Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски покупателя при заключении предварительного ДКП

Нелегитимность или юридическая несостоятельность предварительного договора купли-продажи недвижимости — наиболее распространённый риск покупателя. Таковым считают договор составленный с ошибками, без согласования обязательных условий или заключенный с несоблюдением обязательной формы.

Например, если по описанию нельзя однозначно определить продаваемый объект, договор считаеют недействительным. Для полноты картины необходимо указать не только адрес квартиры, но и её кадастровый номер, и примерную площадь. Предварительный договор о покупке доли в квартире или доме необходимо в обязательном порядке регистрировать у нотариуса иначе он не получит юридической силы.

Если договор не имеет юридической силы, продавец не обязан его исполнять и в любой момент может отказаться от сделки. При этом продавец избежит уплаты штрафа и неустойки. Чтобы не потерять ещё и задаток, покупатель должен передавать деньги исключительно под расписку. В этом случае есть шанс вернуть их через суд.

Подтвердить серьезность намерений можно, конечно, и другими способами: внести авансовый платеж или положить деньги в банковскую ячейку, однако, в этих случаях вы не обезопасите себя от отказа заключения договора.

Задаток в этом случае — оптимальный вариант. Ведь даже если сделка не состоялась, покупатель (если она не состоялась по инициативе продавца), или продавец (если на отказ от сделки пошел покупатель) в любом случае останутся в плюсе: в первом случае продавец обязан отдать деньги в двойном размере, во втором — предоплата остается продавцу.

Кроме того, в случае если при покупке жилплощади в роли продавца выступают мошенники, правильно составленный договор задатка при покупке квартиры облегчит их поиски. Мошенники идут на различные уловки, например, берут аванс и пропадают, а в итоге — человек остается без части денег и без жилья.

Если оформление задатка при покупке квартиры произведено по всем правилам, в документе будут все данные мошенников, по которым их можно будет найти.

Пример соглашения о задатке и его образец при покупке квартиры можно найти самостоятельно, но будет лучше, если его составит грамотный юрист. Воспользоваться консультацией юриста можно не выходя из дома, достаточно описать суть вопроса на нашем сайте ниже.

Читать еще:  Как расплатиться с долгами и обрести финансовую стабильность за 7 шагов

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Какой задаток давать при покупке квартиры?

Второй немаловажный момент — определение суммы задатка за квартиру. Размер задатка, как правило, не оговаривается ни в каких законодательных документах, поэтому зависит только от непосредственной договоренности продавца и покупателя.

Чаще всего сумма задатка за квартиру составляет 1-2% от ее стоимости, редко доходит до 5% и еще реже — до 10%. Это может быть не обязательно точная доля, но и какая-то фиксированная круглая сумма. И продавец, и покупатель могут быть при разных обстоятельствах заинтересованы в разной сумме задатка.

Читать еще:  Жалоба в налоговую инспекцию на работодателя

Скажем, покупатель может быть заинтересован в большой сумме задатка, чтобы снизить вероятность того, что продавец откажется от сделки (ведь тогда он должен будет вернуть в два раза большую сумму). То есть, при большом задатке продавцу сложнее будет найти покупателя, который заплатит настолько больше, чтобы перекрыть сумму задатка. Но и продавец может быть заинтересован в большом задатке, например, если он продает недвижимость достаточно дорого, и боится, чтобы покупатель не передумал.

Маленькая сумма задатка всегда увеличивает риски того, что сделка не состоится, поскольку ее не так страшно потерять.

Чем больше сумма задатка при покупке квартиры — тем больше вероятность доведения сделки до логического завершения.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретение квартиры в ипотеку имеет свои особенности, но при оформлении сделки также может использоваться задаток. Если в процессе переговоров была признана необходимость в таком способе обеспечения сделки, то об этом ставится в известность банк. На основании заявления кредитная организация осуществляет вычет этой суммы из первоначального взноса. Деньги продавцу передаются выбранным способом (нал/безнал).

В остальном схема оформления документов полностью идентична той, что используется при заключении сделки без ипотеки. Сходны и требования к содержанию. Разница заключается в количестве экземпляров – в банк нужно предоставить по 1 копии:

Продажа недвижимости через аукцион

Возвращается ли залог за имущество, которое продается на аукционе. В этом вопросе правовая точка зрения более точная и определенная, существует даже закон о задатке на аукционе. Это Постановление Правительства под номером 8 от 12.01.06.

Задаток возвращается или нет

Постановление регулирует все вопросы, связанные с имущественными торгами, в том числе он определяет и возврат залога.

Этот законодательный акт можно использовать в тех случаях, когда торги были по тем или иным причинам отменены, а задаток (он выплачивается по правилам участия в аукционе) не возвращается заявителям на участие. Задаток возвращается всем при отмене налога, а в случае его проведения – проигравшим участникам.

Читать еще:  Возврат подоходного налога при покупке автомобиля в 2022 году

Победивший использует свои средства, отданные в качестве задатка для участия в аукционе, как часть суммы за выигранный лот. Если же он отказался от подписания протокола (договора), задаток не возвращается. Когда нужно внести средства для участия в торгах, в какой сумме, — это участники должны знать заранее.

Обычно задаток составляет не более 5% от цены общей суммы. Такие правила по задатку на аукционе указывает и статья 57 (п.1) «Закона об ипотеке».

Что делать, если предоплату после расторгнутой сделки не возвращают

Решить вопрос с возвратом предоплаты может суд.

Если вы считаете, что закон на вашей стороне, то следуйте такой простой инструкции:

  1. Сообщите продавцу о требовании вернуть предоплату. Лучше направить письмо на адрес проживания продавца. В письме укажите, по какой причине вы желаете вернуть средства.
  2. Получите от продавца письменный ответ. Его следует подать с иском в суд.
  3. Напишите исковое заявление. В нем распишите кратко и понятно, когда была оформлена сделка, кем, какие обстоятельства повлияли на расторжение договора и на возврат средств.
  4. Приложите копии документом к иску и направьте в судебные органы.
  5. Участвуйте в заседаниях суда. Если вы не хотите приходить в суд, то обратитесь к нашим юристам. Они выстроят продуманную защиту в суде и представят там ваши интересы и права.
  6. Получите решение суда, исполнительный документ.
  7. Обратитесь с исполнительным листом в службу судебных приставов.
  8. Дождитесь выплаты.

Практически всегда, если все сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Но если у вас есть сомнения, лучше поручить это дело опытному и квалифицированному юристу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector