Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира в обмен на заботу о пожилом человеке. Юрист о «подводных камнях» договора ренты

Квартира в обмен на заботу о пожилом человеке. Юрист о «подводных камнях» договора ренты

Квартира в обмен на заботу о пожилом человеке. Юрист о «подводных камнях» договора ренты

Наверное, самый известный случай, касающийся договора ренты, связан с именем Жанны Кальман  французской долгожительницы, старейшей из когда-либо живших на Земле людей, чьи даты рождения и смерти документально подтверждены.

В свои 90 лет Жанна Кальман осталась одна и, чтобы получить хоть какой-то уход и материальное обеспечение, заключила договор пожизненного содержания с иждивением с адвокатом Андре-Франсуа Раффре, которому на момент заключения сделки было всего 47 лет. После смерти Жанны Кальман тот должен был получить ее квартиру на улице Сент-Эстев в прованском городе Арль, а взамен обязывался ежемесячно выплачивать по 2500 франков (около $500-600 по современному курсу).

Андре-Франсуа Раффре был опытным юристом, и не без основания рассчитывал избежать подводных камней. Рыночная цена апартаментов Жанны Кальман, занимавших третий этаж дома в центре города, была равна сумме оговоренных ежемесячных выплат за 10 лет. Однако адвокат планировал въехать туда гораздо раньше, ведь женщине было уже 90 лет, а ему только 47  вся жизнь впереди.

Однако, когда мадам Кальман достигла своего 110-летия, адвокат понял, что заключил худшую сделку в своей жизни. В 77 лет Раффре умер, и ежемесячные выплаты легли на плечи его вдовы. Кальман умерла только через два года после адвоката, в 1997 году, получив за 32 года действия договора около 900 тысяч франков. Эта сумма втрое превысила стоимость ее квартиры.

Вывод из этой истории такой, что договор ренты таит в себе как ряд плюсов, так и ряд подводных камней как для получателя ренты, так и для ее плательщика. Поэтому каждой из сторон сделки нужно заранее обдумать все за и против.

В данной статье мы разберем, что такое договор ренты и какие нюансы стоит учесть.

Условия договора

Договор ренты может быть полезен и выгоден всем участникам, главное сделать это грамотно и соблюдая все условия.

Перед заключением договора обе стороны должны тщательно выяснить все условия каждой из сторон.
Если возник спор/вопрос обратитесь к юристу.

В договор ренты обязательно внесите такие данные:

  • 1)Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);
  • 2)Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
  • 3)Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
  • 4)Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
  • 5)Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).

С пожизненным содержанием

Чаще всего составляется договор ренты с пожизненным содержанием. Предметом соглашения выступает недвижимость, договоренность заключается между собственником дома или квартиры и желающим получить их право собственности после смерти владельца. Законом предусмотрена возможность оформить договор на всех собственников. При этом права выплаты переходят к пережившим его участникам соглашения – статья 596, п. 2.

Читать еще:  Возврат 13 процентов за обучение. Пошагово

Нередко заключается договор ренты на квартиру между родственниками, чтобы гарантировать материальное обеспечение престарелых. В этом случае действуют те же нормы закона, что и при оформлении соглашения между людьми, не имеющими родственных связей.

  • Собственность поступает в полное распоряжение плательщика только по окончании государственной регистрации. Она выполняется на основании закон №122-ФЗ.
  • Возможность распоряжаться имуществом возникает у плательщика только после официального разрешения собственника. Это ограничение действует вплоть до государственной регистрации.
  • Обязательно нотариальное заверение письменных договоренностей.
  • При нарушении действий соглашения, если его текст противоречит действующим законам или есть факт давления на одного из участников – возможна подача иска в суд.

Обычно выплаты назначают ежемесячно. Но можно сделать и другой график получения денежных средств.

Если вместо денег предоставляются другие товары (продукты, услуги) – составляется дополнительное приложение к договору. В нем эти материальные ценности или работа конвертируется в денежный эквивалент. Это можно сделать только по взаимному согласию сторон.

Условия договора ренты с пожизненным содержанием

У нас в стране широко распространен принцип свободы договора, это означает, что стороны вправе договориться о любых условиях, прямо не противоречащих закону и прописать их в договоре. Это дает возможность подробно расписать особо тонкое место в договоре – права и обязанности плательщика ренты по оплате ренты.

Выплата ренты может осуществляться как в денежном выражении, так и в натуральном выражении. Это означает, что обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Размер пожизненной ренты

В случае пожизненного содержания с иждивением законом предусмотрен минимальный размер ежемесячной выплаты, которая не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества. Для Москвы это свыше 40 000 рублей.

На практике стороны обычно ограничиваются либо указанием конкретной суммы, либо указанием на предоставление натурального обеспечения (потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним без указания суммы).

Два указанных варианта не могут в полной мере защитить интересы слабой стороны – пожилого человека. Объясню почему. В первом случае, в связи с инфляционными процессами, сумма может обесцениться, как это было в отношении рент, заключенных до 2011 года. Поэтому, в договорах можно рекомендовать предусматривать регулярную индексацию, если сумма указана фиксировано, прописывать эквивалент суммы к размеру прожиточного минимума.

Интересно: Постоянная рента: условия, особенности и стороны договора, выкуп, выплаты.

Я в большей степени отдаю предпочтение такому варианту оплаты ренты, поскольку он позволяет регулярно получать денежные средства, исполнение обязательства легко проверить, а отсутствие исполнения легко доказать. Даже если плательщик ренты не знает, предположим, расчетный счет получателя, то обязанность по уплате ренты с него не снимается. В таком случае, он должен перечислить денежные средства в депозит нотариуса на имя получателя ренты.

Читать еще:  Куда обращаться если мошенники вымогают деньги?

Рентные платежи при пожизненной ренте осуществляются указанным выше путем. Отсутствие регулярных платежей будет расцениваться как существенное нарушение обязательства по выплате ренты, что дает право получателю ренты обратиться в суд с иском о расторжении договора ренты.

Рента с натуральным обеспечением

Что касается ренты с натуральным обеспечением, то на практике понять, отследить факт исполнения обязательства на должную сумму порой бывает очень трудно. Данный вид ренты часто становиться поводом для злоупотреблений правами со стороны плательщиков ренты, поскольку оценить бывает весьма сложно в каком размере было предоставлено обеспечение в жилище, питании, медобслуживании, если к тому же плательщик ренты и получатель проживают совместно.

В этом случае можно рекомендовать в договоре все равно указывать конкретную сумму или ее эквивалент, на которую необходимо предоставлять содержание с иждивением, и затраты на которые плательщики ренты должны подтверждать документально. Рекомендуется фиксировать исполнение по договору ежемесячно актами, где сторона платящая ренту подтверждает факт оказанного ею содержания и его размер, а сторона, получающая ренту, подтверждает факт получения обеспечения и содержания.

Очень часто, рента в натуральном выражении не предоставляется на всю сумму, поскольку в какой-то период может не быть потребности в таком количестве еды, одежды , лекарств как предусмотрено законом или договором, т.е. свыше 40 000 рублей. В таком случае я рекомендую предусмотреть в договоре возможность остальную часть ренты оплатить денежными средствами.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

На первый взгляд стороны договора пожизненной ренты заключают взаимовыгодную сделку, однако у документа есть не только преимущества, но и недостатки.

Так несомненными плюсами выступают:

  • возможность проживать в собственной квартире вплоть до последних дней жизни;
  • получать не только дополнительный доход, но и ряд услуг в виде присмотра и помощи;
  • договор можно расторгнуть в судебном порядке при любых существенных нарушениях с возвратом квартиры собственнику.

Плательщик же ренты получает:

  • перспективу приобретения собственного жилья с меньшими затратами, чем при заключении договора купли-продажи;
  • по желанию получателя ренты право собственности можно оформить сразу же;
  • по условиям договора ренты пенсионеру можно предоставить другое жилье.

Однако на фоне радужных перспектив для обеих сторон существуют и определенные риски. Так, пенсионер по неопытности и ввиду своего престарелого возраста может столкнуться с мошенниками, которые после оформления договора, условия выполнять будут номинально. А для плательщика ренты негативными аспектами выступают:

  • невозможность переоформить квартиру и пользоваться ею до перехода в мир иной получателя ренты;
  • оспаривание действия договора потенциальными наследниками на квартиру;
  • обращение в суд получателя ренты вследствие невыполнения даже его мелких поручений для отмены договора;
  • неопределенный срок перечисления выплат и предоставления услуг, которые в совокупности могут стоить дороже, чем жилое помещение;
  • невозможность выкупа квартиры до смерти получателя ренты;
  • обязательность согласия пенсионера на распоряжение квартирой, в частности заселение.

Важно! В рамках ст.597 ГК РФ размер ежемесячной ренты не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе. При этом в виду ежегодной инфляции и пересмотра минимума, договор должен корректироваться.

Предмет договора

На практике существует три вида документов, где квартира выступает в отношениях ренты:

  1. Договор пожизненной ренты. Тип юридических отношений, когда владельцу квартиры выплачивается ежемесячное денежное довольствие до момента смерти.
  2. Договор постоянно-бессрочной ренты. Тип отношений подразумевает выплаты строго обозначенной суммы раз в квартал.
  3. Договор ренты с пожизненным содержанием. Данный тип юридических отношений рассматривается в данной статье. В широком понимании договор подразумевает конкретный уход за рентополучателем: уборка квартиры, поход в магазин за продуктами и вещами первой необходимости, прогулки на свежем воздухе.
Читать еще:  Договор оказания услуг по проведению тренинга

При желании возможно оформить денежные выплаты собственнику квартиры. Соответственно, данный тип отношений подразумевает некоторые расходы по отношению к владельцу и порой ежемесячные выплаты гораздо выгодней, чем постоянный уход за владельцем.

ВНИМАНИЕ! Если владелец квартиры пожелает, то возможно оформить денежные выплаты на родственника или иного гражданина.

Во всех случаях договор подразумевает обмен объекта недвижимости (квартира) на единовременное или ежемесячное денежное довольствие. Конечно, возможен уход за рентополучателем и удовлетворение его потребностей.

На практике договор ренты с пожизненным содержанием заключается между близкими родственниками. Обусловлено это недоверием к посторонним и сложностью обращения в судебные инстанции в силу возраста.

Оформление договора ренты

Необходимо знать: сам документ договора пожизненной ренты состоит из различных разделов.

Перечень документов для оформления пожизненной ренты

В нем должен быть четко указан сам предмет договора – название и подробные характеристики, перечень прилагаемых документов, среди которых кадастровый план, паспорт БТИ и многое другое. Обязательно должна быть указана рыночная или кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Пункт о порядке предоставления пожизненного содержания с иждивением должен отражать всю информацию об услугах, которые будут оказаны получателю ренты. Обязательно при составлении документа нужно обратить внимание на права и обязанности сторон, чей перечень не должен противоречить российскому законодательству. Важно указать ответственность сторон за нарушение соглашения и порядок выкупа пожизненного содержания.

На документе обязательно должно быть место и дата его заключения (указываются прописью), персональные и паспортные данные сторон, банковские реквизиты.

Любое исполнение правовых обязательств требует максимального внимания, оптимальным вариантом для обеих сторон является сбор документов о получении услуг. В жизни могут произойти любые ситуации, и лучше все рассчитать заблаговременно, в том числе и соотношение стоимости имущества и тех сумм, которые будут направляться на содержание лица, состоящего на иждивении. Обязательно надо обратить внимание на то, чтобы был внесен пункт о том, что объект недвижимости передается в рамках соглашения бесплатно. Это особенно важно, так как если будет информация о том, что объект недвижимости был передан за вознаграждение, то это будет свидетельствовать о совсем других правовых отношениях.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector