Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора купли продажи квартиры по ипотеке

Расторжение договора купли продажи квартиры по ипотеке

Оформлена ипотека. В права собствен. не вступили дом не сдан. Ни одного платежа еще по срокам не было и мат.кап не переведен в счет погашения. Оба супругу созаёмщики.

Добрый день. По договоренности сторон договора — можете расторгнуть.

Основания для изменения и расторжения ипотечного договора указаны в статьях 450 — 453 ГК РФ. По правилам ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно при нарушении стороной существенных условий, к которым законодательство относит такое, несоблюдение которого влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как правило, к обязательствам кредитора относятся предоставление кредита и открытие и ведение ссудного счета. Свои обязательства банки исполняют в полном объеме.

У заемщиков обязательств больше и длительные по времени, поэтому расторжение договора по вине заемщика вполне вероятно. Условия о праве требования досрочного возврата суммы кредита и расторжении кредитного договора содержатся также в самом договоре между заемщиком и банком.

Обычно это такие существенные условия, как:

  • соблюдение сроков и порядка возврата кредита;
  • своевременное и полное страхование предмета залога;
  • целевое использование кредитных средств.

При несоблюдении хотя бы одного из перечисленных условий кредитор вправе потребовать досрочного возврата суммы кредита со всеми причитающимися процентами, а если заемщик не удовлетворит это требование, то обратиться с аналогичным иском в суд.

Расторжение ипотечного договора заёмщиком, при условии того, что Банк исполнил свои обязательства в полном объёме, невозможно.

Но если исполнение обязательств заемщиком еще не началось, и срок позволяет отказаться от услуги по кредитованию, то Вы можете расторгнуть договор с банком, уплатив при этом проценты за пользование кредитом.

Но необходимо быть очень внимательными по суммам — главное, чтобы в момент прекращения правоотношений между созаемщиками и банком были обозначены точные суммы.

Возможно ли отказаться от ипотеки

Между банком и заемщиком устанавливаются договорные отношения. Они регламентируются гражданским законодательством.

Согласно ему, расторжение договора возможно одним из двух путей:

  1. Обоюдное согласие сторон. Оформляется соответствующим соглашением. Инициатором может выступать любая из сторон сделки.
  2. Судебное решение. При желании одной из сторон прекратить отношения и несогласии другой дело рассматривается в суде.

Ниже рассмотрим некоторые реальные способы отказа от ипотеки. Не упустим из внимания и последствия каждого приведенного варианта.

В каких случаях нужно идти в суд

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

Читать еще:  Как стать преподавателем в вузе

Заявление можно подать:

  • по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
  • по местонахождению объекта строительства,
  • по своему месту проживания.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  • для клиента делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
  • для исполнителя использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом успешного завершения сделки и надежной защиты от любых мошеннических действий.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать грамотно, в рамках действующего законодательства, что позволит избежать штрафов и неустоек. Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг в случае одностороннего расторжения соглашения должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Данное уведомление необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риэлтором и клиентом, регулируются положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов. Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами. В случае отсутствия таковых документов и штрафных санкций не будет, а при наличии и не исполнении обязательств потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риэлторские компании, поиск покупателя/продавца;
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Банк и страховая — принцип сотрудничества

Банки предпочитают работать с аккредитованными страховыми компаниями. Крупные финансовые организации даже создают свои структуры для оказания страховых услуг. Для выбора страхового партнера оценивают надежность, продуктовую линейку, оперативность в принятии решений. СК, прошедшие отбор, считаются аккредитованными и включаются в пул.

Читать еще:  Какие льготы положены по потере кормильца в Российской Федерации?

Такое сотрудничество выгодно как банку, так и страховщику — первый снижает риски кредитования, может разрабатывать новые кредитные продукты повышенной рискованности (поскольку партнер берет часть рисков на себя), второй — получает дополнительных клиентов. Есть плюс и для заемщика, который при оформлении ипотеки может не тратить время на мониторинг страхового рынка, а выбрать подходящую компанию из списка аккредитованных.

Контроль аккредитации осуществляет ФАС, которая рекомендует в соглашение о сотрудничестве не включать размеры тарифных ставок, условия об оплате комиссионного вознаграждения банку, как посреднику по договору страхования, не устанавливать закрытый перечень страховщиков, ограничивая вхождение других СК и возможности здоровой конкуренции.

При ипотеке отношения между банком и заемщиком регулирует закон «Об ипотеке» (№102-ФЗ от 16.11.98г.), согласно которому страхование предмета ипотеки относится к обязательному виду страхования. Страхование жизни и титула при ипотечном кредитовании законодательно не предусмотрено (на усмотрение заемщика). При этом закон не устанавливает ограничений по выбору страховой компании, но в договоре ипотеки кредитор может прописать, что заемщик страхует недвижимость только в аккредитованной СК. Если такого условия нет, полис можно брать в любой страховой, которая предлагает лучшие условия, как при заключении договора ипотеки, так и для продления страховки по ипотеке. Если банк будет против, его действия можно обжаловать в суде, поскольку это прямое навязывание услуг, невыгодных для клиента.

Почему расторгается договор

Сна­ча­ла нуж­но понять, что бан­ку невы­год­но раз­ры­вать дого­вор со сво­им кли­ен­том. При­чин для это­го мно­же­ство, в част­но­сти, ста­биль­ность дохо­да и репу­та­ция. Так что ни о каком при­тя­за­тель­ном отно­ше­нии речь не идет. Наобо­рот, пред­ста­ви­те­ли финан­со­вых орга­ни­за­ций даже в слож­ных ситу­а­ци­ях ста­ра­ют­ся пред­ло­жить несколь­ко удоб­ных выхо­дов. Какие же при­чи­ны под­тал­ки­ва­ют к рас­тор­же­нию сделки?

  1. Исполь­зо­ва­ние заем­ных средств на иные цели;
  2. Предо­став­ле­ние лож­ной информации;
  3. Отсут­ствие под­держ­ки иму­ще­ства в над­ле­жа­щем состоянии;
  4. Отказ от еже­год­но­го стра­хо­ва­ния жилья;
  5. Нару­ше­ние гра­фи­ка и раз­ме­ров еже­ме­сяч­ных выплат.

Полу­ча­ет­ся, что суще­ству­ет мас­са при­чин, при­во­дя­щих к отка­зу бан­ка от сотруд­ни­че­ства. Хотя каж­дый из них таит в себе тон­ко­сти, пока­зы­ва­ю­щие, что рас­тор­же­ние ипо­те­ки про­ис­хо­дит лишь в край­нем слу­чае. Зна­чит, сле­ду­ет оце­нить при­чи­ны, кото­рые под­ска­жут, какие ошиб­ки совер­ша­ет заемщик.

Использование заемных средств на иные цели

В неко­то­рых слу­ча­ях люди запра­ши­ва­ют невер­ную сум­му, что­бы истра­тить день­ги на иные цели. В соот­вет­ствии с усло­ви­я­ми дого­во­ра сред­ства долж­ны пой­ти толь­ко на при­об­ре­те­ние жилья, поэто­му нару­ше­ние пунк­та дает пра­во бан­ку на отказ от даль­ней­ше­го сотруд­ни­че­ства. Конеч­но, ситу­а­ция напря­мую зави­сит от раз­ни­цы, но все же резуль­та­ты часто быва­ют плачевными.

Заем­ные день­ги выда­ют­ся толь­ко на покуп­ку квар­ти­ры, и обман не к месту. Если совер­шить такую непро­сти­тель­ную ошиб­ку, появят­ся серьез­ные при­чи­ны на раз­рыв сотруд­ни­че­ства. Так что луч­ше офор­мить два кре­ди­та, чем искать нуж­ную сум­му в един­ствен­ном договоре.

Предоставление ложной информации

Еще одной ошиб­кой явля­ет­ся предо­став­ле­ние лож­ной инфор­ма­ции. В паке­те доку­мен­тов не долж­но быть лжи, как и в анке­те. Толь­ко в этом слу­чае дого­вор состав­ля­ет­ся в соот­вет­ствии со все­ми дей­ству­ю­щи­ми юри­ди­че­ски­ми нормами.

Если же заем­щик уве­ли­чи­ва­ет соб­ствен­ную зара­бот­ную пла­ту или ста­ра­ет­ся ука­зать лож­ный допол­ни­тель­ный доход, он навер­ня­ка попа­дет впро­сак. Впо­след­ствии финан­со­вая орга­ни­за­ция обя­за­тель­но рас­кро­ет обман и потре­бу­ет мгно­вен­ной выпла­ты всех остав­ших­ся денеж­ных средств.

Читать еще:  Как вернуть обувь в магазин и в какой срок это можно сделать?

Расторжение соглашения об ипотеке

Как полу­чить согла­ше­ние о рас­тор­же­нии дого­во­ра ипотеки?

Отсутствие поддержки имущества в надлежащем состоянии

Так­же важ­ным пунк­том дого­во­ра ипо­те­ки явля­ют­ся обя­за­тель­ства по содер­жа­нию зало­го­во­го жилья в над­ле­жа­щем состо­я­нии. Обыч­но заем­щи­ки забы­ва­ют об этом, пред­по­чи­тая даже эко­но­мить на капи­таль­ном ремон­те. Когда чело­век посту­па­ет подоб­ным обра­зом, ему при­хо­дит­ся сра­зу позна­ко­мить­ся с судеб­ны­ми при­ста­ва­ми. Неко­то­рые люди не пони­ма­ют того, что при­чи­ной явля­ет­ся не лич­ное реше­ние бан­ков­ских слу­жа­щих, а поло­же­ние законодательства.

Ста­тьей Кон­сти­ту­ции РФ преду­смат­ри­ва­ет­ся про­да­жа зало­го­во­го иму­ще­ства, если оно дол­гое вре­мя оста­ет­ся в состо­я­нии, спо­соб­ном сни­зить ее оце­ноч­ную сто­и­мость. Неуди­ви­тель­но, что в таких слу­ча­ях сто­ит ожи­дать оформ­ле­ние согла­ше­ния о рас­тор­же­нии дого­во­ра ипо­те­ки. Необ­хо­ди­мо свое­вре­мен­но делать ремонт, что­бы не стал­ки­вать­ся с непри­ят­ны­ми судеб­ны­ми разбирательствами.

Отказ от ежегодного страхования жилья

Отдель­ным пунк­тов дого­во­ра ипо­те­ки явля­ет­ся ука­за­ние обя­зан­но­стей по стра­хо­ва­нию зало­го­во­го жилья. Эко­но­мия в этих вопро­сах недо­пу­сти­ма, так как она нару­ша­ет усло­вия кре­ди­та. В соот­вет­ствии с ними квар­ти­ра обя­за­тель­но долж­на быть застра­хо­ва­на по всем пара­мет­рам. Толь­ко в этом слу­чае пол­но­стью исклю­чен риск поте­ри кре­дит­ных средств финан­со­вой организацией.

Пусть сум­мы суще­ствен­ны, это не зна­чит, что сле­ду­ет нару­шать любой пункт дого­во­ра об ипо­те­ке. К таким труд­но­стям сле­до­ва­ло гото­вить­ся, зара­нее уточ­нив сто­и­мость услуг стра­хо­вых ком­па­ний. Малей­шие задерж­ки застав­ля­ют пред­ста­ви­те­лей бан­ков при­сту­пать к актив­ным дей­стви­ям, кото­рые не сле­ду­ет допускать.

Нарушение графика и размеров ежемесячных выплат

Мож­но дол­го обсуж­дать раз­лич­ные при­чи­ны, при­во­дя­щие к рас­тор­же­нию дого­во­ра, но самой рас­про­стра­нен­ной про­бле­мой все рав­но оста­ют­ся еже­ме­сяч­ные выпла­ты. Слиш­ком часто после оформ­ле­ния ипо­те­ки люди стал­ки­ва­ют­ся с тяже­лы­ми мате­ри­аль­ны­ми труд­но­стя­ми. Пусть они зара­нее уточ­ня­ли раз­мер еже­ме­сяч­ной выпла­ты, но о допол­ни­тель­ных рас­хо­дах заду­мы­ва­лись толь­ко единицы.

В резуль­та­те оши­боч­ных суж­де­ний люди начи­на­ют нару­шать гра­фик выплат. При­чем они даже не пыта­ют­ся свя­зать­ся с пред­ста­ви­те­ля­ми бан­ка, что­бы сов­мест­но най­ти выход из слож­ной ситу­а­ции. Из-за это­го со вре­ме­нем начи­на­ют­ся посто­ян­ные теле­фон­ные звон­ки, а потом начи­на­ет­ся судеб­ное раз­би­ра­тель­ство. Прак­ти­ка пока­зы­ва­ет, насколь­ко выгод­нее под­дер­жи­вать посто­ян­ную связь, что­бы избав­лять­ся ото всех проблем.

Нуж­но заме­тить, что каж­дая при­чи­на рас­тор­же­ния ипо­теч­но­го дого­во­ра под­ра­зу­ме­ва­ет под собой нару­ше­ние одно­го из пунк­тов. Все-таки доку­мен­ты обла­да­ют юри­ди­че­ской силой, поэто­му бан­ки все­гда обра­ща­ют­ся за под­держ­кой к ста­тьям зако­но­да­тель­ства. Ника­ко­го нару­ше­ния пра­во­вой базы нет, поэто­му нера­ди­вый заем­щик обос­но­ван­но стал­ки­ва­ет­ся с послед­стви­я­ми соб­ствен­ной ошиб­ки. Соот­вет­ствен­но, ему само­му необ­хо­ди­мо серьез­но отно­сить­ся к опре­де­лен­ным дета­лям, кото­рые обя­за­тель­но испол­ня­ют­ся семьей. В ином слу­чае начи­на­ют­ся непри­ят­но­сти, обыч­но закан­чи­ва­ю­щи­е­ся про­да­жей зало­го­во­го недви­жи­мо­го имущества.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить кредитный договор, который Вы подписали. В целом, если Вы на самой ранней стадии по просрочкам платежей (до 60 дней), то в этот период проще договориться с банком о выгодных условиях. Можно и обсудить частичную отсрочку, и уменьшить размер платежа на короткий период. И самое главное – оперативно подключить к продаже своей квартиры профессионального риелтора, чтоб продать в короткие сроки по выгодной цене. Если же Вы затянете процесс, и банк перехватит инициативу в свои руки, то здесь банк будет соблюдать только свои интересы.

Рефинансирование ипотеки

Могу ли я оформить рефинансирование ипотеки в другом банке?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector