Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оспаривание кадастровой стоимости имущества: экспертиза и стоимость проведения оценки

Оспаривание кадастровой стоимости имущества: экспертиза и стоимость проведения оценки

В последние годы в качестве налогооблагаемой базы на имущество используется кадастровая стоимость на недвижимость и земельные участки. Многие собственники отмечают завышенную величину этого параметра, и, как следствие, уплата более высоких налогов. Исправить ситуацию может только оспаривание кадастровой стоимости имущества в досудебном или судебном порядке. Как и кем делается экспертиза, будет подробно рассмотрено в этой статье.

Оспорить КС

Что это такое

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки недвижимости, проводимой по решению региональных властей. Эта процедура проходит по следующим правилам, которые будут иметь значение для последующего оспаривания:

  1. оценка может носить плановый или внеочередной характер, для ее проведения издается распорядительный акт исполнительного органа власти субъекта РФ;
  2. оценку проводят бюджетные учреждения, сформированные региональными властями;
  3. для проведения указанной процедуры формируется перечень объектов недвижимости, а сведения об их качественных и количественных характеристиках запрашиваются из госреестра ЕГРН или архивов БТИ;
  4. определение кадастровой стоимости проходит с использованием методических и нормативных указаний, тогда как фактическое обследование объектов не осуществляется – именно по этой причине кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, кадастровые стоимостные показатели могут существенное превышать реальную рыночную цену объекта – при расчете имущественного или земельного налога это автоматически влечет завышение суммы платежа.

После определения кадастровой стоимости, эти сведения вносятся в госреестр ЕГРН и размещаются в открытом доступе на официальном сайте субъекта РФ. Это позволяет оспорить результаты оценки еще до выставления налогового требования, хотя на практике такие случаи встречаются достаточно редко.

Кто может оспорить

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости могут заинтересованные субъекты, чьи права нарушаются или затрагиваются по итогам этой процедуры. Следовательно, для инициирования процедуры оспаривания нужно подтвердить наличие прав на объект недвижимости, а в состав заявителей могут входить:

  • граждане, которым жилой или нежилой объект принадлежит на праве индивидуальной, совместной или долевой собственности;
  • частные предприниматели и юрлица, построившие или купившие объекты недвижимости для коммерческой деятельности.

Для подтверждения права собственности нужно представить документы – с 2017 года им является выписка из ЕГРН. Чтобы получить актуальную выписку на дату подачи заявления, нужно направить запрос в Росреестр или МФЦ «Мои документы». Также получение выписки в электронной форме возможно через портал госуслуг.

Уменьшить налоги – реально

Кадастровая стоимость в большинстве случаев существенно превышает балансовую. Это не удивительно, ведь кадастровая стоимость приближена к рыночной. Особенно разница заметна в крупных городах, где высокая рыночная стоимость обусловлена развитой инфраструктурой, расположением объекта и другими факторами, но не стоимостью строительных конструкций. Кадастровая стоимость может превышать рыночную в несколько раз, практика показывает, что эта разница может быть даже десятикратной. Естественно, завышенная кадастровая стоимость создает повышенную налоговую нагрузку на бизнес, поэтому у собственника есть право оспорить кадастровую стоимость и таким образом уменьшить налоги.

Примеры из практики ГК «Метрикс»

1. Офисное здание, г. Москва, ул. Мнёвки

  • Общая площадь – 7416 м2.
  • Кадастровая стоимость до оспаривания 867 736 074,24 руб.
  • Стоимость после оспаривания: 648 550 000 руб.
  • Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)

Экономия 25,3%

2. Нежилые помещения, г. Москва, ш. Алтуфьевское

  • Площадь- 911,3 м2
  • Кадастровая стоимость до оспаривания 79 435 897,67 руб.
  • Стоимость после оспаривания: 55 340 000 руб.
  • Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)
Читать еще:  Кто является плательщиком страховых взносов

Экономия 30,3%

3. Нежилое помещение, г. Москва, ш. Алтуфьевское

  • Площадь – 107,1м2.
  • Кадастровая стоимость до оспаривания 9 335 657,46
  • Стоимость после оспаривания: 6 850 000
  • Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)

Экономия 26,6%

Примеры из практики ООО «Атлант Оценка»

Ставки налога:

Рисунок7

1. Здание ТЦ в ЮАО г. Москвы

  • Площадь – 29 750 кв.м.
  • Кадастровая стоимость до оспаривания 2 098 440 050,00 руб
  • Рыночная стоимость: 1 222 380 723,00 руб
  • Порядок оспаривания: через суд

Снижение КС: 42%

Экономия налога за 3 года:

31 808 136 рублей

2. Здание строительного рынка (капитальное) на территории Москвы за МКАД

  • Площадь – 51 810,2 кв.м
  • Кадастровая стоимость до оспаривания 4 564 380 698.72 рубля
  • Рыночная стоимость: 2 243 194 046 рублей
  • Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)

Снижение КС: 51%

Экономия налога за 3 года:

83 562 720 рублей

3. Здание гостинично-офисного центра на территории Москвы за пределами МКАД

  • Площадь – 34 350,9 кв.м
  • Кадастровая стоимость до оспаривания 3 075 277 032.33 рубля
  • Рыночная стоимость: 1 545 718 930 рублей
  • Порядок оспаривания: через суд

Снижение КС: 50%

Экономия налога за 3 года:

55 064 092 рубля

Процедура и сроки рассмотрения

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка состоит из следующих этапов:

  1. Передача комиссии пакета документов.
  2. На протяжении недели после получения заявки определяется дата проведения заседания.
  3. В течение пяти дней с момента вынесения вердикта комиссия уведомляет о решение собственника недвижимости и органы местной власти.

ВАЖНО! Владелец объекта должен присутствовать на заседании комиссии. Его может заменить представитель, если есть нотариально заверенная доверенность.

При положительном решении изменения в реестр вносятся в течение месяца.

Комиссия вправе отклонить заявку или назначить пересмотр результатов. В таком случае владелец участка имеет право оспорить решение комиссии путем судебного разбирательства.

  • отклонить заявление, поскольку сведения, использованные при ГКО достоверны;
  • пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, если использовались недостоверные сведения — при этом определение кадастровой стоимости обеспечивает заказчик работ.
  • принять кадастровую стоимость в размере рыночной;
  • отклонить заявление.

Как узнать о принятом решении? Порядок такой. В течение 5 рабочих дней с момента принятия решения вам направят уведомление. Также уведомление придет в орган местного самоуправления.

В течение этих же 5 рабочих дней комиссия направит копию решения (и отчет об оценке, если причиной была установленная рыночная стоимость) в орган, осуществляющий функции по ГКО. В орган регистрации прав будут отправлены копия решения и сведения о кадастровой стоимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Вы сэкономите много денег на налогах, если снизите кадастровую стоимость вашей недвижимости

Вы сэкономите много денег на налогах, если снизите кадастровую стоимость вашей недвижимости

У всей недвижимости в России условно есть две стоимости: рыночная и кадастровая.

С рыночной все понятно: это цена, по которой люди и компании покупают и продают друг другу дома, землю и квартиры. А что по поводу кадастровой?

Кадастровая стоимость — это довольно отвлеченная цифра. Это «как бы» тоже стоимость недвижимости, но не та, за которую люди и компании покупают друг у друга недвижимость. Кадастровая стоимость — это цифра, определяемая государством. И от этой цены считаются налоги на имущество:

  • налог на имущество физических лиц (местный налог);
  • налог на имущество организаций (региональный, то есть это налог, который поступает в бюджет области).

Кроме того, если у муниципалитета взяты в аренду земли, то арендная плата (и выкупная цена этой земли) считается, тоже исходя из кадастровой стоимости.

Выше кадастровая стоимость — выше налог и арендная плата за землю. Поэтому государство завышает её в 2-3 раза относительно реальной, рыночной. Неудивительно, да?

Читать еще:  Завещание на долю в квартире

Как людям и компаниям снизить налог на имущество? Очень просто — надо снизить кадастровую стоимость этого имущества.

Единой методики расчёта не существует. И получается всегда так, что расчёт, сделанный инженерами БТИ, завышен. Поэтому кадастровую стоимость можно снизить через суд.

Как снизить кадастровую стоимость имущества?

В теории все просто.

  1. Надо обратиться к оценщику, который установит рыночную стоимость недвижимости (дома, квартиры, участка земли и т.д.).
  2. С отчётом оценщика обратиться в БТИ с требованием установить кадастровую стоимость, исходя из рыночной.
  3. Если БТИ отказывает, то обращаться в суд с таким же требованием.
  4. Суд удовлетворяет иск.
  5. С решением суда надо идти в Росреестр, который установит новую кадастровую стоимость.
  6. .
  7. PROFIT. Налог на имущество физлиц и компаний стал ниже.

Так кадастровую стоимость можно снизить в 2-3 раза.

Важно: с 2021 года прежде, чем идти в суд с административным иском, обязательно надо будет соблюсти претензионный порядок, то есть сначала обратиться в БТИ и потребовать, чтобы БТИ само, без суда, снизило кадастровую стоимость (но готовиться все равно надо к суду, потому что вероятность, что БТИ с вами согласится и снизит стоимость, невелика). До этого времени в БТИ можно не обращаться, а с отчетом оценщика сразу идти в суд.

До 2020 года с этой схемой не было никаких проблем. Суды снижали кадастровую стоимость, БТИ никак не возражало. Но в 2020 году все изменилось.

Нет времени разбираться в правовых аспектах? Поручите данный вопрос нам. Просто оставьте заявку и мы уменьшим кадастровую стоимость до 60%.

В 2020 году БТИ стало сражаться за судебные расходы при снижении кадастровой стоимости

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это унитарное предприятие. Оно живёт за счёт денег, которые само зарабатывает. В бюджетных деньгах эти организации не купаются, поэтому они вынуждены их считать.

Есть правило — человек или компания, обратившиеся в суд за снижением кадастровой стоимости могут взыскать с БТИ судебные расходы (стоимость оценки, работа юриста и госпошлина) только если кадастровая стоимость снижена на 50% и более.

Чего хочет БТИ? Чтобы с него не взыскивали судебные расходы. Поэтому БТИ стала активно сопротивляться снижению кадастровой стоимости более, чем на 50%. БТИ неважно, снизится она на 20%, 30% или 49%. Главное, чтобы меньше 50%.

Что именно делает БТИ? Не соглашается с нашей оценкой кадастровой стоимости. И суд назначает судебную экспертизу. Эксперт считает по-своему и представляет в суд свой расчёт. Вероятно, суд согласится с этой экспертизой, потому что она как бы «нейтральная» — не от БТИ и не от истца.

От чего на самом деле зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет?

Окончательное слово за судом. Но суд опирается на оценки и экспертные заключения оценщиков и экспертов. По сути от оценщика и эксперта зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет.

Идти в суд нужно, имея на руках отчёт оценщика. Скорее всего, БТИ не согласится с этой оценкой и будет ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. На практике суд соглашается с оценкой эксперта в судебной экспертизе.

Когда сторона подаёт ходатайство о назначении судебной экспертизы, она просит поручить её конкретному эксперту. Который настроен по отношению к этой стороне, скажем так, доброжелательно.

Читать еще:  Как уменьшить оклад работнику

Наша задача — не допустить, чтобы экспертиза ушла к эксперту, предложенному БТИ. Как добиться, чтобы экспертиза была поручена другому эксперту?

Мы в БОЛЬШОМ ДЕЛЕ работаем так: представляем кандидатуру другого эксперта и заверяем суд, что наш эксперт — лучше. Он и в СРО состоит, и гражданская ответственность у него застрахована, у него есть документы, которые подтверждают, что он действительно имеет статус эксперта. Устраняем все сомнения в компетентности нашего кандидата. Задача состоит в том, чтобы «перетянуть одеяло на себя». То есть чтобы суд поручил экспертизу тому эксперту, которого предложили мы.

А что делать, если не удалось убедить суд выбрать нашего эксперта и экспертизу провёл кандидат, предложенный БТИ?

Мы заказываем рецензию на экспертное заключение и требуем, чтобы суд назначил повторную экспертизу. Нужно добиться, чтобы окончательное слово осталось за нами.

Это не все. Эксперта вызывают в суд, где он рассказывает, почему оценил недвижимость в такую-то сумму, а не в другую. Мы его допрашиваем. И если эксперт не сможет чётко ответить на наши вопросы (а такое случается, потому что мы не лыком шиты), то суд, вероятно, решит назначить повторную экспертизу. И мы опять предложим своего эксперта. Мы пользуемся всеми доступными средствами, чтобы «снести» невыгодное вам заключение эксперта.

Ура, суд решил снизить кадастровую стоимость! Что дальше?

Теперь надо добиться, чтобы Росреестр внёс в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) соответствующие изменения, а то вам насчитают налоги по «старой» высокой кадастровой стоимости.

Если БТИ не пойдёт оспаривать решение суда о снижении стоимости в апелляцию, то оно вступит в силу через месяц после вынесения. Мы придём в канцелярию суда, получим копию решения с подписью судьи и печатью и отнесём в Росреестр, приложив заявление с требованием внести изменения в ЕГРН. В течение 5-ти рабочих дней запись в Реестре будет изменена. Что и требовалось.

Выводы.

У недвижимости в России есть кадастровая стоимость. Налоги на имущество платятся, исходя из неё. За процент от этой стоимости можно выкупить арендованные у муниципалитета земли; размер аренды тоже считается от кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость определяет БТИ, и в 99,9% случаев эту стоимость можно снизить. А значит, платить меньше налогов, ниже аренду или выкупить землю дешевле.

По большому счёту снижение кадастровой стоимости зависит от заключения эксперта (хотя решение, конечно, за судом). Мы умеем работать так, чтобы суд выбрал для проведения экспертизы того эксперта, которого рекомендовали мы. А это 90% успеха.

Автор публикации: Юлия Огуреева

Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.

Офис в Орле: улица Максима Горького 47д
телефон: +7 (800) 511-62-06

Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115
телефон: +7 (487) 244-05-20

На что можно рассчитывать?

уменьшение налога на имущество

Согласно статистике Росреестра, судами удовлетворяется больше половины исков об оспаривании кадастровой стоимости жилья. С привлечением компетентного специалиста, ваши шансы на достижение желаемого результата значительно увеличиваются.

Чаще всего происходит уменьшение кадастровой стоимости квартиры до суммы, указанной в представленном отчете о ее рыночной стоимости. Таким образом, размер налога на имущество может быть существенно снижен.

При благоприятном исходе дела, можно даже добиться взыскания с ответчика судебных расходов, однако не во всех случаях.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector