Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Типовой договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами и ИП с ИП

Типовой договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами и ИП с ИП

Предпринимательская деятельность непрерывно связана с использованием арендуемых площадей для ведения бизнеса. Покупка и содержание части здания или целого сооружения нецелесообразна в условиях стремления к быстрой окупаемости и сокращению расходов. Именно поэтому большинству организаций и ИП предпочитают сдавать или арендовать коммерческую недвижимость.
Чтобы сделка была максимально безопасна требуется юридически грамотно её оформить. В этом поможет наш договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, образец и пример которого вы сможете скачать здесь, а внизу страницы сможете узнать как выглядит заполненный типовой бланк.

Предметность предаренды: как в тексте отображается предмет главного контракта

По ст. 429 ГК РФ предмет предварительного договора — это обязанность участников подписать главную сделку в определенный срок, поскольку это документ координационного типа, и он:

  • не влияет на имущественный правовой режим;
  • не порождает имущественность отношений между участниками. Попытка добавить предварительному соглашению имущественные условия противоречит закону (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу № А21-2865/2007).

Формулировки должны гарантировать, что стороны четко осознают предмет основного договора. Для этого в тексте предварительного договора помещения следует индивидуализировать с предельной конкретностью (указать площадь или режим ее установления, адрес, этажи расположения и др.). Относительно объекта, который строится, но не введен в эксплуатацию, в текст предаренды следует включить характеристики объекта из проектной документации.

Но суды могут по-разному оценить необходимую степень точности описания арендуемого в будущем объекта: признать правомерность его определения через формулировки адреса здания и ориентировочной площади помещений (ФАС Московского округа в Постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11) либо наоборот, признать незаключенность предварительных договоренностей (при указании адреса здания плюс ориентировочной площади помещения) ввиду дефицита в нем конкретных параметров помещений:

  • их нумерации;
  • графических описаний (ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).

Саботаж либо неподобающее воплощение преддоговоренностей не влияет на действенность главной сделки, поскольку это разные соглашения (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008).

Требовать что-либо по предварительному документу невозможно после вступления в силу основного (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008).

Продление договора

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

  • автоматическое;
  • через подписание дополнительного соглашения;
  • через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате). Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.

Читать еще:  Как вернуть налоговый вычет за обучение в 2022 году

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Так как любое недвижимое имущество имеет отдельный правовой режим (ст. 607 ГК РФ), то при заключении контракта об аренде части недвижимой собственности необходимо, в то же время, учитывать, что заключается договор все-таки в отношении всего помещения с использованием только его части.

Проще говоря, по закону арендодателем передается вся недвижимость (ст. 650 ГК РФ), однако в соглашении указывается, что применяться по назначению будет только его кусочек. И, соответственно, арендная плата будет уменьшена пропорционально используемой небольшой площади. Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные правовые вопросы.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

  1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
  2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора. Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Конечно же, на практике такое условие вряд ли будет соблюдаться. По этой причине в соглашении необходимо более конкретно и всесторонне раскрыть обязанности арендатора, в том числе, в отношении ремонта сдаваемой собственности.

Например: ООО «Электроник», занимающееся установкой и обслуживанием сети торговых автоматов по продаже пакетированных продуктов питания и напитков, заключает договор аренды части помещения супермаркета. В договоре вообще нет необходимости возлагать обязанности по ремонту, как текущему, так и капитальному, на арендатора, поскольку занимаемая им площадь ничтожно мала – всего 2 кв.м. Поэтому и ремонтировать что-либо в супермаркете данному арендатору нет никакой необходимости.

Риски при заключении договора аренды

Как и при заключении любого другого вида договора, при заключении договора аренды стороны могут столкнуться с определенными рисками, которые если не предусмотреть заранее, впоследствии могут обернуться спорами между сторонами, в том числе и судебными.

Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся риски при заключении рассматриваемого вида договора.

Признание незаключенным договора аренды

Договор аренды считается судом незаключенным, если стороны не смогли согласовать его существенные условия, такие как предмет договора и его цена.

В случае с договором аренды не действует правило применения цены за аналогичные условия при сравнимых обстоятельствах. Если сведения о стоимости в договоре отсутствуют – договор может быть признан судом незаключенным.

Договор может быть признан незаключенным также, в случае, если возникает сложность в идентификации помещения. Так, достаточно часто встречаются ситуации, когда в одном здании, находится большое количество арендаторов (например, при аренде небольшого офиса в бизнес-центре), и в таких случаях очень важно точно идентифицировать объект сдачи в аренду, посредством его описания, указания на расположение, этаж, номер помещения. В противном случае, договор будет считаться незаключенным, что повлечет возникновение определенных рисков.

В качестве таких рисков могут выступать:

  • невозможность взыскания аренды.
  • невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж.
  • при недоказанности фактического пользования помещением арендатором, у арендодателя возникает обязанность вернуть арендные платежи как неосновательное обогащение.

Для того, чтобы избежать возможных споров, лучше вовремя обратиться к арбитражному юристу.

Признание договора аренды недействительным

Подписание договора аренды неуполномоченным лицом может стать причиной для признания сделки недействительной судом. Поэтому при заключении договора аренды следует внимательно проверять полномочия арендодателя – действительно ли он является собственником арендуемого помещения, действительно ли предъявляемое им свидетельство о праве собственности, а также имеет ли право заключать договор лицо, действующее по доверенности (в случае, если договор подписывает не сам руководитель юридического лица, а его представитель).

Риски арендодателя по договору аренды

Помимо обоюдных рисков сторон договора аренды, заключающихся в признании договора незаключенным или недействительным, имеются и специфические риски арендодателя.

К таким рискам можно отнести следующие:

  • риск использования помещения арендатором не по назначению;
  • риск повреждения имущества;
  • риск ненадлежащей оплаты.

Минимизировать указанные риски можно путем грамотного составления договора аренды в 2021.

Риски арендатора по договору аренды

В судебной практике нередки случаи, когда свои права по договору вынужден защищать и арендатор. Наиболее частые договорные риски арендатора следующие:

  • арендодатель не имел право на распоряжение помещением;
  • арендодатель повышает арендную плату;
  • состояние помещения при эксплуатации оказывается куда хуже, описанного в договоре;
  • арендодатель продает помещение и требует досрочно расторгнуть договор.

Чтобы избежать рисков, либо иметь больше шансов на судебную защиту нужно взвешенно подходить к составлению договора аренды.

Разъяснения по теме
Письмо Министерства экономического развития РФ от 2 мая 2017 г. № Д28и-1963 “О порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2017 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» 18 сентября 2017

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2013 г. «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон № 44-ФЗ) и сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 32 части 1 статьи 93 Федерального закона № 44-ФЗ заказчик вправе заключить с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд.

Таким образом, в силу закона в государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) может быть включено условие о передаче прав владения и пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) непосредственно расположено, и который необходим для использования указанной недвижимости. Однако следует отметить, что в указанный контракт не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением), за исключением земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования.

Также необходимо учитывать, что согласно абзацу 2 части 2 статьи 652 ГК РФ если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В целях разъяснения порядка осуществления заказчиком закупок с использованием конкурентных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) сообщаем следующее.

Согласно правилам описания объекта закупки, установленным в статье 33 Федерального закона № 44-ФЗ, в описание объекта закупки не должны включаться требования к товарам, информации, работам, услугам, влекущие за собой ограничение количества участников закупки.

Начальная (максимальная) цена контракта, цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) (далее — НМЦК) определяется и обосновывается заказчиком посредством применения одного или нескольких методов, предусмотренных в статье 22 Федерального закона № 44-ФЗ.

При этом в силу части 6 указанной# метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти в случае, если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России — федеральный орган исполнительной власти, действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, не наделен компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

развития контрактной системы М.В. Чемерисов

В соответствии с Законом N 44-ФЗ в контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением).

Однако это не касается участка, который занят зданием и необходим для его использования. Условие о пользовании таким участком может быть включено в контракт. При этом право пользования участком переходит к арендатору, даже если договором это не определено.

Также сообщается, что метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Действия Арендатора:

  • Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
  • Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
  • Примите участие в описи имущества.
  • Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector