Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что включают в себя существенные и дополнительные условия договора аренды нежилого помещения

Что включают в себя существенные и дополнительные условия договора аренды нежилого помещения?

Аренда нежилого помещения осуществляется между владельцем и арендатором на основе подписанного сторонами договора. Именно он регулирует взаимоотношения на всех этапах аренды. Грамотно составленный документ обезопасит как владельца недвижимости, так и физическое лицо, использующее квадратные метры, от неприятных сюрпризов.

Прежде чем вы займетесь созданием юридического договора аренды, прочитайте наш материал – в нем вы найдете информация об обязательных и дополнительных условиях договора, возможностях изменить действующие положения и способах преждевременно разорвать отношения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Исполнение договора стало невыгодным: как изменить или расторгнуть его по статье 451 ГК РФ?

В ситуации, когда деятельность ряда отраслей уже два месяца фактически находится под запретом, компаниям приходится пересматривать свои бизнес-планы. Это касается в том числе договоров, которые стали слишком обременительными. Можно ли расторгнуть или изменить такие договоры? Как обосновать свои требования? Что учитывать, обращаясь в суд?

Рассказывает:

Андрей Мазуркевич

Андрей Мазуркевич

Что делать с договорами, исполнить которые не получается из-за введенных ограничений?

Прежде всего, попытаться избежать ответственности за неисполнение обязательства. Здесь на помощь придет ст. 401 ГК РФ.

Затем нужно понять, есть ли возможность исполнить обязательства в принципе. Здесь возможны два варианта:

  • обязательство исполнить невозможно. Тогда оно прекращается (ст. 416 и 417 ГК РФ);
  • обязательство исполнить возможно, однако это будет слишком обременительно для исполнителя, и лучшим вариантом будет расторгнуть договор. В этом случае стоит обратить внимание на ст. 451 ГК РФ.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) отличается от прекращения обязательств (ст. 416 и 417 ГК РФ) тем, что возможность сохранить договор остается. Но в отношениях возникает существенный дисбаланс – исполнение становится крайне невыгодным для одной стороны.

Расторгнуть договор по ст. 451 ГК РФ можно только в судебном порядке.

Что нужно доказать?

Чтобы расторгнуть договор, ставший невыгодным, истцу надо доказать следующие обстоятельства (п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ):

  • невозможность преодоления сложившейся ситуации. Если очевидно, что через некоторое время обстоятельства, сделавшие договор невыгодным, изменятся, суд его не расторгнет;
  • непредвидимость. В частности, не получится расторгнуть договор, заключенный после введения ограничений из-за коронавируса, даже если они повлияли на возможность его исполнить;
  • подрыв баланса интересов сторон;
  • ситуация не охватывается деловым обычаем / стороны не урегулировали в договоре, что этот риск несет кто-то один.

Надо сказать, что ранее суды предъявляли высокие требования к доказыванию существенного изменения обстоятельств.

Сложившаяся судебная практика не признает существенным изменением обстоятельств:

  • финансовый кризис, инфляцию, девальвацию, изменение валютной политики
    • Постановление 9ААС от 29.03.2016 по делу № А40-83845/15
    • Определение ВС РФ от 16.08.2016 № 57-КГ16-7
    • банкротство стороны по договору
      • Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2011 по делу № А41-14941/10
      • Постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.01.2016 по делу №‌ А32-18989/2015
      • увеличение арендной платы на рынке за имущество аналогичной категории
        • Постановление АС Дальневосточного округа 12.04.2016 по делу № А51-1763/2014
        • Постановление АС Северо-Западного округа от 21.07.2016 по делу № А56-37869/2015
        • ухудшение финансового состояния стороны по договору
          • Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10
          • увеличение индекса цен на материалы
            • Постановление АС Волго-Вятского округа 20.05.2019 по делу № А82-16636/2018

            Но есть и положительные примеры.

            Сложившаяся судебная практика признает существенным изменением обстоятельств:

            • изменение целевого назначения земельного участка
              • Определение ВС РФ от 29.10.2014 № 305-ЭС14-3504
              • изменение вида разрешенного использования земельного участка
                • Постановление АС Московского округа от 18.02.2016 по делу № А40-4581/2015
                • банкротство контрагента
                  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.06.2011 по делу № А03-6192/2010
                  • количественное и качественное изменение характеристик участка
                    • Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2018 по делу № А33-34394/2017
                    • необходимость выполнения дополнительных работ по усилению конструкций
                      • Постановление АС Дальневосточного округа от 17.05.2017 по делу № А73-11129/2016

                      Можно проследить общую логику решений, вынесенных в пользу истца, – изменение целевого назначения, вида разрешенного использования участка связаны с действиями властей. Эти примеры помогут обосновать позицию, если существенное изменение обстоятельств стало результатом ограничительных мер, принятых властями.

                      Сложившаяся из-за коронавируса ситуация не имеет аналогов и не исключено, что подходы судов изменятся в пользу пострадавшей стороны.

                      Когда договор будет считаться расторгнутым?

                      Четкого ответа на вопрос, с какого момента договор считается расторгнутым, ст. 451 ГК РФ не дает, но подсказывает, что последствия наступают с момента вступления решения суда в законную силу.

                      При этом судебное разбирательство может растянуться на длительный период. С учетом срока обжалования минимум на год. Во многих случаях это подрывает смысл использования ст. 451 ГК РФ.

                      Можно попробовать обосновать ретроспективное применение этой нормы и потребовать признать договор расторгнутым хотя бы с момента подачи иска. Есть шанс, что такое требование удовлетворят, если контрагент без оснований уклонялся от изменения договора, у него нет экономически обоснованных мотивов для отказа (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10).

                      Для соблюдения досудебного порядка важно, чтобы условия изменения или расторжения договора, которые компания пыталась согласовать с контрагентом, совпадали с исковыми требованиями.

                      Каковы последствия расторжения?

                      Статья 451 ГК РФ предусматривает, что последствия расторжения договора определяет суд.

                      Практика показывает, что как минимум к договорам подряда суд может применить концепцию сальдо – соотнести все взаимные предоставления сторон по договору и определить финальную обязанность одной из сторон в денежной форме (определения ВС РФ от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 29.08.2019 № 305-ЭС19-10075, от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946).

                      Рассмотрим пример с договором подряда, когда подрядчик не выполнил часть работ или выполнил их некачественно. У заказчика возникли убытки. По этой причине он не выплатил вознаграждение подрядчику и оставил у себя гарантийное удержание. В этом случае суд учтет все взаимные предоставления сторон и определит, в чью пользу присудить некую денежную сумму.

                      Но здесь есть серьезный риск, который стоит учитывать. Он связан с тем, что суды в рамках спора о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств не всегда рассматривают требования о взыскании убытков.

                      Так, некоторые суды разграничивают основания расторжения договора. Если есть нарушения со стороны подрядчика (ст. 715 ГК РФ), то требование о взыскании убытков можно предъявить одновременно с требованием о расторжении договора. Если же требования заявлены на основании ст. 451 ГК РФ, то заявлять требование о взыскании убытков, по мнению некоторых судов, нельзя.

                      Расторжение или изменение?

                      Статья 451 ГК РФ отдает приоритет расторжению договора, а не изменению. Такое регулирование не способствует стабильности оборота, отмечает Андрей Мазуркевич.

                      Чтобы суд удовлетворил требование об изменении договора, надо доказать не только существенность изменения обстоятельств, но и еще два условия (п. 4 ст. 451 ГК РФ):

                      • что расторжение договора противоречит общественным интересам,
                      • что расторжение значительно убыточнее, чем изменение.

                      В итоге до рассмотрения вопроса о возможности изменить договор суды доходят редко. В большинстве случаев они просто не признают изменение обстоятельств существенным.

                      Сейчас прогнозировать, по какому пути пойдет практика, сложно. Можно лишь надеяться, что суды начнут толковать нормы расширительно и будут отдавать приоритет сохранению договора.

                      Рекомендуем: если в приоритете именно изменение договора, требовать изменение. У истца всегда остается возможность изменить предмет иска и потребовать расторжения.

                      На заметку

                      ВС РФ во втором Обзоре судебной практики по коронавирусу дал понять, что как минимум в отношении договоров аренды в приоритете будет изменение условий о размере арендной платы, а не расторжение. Кроме того, в этом обзоре ВС РФ прямо указал, что уменьшаться арендная плата должна не с момента вступления в силу решения суда, а с момента невозможности использовать имущество по назначению. Распространятся ли эти правила на другие договоры, увидим в ближайшее время.

                      Подготовлено по материалам конференции «COVID-19 и строительство: договорная и судебная практика», организованной юридической компанией Enforce Law.

                      Условия применения существенного изменения обстоятельств

                      Применяя СИО, сторонам следует исходить из следующих условий:

                      1. На момент заключения договора о пандемии не было известно и стороны не могли предвидеть ее последствий.
                      2. Арендатор самостоятельно не мог преодолеть причин изменения обстановки (саму по себе эпидемиологическую ситуацию). Коронавирус вызван объективными обстоятельствами, которые от воли сторон не зависели.
                      3. Если продолжить платить аренду в прежнем размере, это принесет арендатору настолько значительный ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора. Простыми словами, содержание офиса или торгового помещения станет настолько невыгодным, что проще вообще не арендовать.
                      4. В договоре нет условий о том, что наступившие риски полностью принимает на себя арендатор.

                      Все условия должны присутствовать одновременно.

                      По мнению редакции Реновар, большинство договоров аренды в России полностью подпадают под описанные условия, поэтому арендаторам можно использовать существенные изменения обстоятельств как основание для снижения оплаты, отсрочки аренды или введения арендных каникул.

                      3. Существенные условия договора коммерческой концессии

                      Существенные условия договора франчайзинга – это условия, минимально необходимые и достаточные для заключения договора. Если хотя бы одно существенное условие не согласовано, договор коммерческой концессии является незаключенным, даже если подписан сторонами, и не порождает юридических последствий. К сожалению, на практике я не раз встречал ситуацию, когда стороны составляли договор на 20 страницах, писали в нем все что угодно, но правильно не индивидуализировали его предмет, в связи с чем ФИПС отказывал в его регистрации. Итак, договор коммерческой концессии должен содержать следующие существенные условия:

                      a. Предмет договора путем указания на комплекс объектов интеллектуальной собственности и предоставление права на их использование по концессии. Каждый из объектов должен быть достаточно индивидуализирован. Технически это легче сделать в приложении к договору в виде таблицы. Если объект проходил государственную регистрацию, следует указать реквизиты официального документа. Так, в России обязательно регистрируют товарные знаки, изобретения, полезные модели и промышленные образцы и некоторые другие результаты интеллектуальной деятельности, но они редко предоставляются по коммерческой концессии. Коммерческие обозначения, произведения дизайна и ноу-хау не регистрируются, поэтому стороны должны индивидуализировать их путем подробного описания.

                      b. Вознаграждение правообладателя. Цена франшизы обычно состоит из двух частей – единовременного первоначального платежа (license fee) и роялти (royalty). Роялти – это периодический платеж в процентах от дохода или прибыли пользователя. Кроме того, часто договор может предусматривать гонорар успеха (success fee), который уплачивается правообладателю при достижении определенного минимального размера прибыли. Однако договор коммерческой концессии может содержать условие о вознаграждении в другой форме.

                      c. Область предпринимательской деятельности и способы использования комплекса исключительных прав. Это существенное условие франчайзинга регулирует, как пользователь вправе использовать предоставленный ему комплекс исключительных прав. Например, вправе ли он при производстве товаров экспортировать их в другие страны.

                      d. Требования к качеству товаров, работ и услуг. Это условие, с одной стороны, защищает пользователя, который вправе требовать от правообладателя передачи документации, которая позволит выпускать товары в соответствии с требованиями к их качеству. С другой стороны, это условие защищает правообладателя, т.к. он имеет право расторгнуть договор, если пользователь неоднократно нарушает требования к качеству. В-третьих, это условие защищает потребителей, которые должны во всех предприятиях франчайзинговой сети получать товары и услуги одинакового качества.

                      Схема №3. Существенные условия договора франчайзинга .

                      Платформа «всё в одном» для вашей онлайн-школы

                      GetCourse позволяет нам увеличивать LTV. Мы сделали классный продукт, и с помощью грамотной сегментации и маркетинговых инструментов геткурса (видимость блоков, рассылок, аналитики, CRM и других) смогли добиться покупки во второй продукт в 75%! Третий продукт Школы Фитнеса Кати Усмановой покупают 41%.

                      основатель и автор курса «Школа Продюсера Татьяны Маричевой»

                      Татьяна Маричева

                      Мы сотрудничаем с GetCourse с 2018 года, и это наша основная платформа — на ней мы работаем с маркетингом, продажами и обучающим контентом. Больше всего возможностей мы используем именно в LMS-платформе.
                      С помощью GC мы смогли реализовать все наши самые непростые задумки — например, нестандартный вид обучающих тренингов. В этом плане GetCourse для нас — это возможность делать обучение студентов абсолютно уникальным.
                      Мы являемся партнёрами GetCourse и входим в топ-2 по привлечению клиентов. Кроме нашего основного обучения, мы помогаем нашим студентам полноценно запускать и переносить свои онлайн-школы на GetCourse.
                      Очень рады нашему трёхлетнему беспрерывному и плодотворному сотрудничеству. Спасибо вам за такую возможность!

                      сооснователь онлайн-школы домашних кондитеров Pauline School

                      Артем Колотов

                      GetCourse — многофункциональная платформа, сочетающая в себе все нужные для онлайн-бизнеса инстарументы: LMS, CRM, различные платежные системы, инструменты для анализа трафика и конструктор процессов, позволяющий воплотить любые бизнес-идеи. Несомненный плюс — все это собрано в одном месте. Нет нужды подключать дополнительные сервисы.
                      Ты можешь выстроить весь путь клиента внутри Getcourse — от посадочной страницы-лендинга и воронок в мессенджерах до процесса обучения, в котором можно реализовать любой формат прохождения уроков.
                      Функционал Getcourse позволил нам работать не только на территории стран СНГ, но и успешно выйти на международный рынок.

                      блогер, автор онлайн-курса «Танцуй с Гладких»

                      Маша Гладких

                      Вопроса, где размещать наши уроки, даже не стояло. Мы сразу понимали, что будем работать только с платформой GetCourse. Что особо хочется отметить, так это суперудобную интеграцию с любыми платежными системами и огненную работу техподдержки. Если возникает какой-то технический вопрос, его можно спокойно решить через Getcourse, они всегда подскажут и направят. К тому же на платформе можно найти статьи просто по любому вопросу, что помогает гораздо быстрее решать задачи.

                      продюсер проекта «Сила Воли»

                      Иван Шелевей

                      Уже в 2015 году мы с помощью платформы GetCourse могли делать адаптированный онлайн-курс – разбивали участников автоматически на 108 групп. В итоге каждый получал свою программу.

                      основатель Школы астрологии Лилии Любимовой

                      Лилия Любимова

                      Используем платформу GetCourse с 2017 года. За это время наша Школа выросла в несколько раз, увеличилось количество обучающих курсов. Очень классно, что технические возможности платформы всегда только помогали проекту развиваться, а набор функционала полностью соответствует современным требованиямт — не только с технической точки зрения, но и с точки зрения маркетинга и продаж.

                      Алексей Маринов

                      GetCourse — лучшая платформа для онлайн-школ. Многие думают, что это просто система выдачи доступов к урокам. Но нет — это настоящий бизнес-партнер.
                      Автовебинары, рассылки, звонки, смс, прием платежей, аналитика, сайты, геймификация, чат-боты, хелпдеск и еще десяток функций — все это можно сделать на одной платформе. И это очень круто и удобно.
                      Я рад, что уже 4 года использую только одну платформу и постоянно повышаю свой доход и доход клиентов, использующих GetCourse. От души его всем рекомендую.

                      основатели «SEKIRO.RU Университета удаленной работы»

                      Валерий и Ксения Секиро

                      Наша команда не представляет свою работу без платформы!

                      Благодаря GetCourse мы смогли организовать процессы так, что все сотрудники от менеджеров до технических специалистов работают на одной платформе. То есть мы используем не просто функцию “база клиентов”, но и все остальные: делаем лендинги, настраиваем воронки, подключаем ботов и тд.

                      GetCourse стал одним из ключевых элементов для масштабирования нашего проекта, которые закрыл все необходимые задачи и помог избежать хаоса в рабочих процессах. Для нас ему нет аналогов сейчас на рынке!

                      CEO сообщества Онлайн Среда

                      Алексей Стрельцов

                      Переход на GetCourse стал для нас существенной точкой роста. Для меня GetCourse — это незаменимый робот-сотрудник, заменяющий целый штат. Благодаря «все в одном», ты экономишь на сервисах, на интеграции между ними и на отдельных специалистах.

                      GetCourse обеспечивает полную конфиденциальность и защиту информации: здесь есть свой плеер, собственный видеохостинг, возможность ограничить количество устройств, с которых пользователь смотреть уроки на платформе, и защитить видео водяным знаком, чтобы в случае утечки можно было распознать, кто именно его записал. Платформа постоянно совершенствуется, развивается и реализует новые функции и возможности.

                      Как предприниматель, ты всегда должен держать руку на пульсе, но с GetCourse это просто, потому что ты видишь всю аналитику.

                      Продажа права владения территорией

                      В случае если аренда участка осуществляется у государственного либо муниципального органа, то по окончании срока аренды первоочередное право на заключение нового соглашения имеет арендатор, срок договора с которым только что истёк, при условии, что он исполнял все свои обязательства надлежащим образом. Если арендатор не заинтересован в дальнейшем использовании участка, то права на аренду могут быть проданы.

                      Торги могут быть организованы как самим землевладельцем, так и действующей от его лица организацией. В последнем случае необходимо заключение соответствующего договора о предоставлении услуг.

                      При проведении аукциона должны соблюдаться следующие правила:

                      • торги должны быть открытыми (при этом подача предложений со стороны участников может осуществлять как в открытой, так и закрытой форме);
                      • необходимо поставить первоначальные условия – минимальную сумму договора и величину задатка;
                      • при проведении мероприятия должны соблюдаться нормы ГК (статьи 447-448) и земельного права (статья 38).

                      Документы для строительства дома на дачном участкеДокументы для строительства дома на дачном участке должны быть отданы в Росреестр.

                      Далее мы расскажем, как оформить участок в собственность.

                      Также узнайте про стоимость земельного участка при выкупе у администрации.

                      • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
                      • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

                      Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

                      1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
                      2. Позвоните на горячую линию:
                        • 8 (800) 700 95 53

                      ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

                      Обращайтесь к специалистам

                      Как и любой важный документ, договор аренды требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

                      Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

                      голоса
                      Рейтинг статьи
                      Читать еще:  Восстановиться в полицию после увольнения по собственному желанию
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector