить участок от подобных объектов, как и признания сделок собственников МКД ничтожными, не имеется. «При этом возведение данной постройки не нарушает права органа местного самоуправления. Расположенный при доме земельный участок находится на праве общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании принимают решение о его предоставлении третьим лицам в пользование (например, в аренду) для размещения нестационарного торгового объекта, такое право основано на положениях ст. 209 ГК РФ и ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и распространяется на всю территорию земельного участка, расположенного при доме в пределах его границ», – подчеркнула Валентина Ященко.

Она добавила, что российское законодательство не исключает возможность для собственников образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов, а также о предоставлении их в аренду третьим лицам для осуществления предпринимательской деятельности. «Вместе с тем введенные органами местного самоуправления правила благоустройства содержат ограничения и явно нарушали права собственников МКД на распоряжение принадлежащим им имуществом, ограничивая конкуренцию», – заключила эксперт.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, если собственник нежилого коммерческого помещения является также и собственником общедомового имущества (включая придомовую территорию), то необходимо обязательно учитывать его интересы при определении возможности использования такого имущества: «У жителей имеется право на использование придомовой территории путем озеленения, облагораживания, размещения объектов инфраструктуры и т.п. Следовательно, и у собственников нежилых помещений такое право должно сохраняться (при условии согласия иных собственников, выраженного на собрании)».

Эксперт добавил, что органы местного самоуправления могут разрабатывать и устанавливать правила благоустройства территории, однако это должны быть именно правила, а не необъяснимые и категоричные запреты. «Данное постановление КС РФ однозначно повлияет на судебную практику. Сам Суд подчеркивает, что уже неоднократно указывал на недопустимость запретов в правилах благоустройства, однако далеко не во всех муниципальных образованиях были приняты соответствующие изменения. В связи с этим КС прямо указал в резолютивной части постановления: если муниципальные образования сами не внесут изменения в правила благоустройства в течение года, то подобные запреты перестают действовать автоматически», – резюмировал Александр Немов.

Договор аренды торгового павильона

В рамках программы благоустройства вестибюлей и подуличных переходов метрополитен организовывает торговое пространство, где пассажиры смогут сделать необходимые покупки по пути следования домой или на работу.
Возведение киосков и павильонов, установка торговых автоматов производится с учетом действующих строительных и санитарных норм и правил, а также ширины прохода, необходимого пассажиропотоку в часы пик.

Павильоны и киоски

  • Договоры на осуществление торговой деятельности заключаются только через открытые аукционы в электронной форме;
  • Порядок проведения аукционов утвержден постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности»;
  • Срок действия договоров в соответствии с постановлением № 26-ПП — 5 лет без права пролонгации;
  • Специализации объектов (павильоны, киоски): комплексная*, продовольственные товары, печать, театральные билеты;
  • Стартовая цена аукциона в соответствии с постановлением №26-ПП — от 6610 до 10170 рублей за кв.м. в месяц в зависимости от станции и величины пассажиропотока;
  • Принять участие в аукционах могут юридические лица и индивидуальные предприниматели;

Место проведения торгов — электронные торговые площадки www.roseltorg.ru, www.sberbank-ast.ru

Вендинговые автоматы

  • Договоры на размещение вендинговых автоматов заключаются только через открытые аукционы в электронной форме;
  • Порядок проведения аукционов утвержден постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности»;
  • Срок действия договоров в соответствии с постановлением № 26-ПП — 5 лет без права пролонгации;
  • Стартовая цена аукциона в соответствии с постановлением №26-ПП — от 6610 до 10170 рублей за кв.м. в месяц в зависимости от станции и величины пассажиропотока;
  • Принять участие в аукционах могут юридические лица и индивидуальные предприниматели;

Место проведения торгов: электронная торговая площадка www.otc.ru;

Банкоматы и платежные теминалы

  • Договоры на размещение банкоматов заключаются только через открытые аукционы в электронной форме;
  • Порядок проведения аукционов утвержден приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса»;
  • Срок действия договоров — 5 лет без права пролонгации;
  • Стартовая цена аукциона определяется на основании отчета об оценке;
  • Принять участие в аукционах могут юридические лица и индивидуальные предприниматели;

Место проведения торгов: электронная торговая площадка www.otc.ru.

Система оценки торговых объектов, расположенных на территории ГУП “Московский метрополитен”

В ГУП «Московский метрополитен» введена следующая Система оценки торговых объектов, расположенных на территории ГУП «Московский метрополитен»:

1Вежливость персонала5
2Единый и эстетичный стиль торгового оборудования5
3Оригинальный дизайн интерьеров5
4Презентабельность витрины4
5Креативная выкладка реализуемой продукции4
6Коммуникация с сотрудниками СНД4
7Знание персоналом английского (китайского) языка4
8Четкое зонирование реализуемой продукции4
9Возможность оплаты банковской картой (с опцией Pay Pass, Apple Pay, Android Pay)3
10Ведение политики лояльности для постоянных клиентов3
11Оригинальная форма продавцов2
12Обратная связь с покупателями2
13Соблюдение Дизайн-кода1

Результаты оценки:

15-20 баллов – получение 1 звезды «Проверено. Московский Метрополитен»
21-30 баллов – получение 2 звезд «Проверено. Московский Метрополитен»
31-36 баллов – получение 3 звезд «Проверено. Московский Метрополитен»
Срок действия результатов оценки – 1 месяц
Результаты оценки подлежат отмене в случае выявления нарушений при проверке торгового объекта.
Получение «звезд» означает попадание Организации в список лучших контрагентов метрополитена, что будет освещаться в СМИ.

Условия сотрудничества

Договоры на осуществление торговой деятельности, на размещение банкоматов, на аренду недвижимого имущества заключаются только через открытые аукционы в электронной форме

Порядок проведения аукционов в отношении нестационарных торговых объектов утвержден постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности». СКАЧАТЬ

Порядок проведения аукционов в отношении объектов недвижимого имущества и банкоматов утвержден приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса». СКАЧАТЬ

Срок действия договоров в соответствии с постановлением № 26-ПП — 5 лет без права пролонгации

Срок действия договоров в отношении банкоматов — 5 лет без права пролонгации

Срок действия договоров в отношении объектов недвижимого имущества — 10 лет без права пролонгации

Специализации объектов (павильоны, киоски): комплексная*, продовольственные товары, печать, театральные билеты

Стартовая цена аукциона в соответствии с постановлением №26-ПП — от 6610 до 10170 рублей за кв.м. в месяц в зависимости от станции и величины пассажиропотока

Стартовая цена аукциона по банкоматам и объектам недвижимого имущества определяется на основании отчета об оценке

Принять участие в аукционах могут юридические лица и индивидуальные предприниматели

Место проведения торгов: электронная торговая площадка ЗАО «Сбербанк-АСТ» www.sberbank-ast.ru, электронная торговая площадка www.otc.ru.

Передача прав по договору третьим лицам (субаренда) строго запрещена

Порядок осуществления торговой деятельности регламентирован дизайн-кодом

Материалы для действующих контрагентов

Распоряжение Департамента торговли и услуг города Москвы от 21.08.2012 № 136 «Об утверждении номенклатуры специализаций нестационарных торговых объектов, минимального ассортиментного перечня и номенклатуры дополнительных групп товаров в соответствии со специализацией». СКАЧАТЬ.

Дизайн-код нестационарных торговых объектов на территории метрополитена. СКАЧАТЬ.

Алгоритм подключения нестационарных торговых объектов к электросетям. СКАЧАТЬ.

Образец письма о согласовании специализации. СКАЧАТЬ.

Порядок согласования и требования к дизайн проекту СКАЧАТЬ.

Образец письма о согласовании дизайн-проекта. СКАЧАТЬ.

Образец заявки на выдачу карточек продавца. СКАЧАТЬ.

По всем возникающим вопросам необходимо обратиться в Службу небилетных доходов.

Договор аренды при ЕНВД

> > > > Подробный образец договора аренды торговой площади обуславливает предоставление во временное пользование на оговорённый срок помещения.В договоре аренды торгового павильона, взятом за основу образца, отражены взаимоотношения нанимателя и Арендодателя в случае разрешения конфликтных ситуаций, к примеру, право владельца помещения не возвращать находящееся там оборудование и товар в случае возникновения задолженности до полного её погашения.Предусмотрены два способа расчётов по арендной плате, детально отработаны обязанности Арендатора вести деятельность только с соблюдением условий пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований.Отдельным пунктом оговорено, что прекращение срока действия контракта не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий.Образцы по теме: Договор. Торговля1.1. Арендодатель обязуется предоставить

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: детали, которые все упускают

Процедура сопровождения сделки с коммерческой недвижимостью предполагает несколько этапов: юристы проверяют недвижимость, согласовывают схему сделки, определяют гарантию и так далее. Чтобы подытожить и зафиксировать эти действия, заключают договор купли-продажи коммерческой недвижимости. Это святая святых сделки, поэтому так важно, чтобы в договоре были отражены даже те детали, которые многим кажутся несущественными. Но обо всем по порядку.

Договор состоит из разделов, каждый из которых имеет свою специфику. Каждый по-своему важен, и ни один нельзя опускать.

Предмет

Это первый раздел, в котором подробно описывается, о чем именно говорится в договоре. В нашем случае это коммерческая недвижимость — помещения, здания, земельные участки. Двояких толкований в этом вопросе быть не должно, только четкие указания, кто что продает, а кто что покупает.

Характеристики недвижимости и гарантии сторон

Здесь начинаются нюансы. Не бывает такого, чтобы кому-то понадобилось просто помещение, любое, без всяких условий. Если человек решил приобрести коммерческую недвижимость, у него уже есть цель, и объект должен ей соответствовать. Исходя из этой цели определяются важные параметры объекта, и они фиксируются в договоре в качестве гарантий продавца.

Например, мощности электроэнергии. Или наличие договора аренды с определённой ставкой, если покупается помещение под арендный бизнес. Все это должно быть четко отражено в договоре. В противном случае покупатель впоследствии не сможет заставить продавца нести ответственность за неисполнение своих обязательств.

Почему это важно? Бывает, что собственники, стремясь увеличить стоимость помещений, идут на нарушение закона при согласовании перепланировок или подключении дополнительных мощностей.

Например, мы сталкивались ситуацией, когда продавец, стремясь приспособить помещение бывшей библиотеки, примыкающей к жилому дому, под продовольственный магазин, подделал протокол общего собрания собственников жилья. Мы это обнаружили, проведя выборочный опрос людей, якобы поставивших подписи на протоколе.

Продавец категорически отрицал факт подделки протокола. Но когда мы в договоре предусмотрели гарантии продавца относительно соблюдения закона при оборудовании разгрузочной площадки и штрафные санкции за нарушение гарантий, продавец отказался от сделки.

Правда, если посмотреть на договор глазами продавца недвижимости, можно увидеть, как много не зависит от его решений, например, наличие природоохранных зон или статус объекта культурного наследия. Поэтому договор — это всегда компромисс между желаниями покупателя и возможностями продавца.

Цена и порядок расчета

Сразу хотим предупредить о главном — вносите в договор настоящую цену! Не впутывайтесь в схемы, когда в договоре стоит заниженная стоимость, а остальную часть стороны оплачивают в обход договора. Если вдруг продавца признают банкротом, такая сделка имеет все шансы для признания недействительной. Недвижимость вернут в конкурсную массу, покупатель окажется в очереди среди других кредиторов и с заниженной рыночной стоимостью в договоре получит в лучшем случае символическую компенсацию.

Порядок расчета в сделках с коммерческой недвижимостью должен гарантировать соблюдение баланса интересов продавца и покупателя, и его тоже отражают в договоре. Основные способы немного отличаются от региона к региону.

Основные способы:

Аккредитив. Самый популярный порядок расчета в Москве, при котором при подписании договора или в течение пары дней после этого покупатель перечисляет средства на специально открытый банковский счет. После регистрации права собственности продавец может прийти в банк с соответствующими документами и получить средства.

Банковская ячейка. Подходит, если одна из сторон или обе стороны — физические лица. Тот же порядок, что и с аккредитивом, только роль счета исполняет банковский сейф.

Другие, менее популярные способы. Использование счета эскроу, рассрочка, наличные деньги из рук в руки, отсрочки и ипотека — это частные случаи, которые мы не будем подробно рассматривать. Тем не менее, в договоре их описать тоже нужно.

Ответственность сторон

Раздел, который можно с легкостью назвать яблоком раздора. Именно по нему ведутся самые яростные споры и из-за него чаще всего разваливаются сделки. Так как продавец не всегда осознает до этого момента, что за неисполнение обязательств или утаивание обременений ему придется нести ответственность, чаще всего экономическую.

От чего зависит тяжесть последствий неисполнения договора купли-продажи коммерческого помещения? Только от важности отдельных характеристик для покупателя недвижимости. Если ему критична определенная мощность на объекте, без нее бизнес не заработает, тогда за неисполнения продавца могут настигнуть серьезные санкции, вплоть до расторжения договора. Для менее важных характеристик можно предусмотреть другие последствия — например, штрафы.

Изменение и расторжение договора, способы передачи обязательств

Все обязательства сторон, включая условия, при которых договор может быть изменен или расторгнут, прописываются в этом разделе.

Не договором единым: сопутствующие документы

Естественно, договор купли-продажи — это библия сделки, но есть и другие документы, которые обеспечивают его исполняемость. Это передаточные акты, согласовательная документация, разнообразные разрешения и согласия (например, супругов), одобрения органов управления компании, если это необходимо, и так далее.

Договор поручительства

Это распространенный документ, важность которого многие недооценивают. Он может пригодиться, если продавец — номинальное лицо, допустим, родственник владельца. Или собственник — ООО, созданное специально для того, чтобы приобрести и продать объект недвижимости. В этом случае нужно определить бенефициаров — реальных выгодоприобретателей. С ними заключается договор поручительства — если возникнут обстоятельства, которые стороны не смогут предусмотреть, и должник не сможет выполнить свои обязательства, то они переходят на поручителя.

К чему приводят ошибки в договоре: случаи из практики

Когда изменяют условия в последнюю минуту

Наш клиент хотел купить арендный бизнес. Все условия, связанные с арендой, мы прописали в договоре. В том числе пункт о том, что продавец не имеет права изменять ставку арендной платы. Если же он сделает это, то должен будет компенсировать убытки в виде разницы между высокой арендной ставкой, которая была прописана в договоре, и низкой, которую он подписал без согласия покупателя.

Продавец долго протестовал против этого пункта. В результате сделка расстроилась. Продавец продал объект другому лицу, и впоследствии выяснилось, что накануне продажи он подписал соглашение с арендатором о понижении арендной ставки — то есть поступил именно так, как мы опасались. Бизнес оказался не настолько выгодным, и покупатель получил совсем не то, что планировал.

Когда заключили предварительный договор

Таких случаев в практике очень много, и они похожи друг на друга как две капли воды. Стороны заключили предварительный договор, и покупатель принес его к юристам, чтобы проверить помещение перед покупкой и выходить на основную сделку. Но загвоздка в том, что предварительный договор уже имеет силу. И если на этапе проверки обнаружатся какие-то недочеты, у покупателя есть только два варианта:

Потерять аванс или задаток.

Соглашаться на сделку и покупать объект с рисками или обременениями.

В этом случае мы обычно вступаем в переговоры с продавцом, бывает, начинаем судебные споры, чтобы вернуть аванс или задаток. Но это в разы сложнее, чем провести проверку изначально и составить грамотный договор купли-продажи коммерческой недвижимости без рисков.

Итоговый чек-лист: что важно не упустить в договоре

1. Четко определить предмет и описать его.

2. Определить важные характеристики для покупателя и зафиксировать их.

3. Договориться о порядке расчета и проследить, чтобы в договоре была прописана настоящая стоимость объекта.

4. Описать ответственность сторон. Проговорить каждый пункт и тяжесть последствий, которые понесут стороны за неисполнение обязательств.

5. Уточнить условия, при которых возможно изменение и расторжение договора.

6. Прописать способы передачи обязательств.

Ситуации бывают очень разными. Бывает, что продавцы очень торопят и готовы выйти на сделку поскорее. Бывает, что у продавца или покупателя есть готовый договор. Но наш совет — не торопитесь. Сделка с коммерческой недвижимостью не терпит суеты и спешки, в которой легко забыть о важном.

Договор — это такая лакмусовая бумажка, которая показывает, на что стороны готовы и на что не готовы. Стоит проверить потенциального участника сделки на нем, чтобы не пожалеть впоследствии.

Пример договора купли-продажи коммерческой недвижимости вы можете посмотреть по ссылке.

Если у Вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверенны в том, что ничего не упустили — воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

Скачайте большое руководство
по коммерческой недвижимости ,
где мы обо всем рассказали подробно:

Как выселить арендатора

выгнать арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба. Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж. Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector