Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости

Порядок продажи недвижимости

Сделки с квартирами и нежилыми помещениями совершаются ежедневно и четко регулируются законодательством России.

Однако на каждом их этапе существует ряд тонкостей и деталей, недостаточное внимание к которым может повлечь недействительность договора, потерю средств или утрату права собственности на жилье без получения денежной компенсации за него.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичный рынок, как и первичный, тоже полон сюрпризов для того, кто впервые ступает на эту стезю. Для тех, кто желает приобрести жилплощадь в многоквартирном доме в первую очередь стоит тщательно изучить историю квартиру, при каких обстоятельствах она приобреталась и кем, почему продавец решился ее продать. Необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на квартиру, а также есть ли среди собственников несовершеннолетние, недееспособные, признанные умершими или безвестно отсутствующими лица, не наложен ли на недвижимость арест.

Если квартира была приватизирована, следует выяснить, все ли участники осуществили свое право на приватизацию полагающейся им части квартиры. Вместе с тем, если квартира была унаследована, подарена или перешла к собственнику по договору ренты нужно узнать, не осталось ли третьих лиц, которые в будущем смогли бы претендовать на нее.

Покупателю не стоит соблазняться явно заниженной стоимостью квартиры, нужно выяснить, в чем причина такой цены и не ждать ли впоследствии подвоха.

Риск же покупки квартиры по подложным документам в первую очередь связан с заключением договора по доверенности. Для покупателя есть большая вероятность быть обманутым, поскольку доверенность в любой момент может быть отозвана, или доверитель может скоропостижно скончаться, что влечет недействительность этого документа.

Все эти риски при покупке квартиры, которые не исчерпываются приведенным перечнем, могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной и как следствие потерянному зря времени и средств. Чтобы не тратить время впустую и не стать жертвой злоумышленников стоит обратиться за помощью к квалифицированным специалистам, которым не в новинку решать такого рода. трудности. Агентство недвижимости «Этаж» располагает не только ресурсами для выявления рисков, но и возможностью для их эффективного преодоления. Закажите выезд юриста для проверки документов на квартиру.

Читать еще:  Как заверить копию трудовой книжки

Риски при покупке недвижимости Риски при покупке недвижимости, 19 способов обмана на рынке РФ

Какие риски грозят покупателю при занижении продавцом стоимости недвижимости в договоре купли-продажи

То есть, для продавца, целесообразным является занижение цены в договоре купли-продажи лишь до уровня 70-ти процентов от кадастровой стоимости объекта. Однако, такая необходимость возникает лишь в тех случаях, когда применение налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи жилья, а такое, как правило, бывает в случаях, когда затрат на покупку жилья не было, просто получили квартиру в наследство к примеру, либо когда цена покупки существенно меньше цены продажи и просто не хочется платить налог с такой разницы. Как раз-таки в данном случае продавец и указывает в договоре купли-продажи заниженную стоимость, тем самым занижая её до уровня 70 процентов от кадастровой стоимости объекта, а затем ещё и применяет налоговый вычет и впоследствии оплачивает минимальный размер налога а то и вовсе получается избежать уплаты налога. Ну с интересами продавца в данном вопросе всё понятно, вот только возникает вопрос, а что же тогда это даёт покупателю? А вот для покупателя как раз-таки, данные действия продавца несут следующие риски:

  • в случае, если суд признает сделку недействительной, покупатель сможет вернуть лишь ту сумму, которая непосредственно была указана в договоре купли-продажи;
  • получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объёме, покупатель уже не сможет.

Банкротство

Нужно убедиться, что вы имеете дело с продавцом, который не является фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Это можно сделать при помощи Федерального реестра сведений о банкротстве, зная ФИО или ИНН владельца квартиры. Речь идет о том, что часто собственники квартир, понимающие, что от банкротства им уже не уйти, пытаются быстро избавиться от недвижимости. Такая сделка в дальнейшем может быть оспорена.

Читать еще:  Как в табеле отметить больничный

Дополнительно можно попросить продавца предоставить вам данные из бюро кредитных историй о том, какие у него сейчас есть кредитные обязательства, но не все охотно соглашаются на это. Самостоятельно и законным путем получить такую информацию о третьих лицах не получится.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности

Нотариус

Выдавая доверенность представителю на проведение сделки, продавец всегда рискует больше не увидеть его с полученными деньгами. Такие ситуации происходят даже между близкими родственниками, настолько велик соблазн присвоить крупную сумму, оказавшуюся в руках.

Кроме генеральной доверенности можно оформить специальную или разовую, которая позволяет выполнить за продавца ряд определенных операций.

Интересно ли это покупателям? Баланс ценового преимущества и рисков

dogovor_kupli_prodazhi_budushhej_nedv_3.jpg

Насколько выгоден такой договор потенциальным покупателям недвижимости? В первую очередь, возникает ценовое преимущество, исчезают все расходы, которые застройщик вынужден нести в силу законодательных норм. Собственно, все эти расходы автоматически закладываются в цену недвижимости, предлагаемой по ДДУ, так что при покупке по договору купли-продажи будущей недвижимости цена становится более привлекательной.

Однако на этом, пожалуй, все преимущества для покупателей недвижимости заканчиваются, и приходит пора поговорить о недостатках, которых, собственно говоря, более чем достаточно.

Все недостатки связаны с отсутствием хотя бы каких-то веских гарантий получения покупателем возведенного жилья в собственность.

Как отмечалось, права требования возникают только тогда, когда дом достроен и оформлен в собственность на застройщика. То есть, застройщик может передать квартиру только тогда, когда она, во-первых, «будет существовать» (дом сдан в эксплуатацию), а, во-вторых, основанием для отчуждения служит факт принадлежности – права нужно оформить юридически. Если, же, например, дом не достроен, право требования реализовано быть не может, инвестор не может автоматически стать собственником. Мало того, согласно закону, нельзя каким-то образом принудить застройщика к тому, чтобы он способствовал возникновению права требования.

Тем не менее, если возник риск «долгостроя» и застройщик существенно затягивает сроки сдачи, то инвестор может получить свои деньги обратно в рамках досудебного разбирательства или по решению суда (если, конечно, застройщик не обанкротился). Однако это противоречит интересам дольщика, так как реальная стоимость квартиры даже до завершения строительства сильно превышает инвестированные средства.

Читать еще:  Как оспорить межевание земельного участка соседа? 2022 год

dogovor_kupli_prodazhi_budushhej_nedv_4.jpg

Интересы дольщика нарушаются и при банкротстве, возводимый объект, как и прочее имущество застройщика, переводится в «конкурсную массу» для последующей реализации, и нет никаких гарантий, что новый застройщик удовлетворит его требования относительно квартиры.

Даже при хорошем исходе, когда квартира получена в собственность, инвестор не может заставить застройщика исправить какие-либо недочеты, которые проявились по прошествии нескольких лет. Гарантийные обязательства, как упоминалось, отсутствуют, а объект, в который были инвестированы средства, или передается «как есть» или, опять-таки, при отказе принять квартиру есть надежда через суд получить компенсацию (если, конечно, параметры качества были прописаны в договоре).

Дополнительные расходы

Затраты на подготовку документов по квартире к продаже, как правило, несет продавец.
Он оплачивает:

  • получение справок БТИ (экспликация, справка о стоимости квартиры, поэтажный план, о соответствии площадей и адресов);
  • выезд техника БТИ на квартиру (если в этом возникает необходимость);
  • стоимость разрешения на перепланировку квартиры (если оно не было получено до перепланировки).

Не взимается плата за выдачу справки из налогового органа об уплате налогов на имущество, выписок из ЕГРП, ДЕЗ, паспортного стола (выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, копия финансового лицевого счета).

Денежные затраты по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Этот нюанс обсуждается сторонами при внесении задатка (аванса), сумма данных расходов может стать предметом торга.

Дополнительные затраты требуются на совершение следующих действий:

  • подготовка и заключение предварительного и основного договора купли-продажи квартиры;
  • аренда банковской ячейки, проверка подлинности купюр;
  • государственная регистрация договора и права собственности на квартиру.

Заключительный этап сделки – подписание передаточного акта на квартиру.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector