Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ
Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ
Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность. Руководитель юридического центра, адвокат Олег Сухов рассказал, что в этих случаях делать, и как власти планируют бороться с такими сделками.
Как продаются квартиры с долгами за «коммуналку»
Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – действительно не редкость. Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.
Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.
Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.
Впрочем, не все собственники – добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).
Что делать, если вы «купили» чужой долг
Чем грозит долг по оплате коммунальных услуг?
И что делать, если на вас подали в суд?
Если вы приобрели квартиру с коммунальными долгами, то лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (причем на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т.д.).
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры – есть. Но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что дело выиграно, а денег равно взыскать не удается. И это связано с низким уровнем эффективности исполнительной системы.
Можно ли запретить сделку, если есть долги
Общая сумма долга за услуги ЖКХ в России превысила триллион рублей и пока не уменьшается, несмотря на все усилия государства. Недавно была озвучена инициатива ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами.Дело в том, что ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Подразумевается, что запрет на продажу квартир станет стимулом для собственников по погашению коммунальных долгов.
На самом деле реализовать инициативу очень просто – всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.
Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.
Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. И это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи.
Пока не ясно, получит ли инициатива какую-либо реализацию, и если да, то в каком виде. С уверенностью можно сказать, что запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами не приведет к заметному снижению общего размера задолженности. Однако для граждан это станет еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.
Можно ли продать квартиру с долгами
Можно ли продать жилую недвижимость, если у вас образовался долг по коммунальным платежам? ГК РФ говорит, что такой вариант развития событий — не редкость, но требуется сразу же уведомить покупателя о наличии просрочки. Единственный случай, когда заключение сделки невозможно — арест имущества судебными приставами.
Последствия задолженности
Что грозит должникам:
- Если долг небольшой, то вас ждет лишь ухудшение отношений с покупателем, поскольку он вряд ли будет в восторге от необходимости вносить собственные средства за использованные вами коммунальные услуги.
- При наличии большой задолженности, покупка квартиры с долгами по ЖКХ продолжает оставаться возможной, но жилье отключают от электроэнергии и газоснабжения, а иногда и от остальных ресурсов.
Особенности
Каждый владелец недвижимости обязан понимать, что конкретно он вправе делать со своей жилплощадью:
| Задолженность предыдущего владельца по перечислениям на капитальный ремонт | в автоматическом порядке переходят на нового собственника помещения в соответствии с положениями ст. №158 ЖК РФ |
| Управляющие организации не вправе производить переуступку | задолженности владельца жилого помещения третьим лицам; если же это произошло нужно в оперативном порядке инициировать обращение в органы надзора |
| Покупатель жилплощади не несет никакой ответственности | перед управляющей компанией за те долги, который имел предыдущий владелец, если прочее не предустановлено в соглашении купли-продажи |
| При условии, если на недвижимость был наложен арест | в соответствии с решением судебного органа, запрещается осуществлять с ней любые сделки, связанные с отчуждением |
| Задолженность по ЖКУ на протяжении трех лет | должна числится за собственниками недвижимости, после чего происходит ее списание |
| Собственник вправе распоряжаться жилплощадью | реализовывать, завещать, дарить и прочее, тогда как факт наличия задолженности по ЖКУ не может выступать в качестве веской причины для отказа в осуществлении такого рода действий |
Документально оформленное согласие
При условии, если покупатель планирует купить квартиру с неоплаченной квартплатой, нужно документально закрепить данное решение о будущей судьбе долгов.
Наиболее элементарный способ – оформление предварительного соглашения купли-продажи, где указано:
| Период времени | на протяжении которого необходимо подписать основное соглашение купли-продажи |
| Срок | на протяжении которого долг должен быть выплачен |
| Сумма задолженности | по коммунальным услугам, обязательство продавца ее выплатить из средств задатка |
| Суммарная стоимость | реализуемой недвижимости, величина аванса |
По факту подписания основного соглашения предварительное автоматически прекращает свое действие.
Извещение управляющей компании
В случае покупки жилого помещения меняется и собственник, и лицевой счет для перечисления всех ЖКУ .
Это значит, что в обязательном порядке нужно известить управляющую контору о смене владельца, отправив письмо на имя руководителя, составленное в свободной форме.
Заявление-извещение можно передать получателю таким образом:
- С помощью почты России, отправив заказным письмом с извещением либо же посредством сети Интернет
- Самостоятельно доставить письмо в управляющую контору, передав его лично в руки уполномоченному лицу, проставив отметку о приеме.
При условии, если жилплощадь напрямую обслуживают разные поставщики коммунальных услуг, стоит отдельно составить такого рода заявления, отправив их в каждую фирму.
Где получить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, смотрите здесь.
Видео: Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам Риск ли это
Как продать квартиру с долгами за коммунальные услуги
Продажа квартиры с последующей оплатой долга покупателем
Наличие долга по коммунальным платежам не является препятствием для подписания договора купли-продажи квартиры. Но, в данном случае продавцу квартиры нужно обезопасить себя от недобросовестного, не чистого на руку покупателя. Что мешает покупателю купить вашу квартиру, возможно со значительной скидкой на оплату долга, а потом написать заявление в РСЦ что не готов оплачивать долги за бывшего собственника. Ведь в соответствии со статьей 29 ЖК РБ пункт 2, обязанности внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у нового собственника, с момента возникновения права собственности на это помещение. Мало подписать договор купли-продажи, необходимо правильно оформить акт приема-передачи квартиры с долгами и прочие сопроводительные документы.
Продажа квартиры с оплатой долга за счет задатка
При заключении предварительного договора между сторонами, покупатель дает задаток в сумме, достаточной для погашения задолженности. Плюс этого способа – все долги по квартплате погашаются до сделки. Минусы – большая сумма задатка, покупатель уже отдал часть денег в качестве задатка, продавец их потратил на оплату задолженности, но всегда есть риск, что сделка не пройдет по каким-то причинам (не правильно оформлены документы, нет чьего то согласия и т.д.). В этой ситуации настоятельно рекомендую проводить сделки через агентства недвижимости, в которых риэлтер, еще перед дачей задатка, сможет проверить документы, выявить тонкие или сомнительные места в сделке и наконец гарантировать возможность прохождения сделки в дальнейшем. Опять же агентство будет гарантировать, что задаток пойдет на погашение долгов, а не будет использовано на какие-то другие цели.
Из своего опыта могу сказать, что потенциальные покупатели гораздо охотнее дают большие задатки, для оплаты задолженностей, если сделка проходит через агентство недвижимости. В продолжении темы Как продать квартиру если сумма за приватизацию выплачена не полностью?
Рекомендации
Всем участникам сделки купли-продажи «проблемной» квартиры необходимо учитывать несколько моментов:
- Покупатель обязательно должен проверить наличие задолженностей по коммунальным платежам у поставщиков. Также нелишним будет посетить сайт ФССП и там поискать долги по фамилии хозяина квартиры.
- Продавцу лучше сразу озвучить имеющиеся проблемы и предложить варианты их решения. Если недоимки вскроются во время оформления сделки, покупатель может от нее отказаться или затребовать большой скидки. Доведя дело до судебных разбирательств, вы рискуете попасть к приставам и лишиться имущества.
- Все договоренности должны быть заверены нотариусом. Никогда не полагайтесь на устное заверение. Оно ничего не значит в суде.
И покупатель, и продавец несут определенные риски. Например, если нет нотариально заверенного соглашения, после продажи квартиры со скидкой прежний владелец может предъявить претензии из-за заниженной стоимости квартиры. А покупатель, пообещав оплатить долги по коммунальным платежам, может не сделать этого, и все долги «повесят» на прежнего хозяина.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?
При наличии у собственника (продавца) квартиры долга по ЖКХ, следует предельно внимательно учесть все моменты юридического оформления сделки. В договор купли — продажи требуется внести соответствующий пункт о том, что недвижимость приобретается с задолженностью и покупатель не несет за это ответственность.
Для того чтобы обезопасить себя, покупателю требуется:
- взять выписку из управляющей компании о сумме задолженности по ЖКХ бывшего владельца квартиры;
- приложить копию лицевого счета к договору купли — продажи;
- оповестить управляющую компанию о смене собственника жилья;
- истребовать от покупателя письменного обязательства о погашении задолженности;
- заверить договор купли — продажи и прилагающие к нему документы у нотариуса.
На видео о продаже жилья с долгами
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
