Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор залога недвижимости в обеспечение займа

Договор залога недвижимости в обеспечение займа

На сегодняшний день мало у кого из представителей среднего класса никогда не возникает необходимость в получении заемных средств. Они могут тратиться на покупку нового транспортного средства, жилья, или даже дорогостоящих лекарств (в случае необходимости экстренного лечения). Но для получения крупного займа, нужно предоставить в качестве обеспечения объект недвижимости. При этом составляется специальный договор залога недвижимости в обеспечение займа.

При заключении договора залога оборудования возникает вопрос о его идентификации, в том числе для указания в уведомлении о залоге.

Обратите внимание! На практике используются различные варианты идентификации: указание инвентарного номера, номера и даты договора на приобретение имущества (например, если оно куплено по договору лизинга). При оформлении договора залога имущества в обеспечение договора займа в отношении транспортного средства указывается VIN автомобиля — этот показатель является его идентификатором.

Учитывая, что в данном случае предмет залога активно используется в обороте, целесообразно максимально подробно описать в договоре обязанности по его страхованию с указанием в качестве выгодоприобретателя займодавца.

Порядок регистрации

Договор залога недвижимости регистрируется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи о регистрации в ЕГРП. С момента регистрации договора, он считается заключенным. Залогодержатель получает на хранение залог.

В данном случае залог — это гарантия, на основе которой кредитор сможет получить обратно свои денежные средства.

Регистрация залога недвижимости невозможна в следующих случаях:

  • Недвижимое имущество находится под залогом другого кредитора;
  • Предыдущий договор ограничивает положения текущего;
  • Предмет залога изъят.

До регистрации договора необходимо сделать следующее:

  1. Оценить возможность регистрации договора недвижимого имущества.
  2. Определить пакет документов, который потребуется для государственной регистрации договора залога.
  3. Согласовать со второй стороной период, в течение которого можно осуществить регистрацию договора залога.
  4. Подготовить и направить запрос в государственный орган.
  5. Подготовить документы, которые потребуются предоставить органу, занимающемуся инвентаризацией строений.
  6. Обратиться к юристам, которые проведут государственную регистрацию договора залога.

Список документов, которые потребуются для регистрации договора залога недвижимости:

  • Письменное заявление участников сделки или их представителей;
  • Нотариальное заверение договора;
  • Оригинал соглашения и его копии, равные количеству участников сделки. Один потребуется предоставить в Главное управление Федеральной регистрационной службы;
  • Справка из паспорта БТИ, срок давности которой менее 12 месяцев;
  • Поэтажный план (если предметом залога является квартира) — оригинал или копия, которая заверяется сотрудниками БТИ.

Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей для физического лица и 22 000 рублей для юридического.

ВС разъяснил порядок обращения взыскания залога, обеспечивающего исполнение кредитного договора

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС20-12714 по делу № А41-46643/2019 по спору об обращении банком взыскания на заложенную недвижимость поручителя по кредитному договору и ее продаже на торгах.

Апелляция и кассация не согласились с выводами АС г. Москвы, удовлетворившего иск банка

В сентябре 2016 г. ПАО АКБ «Абсолют Банк» предоставило ООО «Подиум Маркет» (после смены наименования – ООО ИПК «Атлас») невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи 1,9 млрд руб. Поручителем заемщика выступило АО «Рублевка», передавшее в залог банку три земельных участка в Подмосковье по договору № 094/1-15, который был заключен в порядке последующего залога недвижимости. Дело в том, что все три участка уже находились в залоге у банка в силу заключенного ранее с АО «Рублевка» договора залога № 094-15, обеспечивавшего исполнение обязательств заемщика по договору о предоставлении возобновляемой кредитной линии от 1 сентября 2015 г. Соответствующие записи об обременении были внесены в ЕГРН.

Поскольку заемщик возвратил выданный ему кредит частично, а с 10 января 2017 г. несвоевременно уплачивал проценты за пользование предоставленными в долг денежными средствами, 11 июля 2017 г. банк предъявил ему требование о досрочном исполнении денежных обязательств по кредитному договору, которое так и было не исполнено. Впоследствии общество ИПК «Атлас» было признано банкротом (дело № А40-196951/2017), а требования банка были включены в третью очередь реестра требований кредиторов. Общая сумма задолженности заемщика по кредитному договору составила 969 млн руб.

Далее банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Рублевка» об обращении взыскания на заложенные по договору залога участки земли путем их продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. В свою очередь, залогодатель предъявил встречный иск о признании отсутствующими обременений в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога. Общество полагало, что первый договор прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, а второй – в связи с непредъявлением банком иска к залогодателю в течение года со дня наступления срока исполнения обязательства заемщика.

Читать еще:  Долг по расписке судебная практика

Суд удовлетворил иск банка, подтвердив его право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем его продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену в размере, равном 80% от стоимости, определенной судебной экспертизой. При этом суд счел, что залог не прекратился, поскольку иск был предъявлен банком в арбитражный суд 28 мая 2019 г. – в пределах годичного срока со дня наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что первый договор залога прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, фактически между сторонами отсутствует спор о праве в данной части, а погашение записей в ЕГРН может быть произведено в установленном законом порядке.

Впоследствии апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска «Абсолют Банка», а встречный иск был удовлетворен и обременения в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога в отношении спорных земельных участков, были признаны отсутствующими. Апелляция сочла, что залог прекратился до обращения залогодержателя с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, а первый договор залога был прекращен в связи с прекращением обеспеченного им обязательства и наличием у залогодателя права на обращение в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. В свою очередь, окружной суд поддержал постановление апелляции.

ВС поддержал выводы первой инстанции

В кассационной жалобе в Верховный Суд ПАО АКБ «Абсолют Банк» сослалось на существенные нарушения апелляцией и кассацией норм права. Сначала судья Верховного Суда Олег Шилохвост отказался принимать эту жалобу заявителя, но в итоге дело попало на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ после вмешательства ее председателя Ирины Подносовой.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам заметила, что залогодатель по договору залога № 094/1-15 не является должником по кредитному договору, договором залога срок его действия не установлен, а в кредитном договоре срок погашения кредита определен как 16 августа 2019 г. Соответственно, этот договор залога прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору не предъявит иск к залогодателю, при этом предъявление банком к заемщику требования от 11 июля 2017 г. о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не сокращает срок действия залога. Поскольку банк обратился с судебным иском 28 мая 2019 г., действие залога в отношении суммы невозвращенного кредита прекращено не было. В связи с этим обоснован вывод суда первой инстанции об обращении взыскания для погашения этой задолженности за счет заложенного имущества.

Как пояснил Верховный Суд, просроченные повременные платежи были включены в реестр требований кредиторов должника 10 апреля 2018 г., следовательно, до этой даты наступил срок исполнения обеспеченных залогом обязательств в смысле ст. 367 ГК РФ, и, учитывая дату обращения банка с иском, действие залога в отношении сумм процентов за пользование кредитом и пени за просрочку их уплаты прекращено и обращение взыскания на предмет залога для погашения указанной задолженности невозможно. Однако данное обстоятельство не влияет на правильность вывода суда первой инстанции о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, указал ВС.

«Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о прекращении договора залога № 094/1-15 ввиду несвоевременного обращения банка с иском об обращении взыскания на заложенное имущество и исчисление годичного срока для предъявления требования к залогодателю с момента досрочного истребования исполнения по кредитному договору, положенные в основу судебных актов об отказе в удовлетворении первоначального иска, противоречат положениям ст. 367 ГК РФ и являются необоснованными. Также является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, зарегистрированного на основании договора залога № 094-15», – отмечено в определении Суда.

Читать еще:  Возврат обуви в магазин после небольшой носки

ВС добавил, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека прекратилась по законным основаниям, но значится в ЕГРН как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Таким образом, подачей встречного иска общество «Рублевка» должно было доказать, что запись в ЕГРН нарушает его право, которое не может быть защищено иным способом. Соответственно, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что право общества в этой части может быть восстановлено путем обращения в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке и Законом о государственной регистрации недвижимости, в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записей об обременении спорных земельных участков. При этом залог на спорные земельные участки на основании договора залога № 094-15 был прекращен в силу закона в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства и между сторонами фактически отсутствует спор в данной части, а банк не уклонялся от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении первоначальной ипотеки.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение АС г. Москвы.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Адвокат АП г. Москвы Вячеслав Голенев пояснил, что вопросы по прекращению залога и поручительства уже 20 лет беспокоят суды: «Несмотря на многочисленные разъяснения, многократно данное толкование в нескольких постановлениях Пленумов ВАС и ВС РФ, суды по-прежнему расходятся в понимании этих вопросов».

По его словам, исходя из п. 6 ст. 367 ГК РФ, алгоритм применения норм об обеспечении обязательств выглядит следующим образом:

  • во-первых, проверяется, указан ли в договоре поручительства срок, на который оно дано. В таком случае поручительство прекращается по истечении этого срока;
  • во-вторых, если срок поручительства не установлен, то оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства (т.е. основного обязательства, например по возврату кредита) предъявит иск к поручителю;
  • в-третьих, когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

«К залогу третьего лица применяются упомянутые правила о поручительстве. В рассматриваемом случае была установлена дата наступления срока исполнения обязательства, в обеспечение которого выдан кредит, следовательно, при отсутствии в договоре залога с третьим лицом даты, до которой действует залог, залог прекращается в течение годичного срока с даты наступления срока исполнения основного обязательства. Поэтому определение ВС следует признать законным и обоснованным, оно соответствует правовой позиции, изложенной в п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» о том, что при предъявлении кредитором требования к должнику, даже при направлении кредитором требования о досрочном исполнении основного обязательства (в том числе когда срок исполнения в силу закона считается наступившим ранее), срок поручительства/залога не уменьшается», – заключил Вячеслав Голенев.

Управляющий партнер АБ «Бартолиус» Юлий Тай с сожалением констатировал, что в последнее время увеличилось количество определений Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, в которых констатируются очевидные правовые вопросы или исправляются ординарные ошибки, притом что количество определений снизилось за пару лет с более чем 500 до 400 в год.

По словам эксперта, в рассматриваемом случае Коллегия ВС РФ разрешила насущный для практики вопрос о прекращении поручительства в случае отсутствия четко установленного срока в основном обязательстве с учетом изменения п. 6 ст. 367 ГК РФ в 2015 г. и наличия не отмененного на момент рассмотрения дела нижестоящими инстанциями постановления Пленума ВАС РФ, которое было принято еще при действии предыдущей редакции закона.

«Более того, даже в тот момент, когда судья ВС вынес отказное определение, указанная правовая позиция действовала, но «ничто не вечно под луной» и 24 декабря 2020 г. было принято Постановление Пленума ВС № 45 по спорам о поручительстве, в котором была истолкована норма новой редакции Гражданского кодекса. Вроде бы все правильно. Тем не менее в очередной раз возникает вопрос о действии во времени правовых позиций высших судов. В отличие от законов, тут нет четкого однозначного правила. А ведь суды нижестоящих инстанций не могли не применить действовавшее на тот момент постановление Пленума ВАС РФ и не могли знать, что через год Пленум Верховного Суда даст новое разъяснение. Принцип res judicata, безусловно, ставится под большой вопрос. Уже давно перезрел вопрос о том, как генеральным образом должен быть решен вопрос о действии правовых позиций высших судов», – подчеркнул Юлий Тай.

Читать еще:  Жалоба на воспитателя в прокуратуру

Другая важная информация по сделке

Кроме основной есть еще и дополнительная информация, которая является важной. Например, у каждого банка есть свои ограничения по пользованию объектом. В договоре может прописываться запрет на сдачу в аренду, на регистрацию в нем не родственников, обязательное уведомление об долгом отсутствии и пр.

Невыполнение прописанных в договоре условий влечет штрафы или иное наказание вплоть до расторжения договора.

Важные моменты:

  • цель выдачи средств, указывается адрес объекта и номер договора купли-продажи;
  • ответственность заемщика за несвоевременное внесение платежей, размеры пеней, когда они начинают начисляться;
  • информация о том, что кредитор может уступить права требования другим третьим лицам;
  • сам порядок предоставления и погашения ипотечного кредита;
  • информация о титульном заемщике, если он участвует в сделке;
  • информация о закладной, если она составляется.

В завершении документа прописываются все реквизиты сторон. Это банк с одной стороны и заемщик один или с созаемщиком — с другой. Договор составляется в нескольких экземплярах, один обязательно остается у банка, один — у заемщика.

В договоре также могут прописываться условия повышения ставки банком в одностороннем порядке. Причиной может стать только неисполнение заемщиком обязательства по продлению полисов страхования.

Форма уведомления о залоге движимого имущества

Форма документа и порядок ее заполнения утверждены приказом Министерства юстиции от 17 июня 2014 г. № 131. Его можно найти в любой правовой системе, а саму форму скачать, к примеру, с официального сайта Федеральной нотариальной палаты.

Порядок заполнения документа достаточно простой. Потребуется договор о залоге, в котором указаны данные залогодателя, залогодержателя и предмета. Заполнять все листы не нужно. Только те, информация о которых актуальна для данного залога. И незаполненные листы не распечатываются.

В одном уведомлении может содержаться информация о нескольких предметах, но по одному договору. Пошлина в размере 600 руб. уплачивается за уведомление, а не количество предметов.

Затягивают проведение торгов

Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.

Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.

Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.

Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.

Какой довод защитит залогодержателя

Права возместить убытки от обеспечительных мер либо получить компенсацию основаны на положениях пункта 3 статьи 1064 ГК и возникают в силу прямого указания закона — статьи 98 АПК. Поэтому потери кредитора — залогодержателя в аналогичных случаях можно возложить на должника — залогодателя, даже если напрямую не было его виновных действий.

Статья подготовлена с использованием материалов журнала «Корпоративный юрист»

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector