Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость: основные отличия

Кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость: основные отличия

В 2015 году отечественное налоговое законодательство столкнулось с реформированием системы налогообложения, и инвентаризационная стоимость отошла на второй план, и кадастровая стоимость заняла основное место в порядке налогообложения, и в чем разница между этими величинами, будет сказываться и на размерах отчислений в пользу государства. Знание особенностей каждого из этих показателей позволит правильно рассчитать размер обязательного платежа в пользу казны, компенсировать который придется каждому владельцу.

Инвентаризационная стоимость и кадастровая стоимость, в чем разница

Что это такое?

На рынке недвижимости используется три вида оценки. Это рыночная, инвентаризационная и кадастровая. Разберёмся, что они означают.

Рыночная — это настоящая цена квадратных метров в вашем регионе. Цифру можно узнать онлайн, заглянув на любой сайт недвижимости и посмотреть цены на аналогичные квартиры.

Инвентаризационная обычно намного ниже среднерыночной стоимости. Этот параметр рассчитывается на основании стоимости строительных материалов и других факторов при выполнении работ. Сюда входят площадь квартиры, наличие или отсутствие удобств, год застройки и степень износа здания. Делая расчёт, уполномоченная организация не учитывает цену земли, на которой построен дом.

Оценка стоимости квартиры

Кадастровая — по сути, это попытка государства привести два предыдущих пункта к общему знаменателю. Чтобы рассчитать кадастровую стоимость жилплощади, за основу берётся инвентаризационная оценка, но при этом учитывается уровень комфорта здания. Например: подземная парковка, охраняемая территория.

Кроме того, играет роль престижность района, стоимость земли и сравнительный анализ цен на аналогичные квартиры в субъекте федерации. Стоит уточнить, что для налога на имущества берётся именно кадастровая оценка недвижимости. Справка выдаётся в Росреестре.

Оценку квартиры для налога на имущество, можно провести тремя способами:

  1. Затратный. Здесь учитываются материалы, используемые при строительстве, расходы на подведение инженерных коммуникаций средняя стоимость земли, на которой возведено здание.
  2. Сравнительный. Здесь эксперт анализирует сделки на рынке недвижимости и на их основе выводит среднюю цену жилплощади.
  3. Доходный. Это самый сложный, а потому редко используемый, метод рассчитать стоимость квадратных метров. Тут нужно учитывать стоимость аренды жилплощади и расходы на её содержание.

Важно! Не нужно путать кадастровую и инвентаризационную оценку. Это диаметрально разные понятия, хотя и рассчитываются они по одному принципу.

БТИ

Когда требуется?

Несмотря на некоторую несовременность, инвентаризационная стоимость объекта недвижимости применяется при таких видах операций с недвижимым имуществом:

  • используется для расчета налога на имущество (с учетом поправочных коэффициентов), если квартира пока не внесена в реестр ГКН;
  • оформление наследства, составление дарственной;
  • приватизация и пр.
Читать еще:  Добровольная ликвидация или банкротство

Постепенно актуальность именно этой оценки квартиры снижается, но пока что можно выиграть в денежных тратах, если предоставить нотариусу все три результата подсчетов стоимости жилища: нотариус обязан начислить пошлину по самой низкой цене квартиры.

Отличия инвентаризационной оценки квартиры

Из-за того, что инвентаризационная стоимость недвижимых объектов гораздо ниже рыночной и, соответственно, исчисляемый налог низкий, был принят закон о введении кадастровой оценки недвижимости. Согласно этому документу с 2015 года налог на недвижимые объекты должен рассчитываться по кадастровой стоимости.

Подход к оценке недвижимости с точки зрения инвентаризационной стоимости сильно отличается от кадастровой. При определении инвентаризационной стоимости учитываются расходы, которые имели место быть при постройке здания, а также:

Оценка рыночной стоимости недвижимости

  • год постройки;
  • строительные материалы;
  • этажность;
  • коммунальные удобства;
  • физический износ;
  • индекс цен на недвижимость.

При расчетах кадастровой оценки имеет значение всё вышеперечисленное плюс:

  • месторасположение;
  • стоимость земельного участка;
  • доступность транспорта;
  • степень развития инфраструктуры.

И, соответственно, кадастровая стоимость недвижимых объектов получается ближе к рыночной, а ежегодный налог выше.

Для расчета кадастровой стоимости эксперт пользуется следующими методами:

  • Сравнительный. С его помощью эксперт проводит анализ рыночных сделок по недвижимости для отнесения оцениваемого объекта к определенной группе.
  • Затратный. Этот метод применяется в основном для кадастровой оценки новостроек, которые еще строятся, поскольку рассчитывает стоимость стройматериалов и работ, плюс цена земельного участка.
  • Доходный. Эксперт может воспользоваться этим методом, когда недостаточно информации о рыночных сделках с недвижимым имуществом. Здесь имеют значение стоимость аренды объекта, расходы на содержание.

Конечно, суммы налога на недвижимость, рассчитанные по инвентаризационной и по кадастровой оценке значительно различаются, несмотря на то, что во втором случае применяется разного рода градации ставок и льготы.

В данный момент переход на кадастровую оценку недвижимых объектов незавершен, поэтому используется и инвентаризационная оценка. Но постепенно кадастровая стоимость станет основной при оценке недвижимости.

Читать еще:  Должностная инструкция заведующего производством

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Главное различие в том, что инвентаризационная стоимость существенно ниже кадастровой.

отличия

В первом случае в расчет берется в основном информация, относящаяся непосредственно к самому объекту.

Во втором же большей частью смотрят на окружающую инфраструктуру и местоположение объекта, его статусности.

В результате стоимость получается максимально приближенной к рыночной, а значит и налога с нее можно получить больше.

Поэтому сейчас при установлении цены на недвижимость кадастровая стоимость используется чаще, тогда как инвентаризационная сходит на нет.

Согласно законодательству с 2020 года при расчете налога на стоимость жилья использоваться будет только кадастровая стоимость.

Уже сейчас в более 70% субъектов страны налог рассчитывается только по ней.

Несогласие с оценкой

Расчёт инвентаризационной стоимости проводят на базе восстановительной стоимости МКД. Цены расчётов разработаны достаточно давно, однако они были переведены на действующий уровень при помощи корректирующих коэффициентов и индексов.

При оценке цены квартиры применяют такие подходы:

  1. Затратный. В учёт берут затраты на оплату стройматериалов и услуг (по постройке и проведению сетей), а также землю. Такой метод часто используют для новостроек, строительство которых не завершено.
  2. Сравнительный. Выполняют сравнение информации по выполненным на рынке операциям и причисляют квартиру к одной из выделенных групп.
  3. Доходный. Анализируют информацию о цене аренды и расходах на содержание квартиры. Применяют такой метод только тогда, когда нет никакой информации о сделках.

Если владелец сомневается в правильности результатов оценки, он может составить обращение в суд с требованием пересмотреть эти результаты. Для этого нужно:

  1. Составить иск в арбитражный суд. Иск направляют на ту организацию, которая занималось оценкой конкретной квартиры. В заявлении указывают основание для рассмотрения и прошение, заключающееся в повторении процедуры оценки.
  2. Прикрепляют к иску инвентаризационный паспорт, копию бумаги о праве владения и документы, доказывающие неправильность оценки. Дополнительно следует прикрепить отчёт о независимой оценке.

Подавать иск следует только тогда, когда есть весомые основания сомневаться в корректности оценки. Такими основаниями могут стать следующие факты:

  • инвентаризационная стоимость квартиры сопоставима с рыночной или превышает её;
  • данные о площади и цене материалов, используемые при расчёте, были неверными.
Читать еще:  Как вернуть налог с покупки машины

Достоверность такой информации особенно важна тогда, когда этот показатель применяют для расчёта налога. С 2020 года налог будут исчислять по кадастровой стоимости, что делает инвентаризационную цену менее актуальной.

Что делать?

Для начала надо проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра. Иногда она может быть завышенной, поскольку сотрудник не учёл того, что дом в аварийном состоянии или другие особенности. Чтобы восстановить справедливость, придётся проводить переоценку и писать обращение в Росреестр. При этом практика показывает, что удовлетворены бывают только 40% дел. Обращение в суд — дорого, долго и не гарантирует результат. В этом случае надо считать выгоды. Из-за 500 рублей разницы по налогам нет смысла тратить более 30 тыс на судебные разбирательства и переоценку.

После получения квитанции лучше пересчитать налог самостоятельно. Это можно сделать, подставив свои данные в формулу, или воспользоваться калькулятором на сайте налоговой. Для этого надо знать: кадастровый номер, метраж жилья, количество собственников, инвентаризационную стоимость (можно запросить в БТИ). Если есть расхождения, то надо обратиться в своё отделение УФНС за новой квитанцией. Если квитанция не пришла, значит её надо искать не в почтовом ящике, а в электронном. Подробнее об этом мы писали в статье «Ничего не забыли?»

Фото: samara bezformata. Распространённая схема ухода от налогов — переоформление недвижимости на льготников.

Проверить наличие льгот. На них имеют право инвалиды I и II группы, инвалиды детства, пенсионеры, предпенсионеры, участники ВОВ, военные, чернобыльцы. Один из распространённых способов ухода от налогов — переоформление недвижимости на родственника, имеющего льготу. Здесь тоже есть свои нюансы и опасности.

Итак, со следующего года все регионы перейдут на новую систему расчёта налога. Чтобы сумма в квитанции не стала неожиданностью, лучше рассчитать примерную сумму самостоятельно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector