Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

В связи с изменениями законодательства о долевом строительстве РФ в 2019 году, а также в первой половине 2021 года будет бум строительства домов застройщиками за счет привлеченных денег дольщиков.

И всё потому, что это последний год, когда граждане смогут приобрести квартиры в строящихся домах, в том числе на стадии котлована, по сравнительно недорогой цене. Сравнительно, разумеется, со стоимостью этих же квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас разница в цене квартиры на стадии котлована и в сданном доме может составлять 50%.

Долгие годы россияне пользовались такой выгодной схемой приобретения жилья, а застройщики строили дома не особо переживая о наличии собственных средств. Однако, несмотря на, казалось бы, взаимную выгоду в таком взаимодействии – данная схема омрачалась постоянный увеличением количества обманутых дольщиков в стране.

И вот теперь, в 2019 году на строительном рынке жилья всё кардинально изменится: обманутых дольщиков больше не будет, а цены на квартиры станут одинаковыми что на стадии котлована, что в уже сданном доме.

Впереди нас ждёт год строительного бума и роста количества заключаемых ДДУ. Нахватав напоследок кучу разрешений на строительство, далеко не все строительные компании смогут своевременно возвести дома и передать квартиры гражданам. Следовательно, нас ждет всплеск недовольства со стороны граждан по нарушению сроков передачи квартир, претензий и исков по выплате неустойки по ДДУ.

В этой статье Вы сможете найти ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у гражданина, купавшего квартиру по ДДУ и несвоевременно получившего от неё ключи.

Ситуации, когда можно потребовать неустойку

В судебной практике обращения с иском о возврате пени подразделяются на несколько категорий. А именно:

Договор был, расторгнут до окончания его действия – дольщику возвращаются те денежные средства, которые были внесены им, плюс неустойка за время пользования ими. Дольщику возвращается вся сумма и проценты.
Соглашение расторгнуто до момента окончания его действия – заинтересованная сторона, может потребовать пени: если объект был сдан с опозданием в 2 месяца, а также за недвижимость, не предоставленную в срок, через 60 дней после просрочки по договору долевого участия.

Застройщик обязан передать квартиру дольщику не позже даты, установленной в ДДУ. Для всех участников жилищного строительства многоэтажных сооружений срок должен быть идентичным.

Когда соблюсти условия соглашения не получается, застройщик должен за 2 месяца сообщить об этом в письменной форме, предложить другую дату, допустимую для всех заинтересованных сторон. В противном случае осуществляется расчет неустойки.

Истец имеет право потребовать:

произвести перерасчет пени на дату заседания судебного органа;
штраф – 50% от рассчитанной неустойки;
возмещение за моральный ущерб;
штраф за несвоевременно выплаченные средства, определенные арбитражным судом – 1% за каждый день;
снижение стоимости квартиры, за незапланированную аренду жилой площади, оплату издержек.

Если застройщик исполнил взятые на себя обязательства по договору, а дольщик не подписывает передаточный акт, тогда неустойка начислена быть не может, так как будущий собственник намеренно срывает сроки сдачи объекта.

Актуальные законы

Основной документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, это Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Законодательство определяет ставку: за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ, зафиксированная на день исполнения обязательства, а именно точного срока сдачи объекта. (согласно ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ).

Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал. По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17).

Образец претензии

Взыскание неустойки по ДДУ осуществляется по заявлению застройщику, образец которого можно либо запросить у юристов, либо скачать прямо тут. Претензия является обязательной и ее необходимость обусловлена положениями Федерального закона №214 и Закона «О защите прав потребителей». Таким образом обеспечивается защита прав самого застройщика – у него появляется шанс избежать дополнительных штрафных мер, разрешив спорные моменты в досудебном порядке.

Недовольным и пострадавшим в документе нужно будет прописать следующие сведения:

данные о застройщике: наименование, адрес расположения, ИНН и ОГРН;
данные о ДДУ: дата оформления, стоимость и реквизиты;
срок передачи объекта;
механизм расчета неустойки;
ссылка на нормы, нарушенные застройщиком;
уточнение о возможности обращения в суд при получении отказа или при игнорировании претензии;
срок для официального ответа – 10 дней с даты получения.

Претензия должна быть передана лично представителю застройщика и строго под роспись. Если же он уклоняется от сотрудничества, закон предусматривает возможность направления заказного письма с уведомлением и описью вложенных документов на адрес фирмы.

Важно! Необходимо подтвердить факт вручения претензии письменно, поэтому корреспонденция должна быть оформлена именно таким образом. В дальнейшем подобный подход может значительно помочь в судебных разбирательствах.

Экспертное мнение

Юристы обращают внимание граждан, являющихся дольщиками по договору долевого участия, на то, что при нарушении застройщиком сроков сдачи квартир, с него можно потребовать не только выплаты неустойки, но и компенсации понесенных убытков (упущенной выгоды). К примеру, можно взыскать с застройщика сумму, уплаченную покупателем квартиры за аренду временного жилья за то время, что ему пришлось ожидать окончания строительства. Можно также вернуть себе уплаченные повышенные проценты по ипотечному кредиту, если в договоре об оформлении займа сказано, что должник будет погашать кредит по высокой ставке до момента вступления в права собственника.

Читать еще: Как быстро и законно выписать бывшего мужа или жену из квартиры?

Какие бы требования не предъявлялись к застройщику, придется доказывать факт несения дополнительных расходов путем предъявления соответствующих документов. В упомянутых выше случаях это будет договор об аренде жилья, ипотечный договор с банком и квитанции об оплате.

Как взыскать неустойку с застройщика по дду?

Мы уже писали о всевозможных уловках, используемых застройщиками при составлении договора о долевом участии в статье Как не дать себя обмануть в долевом строительстве.

Ужесточение требований к застройщикам в 2018 г.

В последнее время требования к застройщику ужесточены и сформировалась тенденция вытеснения с рынка частных девелоперов государственными.

Фирма-застройщик должна иметь разрешение на строительство и обладать необходимым уставным фондом, не менее 10% от стоимости проекта.
У нее не должно быть никаких невыполненных обязательств перед третьими лицами, задолженностей, процедур банкротства или ликвидации.
Застройщики должны начать переходить к новой системе целевого финансирования, с использованием банковских кредитов, специальных счетов и счетов эскроу, исключающих нецелевое использование денежных средств дольщиков. Вклады участников долевого строительства будут защищены при помощи страхования. (См. “Дорожную карту” по переходу застройщиков к новой финансовой модели, утвержденную правительством РФ в конце минувшего года).

С 1.07.2019 г. долевое строительство с применением средств граждан будет прекращено.

Правовой аспект невыполнения договора ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика производится в соответствии со ст. 6 договора 214-ФЗ “О долевом строительстве”.

Ч.1 статьи гласит: Застройщик обязуется сдать многоквартирный дом или другой жилищный объект не позже указанного в договоре срока, за исключением ситуации, указанной в ч.3. данной статьи.
Ч.2: За каждый день просрочки застройщик должен выплатить неустойку юридическому лицу, с которым подписан ДДУ в размере 1/300 от базисной ставки рефинансирования* ЦБ (последнее действительное значение СР с 26.03.2016 г. — 7,25%). Если дольщиком является физическое лицо, сумма штрафа удваивается. Если сдача объекта в эксплуатацию затягивается не по вине компании по долевому строительству, а по вине дольщика, уклоняющегося от подписания акта о передаче жилищного объекта, то застройщик освобождается от выплаты неустойки, если все основные условия договора им соблюдены.
Ч.3 Застройщик обязан при возникших у него затруднениях и невозможности сдать объект вовремя, не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, информировать об этом всех участников ДС и предложить им изменить условия договора.

*Ставка рефинансирования — это процент кредитования внутри банковской системы, по которой ЦБ выдаёт кредиты подотчётным ему банкам.
Ключевая ставка — минимальный процент ЦБ по краткосрочным, выдаваемым максимум на одну неделю кредитам, и одновременно наивысший %, по которому он сам одалживает деньги у нижестоящих кредитных организаций.

Ключевая ставка уже два года (с 26.03.2016 г) равна ставке рефинансирования , то есть и КС и СР в настоящее время составляют 7,25%.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Расчет неустойки по ДДУ легко произвести самостоятельно, используя формулу:
N = S * n * КС/300 * k, где

N — размер неустойки;
S — cумма договора;
n — кол-во дней просрочки;
КС — ключевая ставка (так как указана в %, надо разделить её на 100);
k — штрафной коэффициент. Для дольщика юридического лица равен 1, для физического лица — 2.

Отсчёт периода просрочки начинается со второго дня, следующего за датой сдачи объекта по договору и заканчивается в день сдачи дома: так, если дом сдан не 13.07.2018 г., а 14.07.2018 г., то просрочка составит один день.

Пример расчёта неустойки

Дольщик, обычный гражданин, то есть физическое лицо, заплатил по договору застройщику 3000000 руб. Фирма по ДДУ обязана была сдать дом 10.06.2018 г., но сдала 24.06.2018 г. Какую пеню она обязана уплатить дольщику?

Период просрочки — 11.06 — 24.06, то есть 14 дней.

Ключевая ставка — 7.25/100 = 0,0725.

Штрафной коэффициент — 2

N = 3000000 * 14 * 0,0725/300 * 2 = 20300 руб.

Это неустойка всего лишь за 14 дней. Нетрудно подсчитать, каким будет размер взыскиваемой суммы, если период просрочки 140 дней — 203000 руб.

Другие виды штрафных выплат застройщика

Кроме неустойки за просрочку участник долевого строительства может потребовать:

штраф в размере половины неустойки (при этом составляется претензия непосредственно к застройщику);
смещение окончания периода просрочки на дату судебного заседания;
при задержке выплаты неустойки после решения суда — пеня в размере 1% за каждый прошедший после назначенной судом крайней даты погашения неустойки;
возмещение застройщиком дольщику стоимости арендной платы за период просрочки.

Помимо этого, при положительном судебном решении в пользу истца застройщик будет вынужден возместить тому размер пошлины с цены иска и прочие судебные издержки.

Взыскание неустойки с застройщика при расторжении договора ДДУ

При преждевременном расторжении ДДУ застройщик обязан возвратить дольщику внесенную им договорную сумму вместе с неустойкой за время её использования, то есть фактически оплатить проценты как при пользовании кредитом по базисной ставке рефинансирования. Это условие закрывает для нечестных застройщиков возможность бесплатно использовать деньги дольщиков по схеме “одолжи у очередного кредитора, чтобы рассчитаться с предыдущим”.

Если договор расторгнут после завершения срока действия, неустойка дольщику выплачивается:

при сдаче объекта с опозданием больше, чем два месяца;
в том случае, если объект не сдан спустя два м‑ца по окончанию срока действия договора.

Как написать претензию на застройщика

Прежде, чем подать на застройщика в суд, можно послать ему претензию. В претензии обязательно должны быть:

наименование и адрес застройщика*;
сумма неустойки, подтвержденная расчетом (можно сделать скриншот калькулятора неустойки);
подписи и печати.

*Адрес застройщика обязательно нужно указать правильный, проверив его в ЕГРЮЛ. Неверно указанный в договоре адрес, отсутствие подписей, печатей станет досадной помехой для вынесения справедливого приговора при судебном разбирательстве.

Если в итоге сумма претензии превысит 1 млн. руб., необходимо будет оплатить госпошлину. Чтобы избежать этой затраты, можно сознательно уменьшить неустойку или послать несколько претензий на меньшие суммы.
Документы можно послать по почте, не забыв сделать опись вложения, и отследить их на сайте Почты России (https://www.pochta.ru/tracking).
Почтовую квитанцию и опись важно сохранить для суда.

Исковое заявление в суд на уплату неустойки по долевому строительству

Обращаться нужно в районный или городской суд по адресу истца (обычно в его роли выступает дольщик, покупатель по ДДУ или переуступке прав по договору цессии).

Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика:

исковое заявление в суд;
копия договора о долевом участии;
копия документов, с подтверждением оплаты по ДДУ;
копия договора цессии (при переуступке прав);
копия претензии к застройщику;
переписка с ним, если есть;
документы, подтверждающие отправку претензии (почтовая квитанция);
договор аренды, если есть, для подтверждения дополнительных расходов.

Копии должны быть заверены с простановкой подписи и даты.

К подписанному истцом иску нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины
Скачать образец иска в суд на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ.

Какие действия предпринять, если сдача объекта откладывается

В действительности ключевым событием, на которое ориентируются обе стороны, является не сдача объекта в целом, а передача самой квартиры оплатившему ее лицу. Такое действие фиксируется передаточным актом.

В договоре долевого участия (ДДУ) устанавливается, что застройщик с дольщиком обязаны оформить такую бумагу к определенной дате, именно этот факт (но не сдача дома!) считается исполнением обязательства, а его просрочка ведет к начислению пени/highlight].

Выдвижение требования о компенсации при этом допускается равным образом и если квартира еще не предоставлена (срок задержки течет далее, сама выплата затребуется по состоянию на определенный день), и после ее передачи (тогда речь идет об окончательной сумме).

Покупатель, которому не передали недвижимость в оговоренный срок, обладает возможностью:

прибегнуть к досудебному урегулированию, в этом случае он пишет претензию к застройщику;
обратиться в суд с соответствующим иском.

При этом первый вариант действий не установлен в качестве обязательного, дольщик может обратиться в суд сразу.

В то же время для застройщика зафиксировано, что ему требуется рассмотреть этот документ, для него он имеет юридическую силу.

При его отказе его будут ждать дополнительные последствия в виде штрафа и издержек после процесса в суде.

Составление претензии к застройщику по образцу

Претензия дольщика составляется в соответствии с образцом, этот документ должен содержать следующие элементы:

название должности в организации лица, которому бумага непосредственно направлена;
его фамилия с именем и отчеством;
адрес этой структуры (в том числе индекс)

устанавливается, по какому объекту была оформлена сделка;
и ее цена, при этом следует подчеркнуть, что деньги (как основная сумма, так и проценты по ипотеке и иные платежи) были предоставлены в полном объеме;
далее указывается, что по этому соглашению квартира должна была поступить к заявителю такого-то числа;
потом идет прямое утверждение, что объект в настоящее время еще не перешел в распоряжение покупателя.

Ниже следует мотивировочная часть, там со ссылкой на нормы Федерального закона 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) указывается что:

застройщик был обязан передать жилье при полном погашении суммы в установленный срок;
при отсутствии такой возможности известить о задержке за два месяца до согласованной даты;
так как этого не случилось, заявитель имеет право на неустойку.

Резолютивная часть включает требование на основании допущенной просрочки выплатить надлежащие пени составителю документа:

здесь же приводится расчет неустойки, в котором используется формула, приведенная ниже, со всеми пояснениями к буквенным обозначениям;
завершается эта часть прямым призывом к адресату перечислить средства в течение определенного срока

Вышеизложенная претензия может быть направлена в организацию следующим образом:

Лично	В таком случае составитель приходит в офис с двумя экземплярами, один требуется вручить сотруднику организации-застройщика, а на втором он расписывается в получении первого и он остается самому дольщику
По почте	Тогда бумага отсылается заказным письмом с описью и получением уведомления о вручении, его приход считается подтверждением, что обращение дошло

Как осуществляется расчет (формула)

В законе указано, что за каждые сутки, которые входят в период задержки сдачи квартиры, застройщик обязан перечислить дольщику сумму, которая составляет:

одну трехсотую часть от ставки отечественного Центробанка в общем случае;
одну сто пятидесятую (т.е. в два раза больше) для граждан.

Эта величина принимается в размере, в котором она была установлена на дату, когда обязательство должно было быть выполнено. Ее исчисляют от цены, которая была указана в договоре.

Порядок исчисления срока просрочки приведен выше в соответствующем разделе. Таким образом, формулы выглядят следующим образом:

РН = 1/300хСЦБ х ЦО х КД

Где:

РН	Размер неустойки
СЦБ	Ставка рефинансирования ЦБ
ЦО	Цена объекта
КД	Количество дней

Для физических лиц она выглядит сходно с одним отличием:

РН = 1/150хСЦБ х ЦО х КД

Где все множители ранее приведены, но в знаменателе 150 вместо 300 (что увеличивает сумму вдвое).

Видео: по данной теме

Порядок взыскания

Ниже приведены два варианта разрешения данного спора. При согласии застройщика с требованиями дольщика, которые выдвинуты в претензии, стороны договариваются о размере компенсации.

Если же он отказывается или не реагирует, то покупатель квартиры оформляет иск в суд.

Добровольное решение

Застройщик, столкнувшийся с претензией дольщика, который предлагает выплатить ему неустойку, может согласиться сделать это в добровольном порядке.

В такой ситуации обе стороны заключают соглашение, в котором определяют порядок такой компенсации.

Со своей стороны покупатель может сделать уступку, согласившись, что средства ему будут перечислены в несколько меньшем размере.

Равным образом застройщик имеет право предложить наряду с прямыми выплатами либо же вместо них произвести отделку помещения в счет некоторой суммы задолженности.

Следует помнить, что и в подобном случае истинные затраты на такие работы не достигнут величины, которая полагается дольщику.

Иначе говоря, на практике при согласии застройщика пойти навстречу контрагентом он будет рассчитывать на уменьшение величины своего платежа. Также ему не потребуется платить штраф и судебные издержки.

Обращение в суд

Если же к соглашению прийти не удалось, так как:

застройщик отказался предоставлять компенсацию;
вовсе не отреагировал на обращение;
покупателя не устроили предложенные им условия, то последнему понадобится обратиться с иском в судебное ведомство.

Для этого ему требуется составить исковое заявление, приложив к нему следующий комплект бумаг:

копия паспорта (развороты с личными данными и пропиской);
три экземпляра договора долевого участия;
документы, удостоверяющие, что составитель выплатил требуемые суммы (в таком же количестве, что и в предшествующем пункте);
претензия к застройщику, если она составлялась (порядок ее написания в соответствующем разделе);
акт приемки-передачи объекта (если он уже получен составителем, и ему требуется компенсация за закончившийся срок);
иные документы, удостоверяющие правоту обращающегося.

Иск подается в соответствии с выбором дольщика:

по месту его собственного проживания;
расположения компании;
там, где сделка была заключена либо исполнялась.

Дело подсудно районному суду общей юрисдикции, если сумма неустойки свыше 50 тысяч рублей. Если она не достигает этого предела, разбирательство производит мировой суд .

При переходе дела в суд требование становится составным. Прежде всего, оно включает саму неустойку, по Гражданскому кодексу такая сумма не может составить более 400 тысяч рублей.

Также в иск входит:

Компенсация затрат	Которые он понес на вынужденную аренду жилой площади в период после того, как у застройщика возникла обязанность предоставить ему объект, клиент получает право на такую сумму, если в данном регионе у него нет иного жилья, кроме снимаемого
Морального ущерба	Хотя она не слишком просто доказывается и часто суды этот пункт отвергают
Штраф	Который служит дополнительным наказанием, его сумма составляет 50% от указанной судом (прочее идет государству)

Таким образом, в день, который следует за тем, когда квартира должна перейти дольщику, при отсутствии такого события он получает право на пени, которые платятся за весь период до получения им жилья.

Прежде всего клиент имеет право обратиться с претензией в саму организацию, чтобы получить только неустойку и избежать затрат времени и средств, хотя и сумма будет меньше положенного.

При отказе этой структуры пойти навстречу это лицо подает иск в суд, где может потребовать возмещения ему как упомянутой суммы (уже полностью), так и арендной платы за жилье, где он находился вместо неполученной квартиры, морального вреда (погашается не всегда) и штрафа.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

голоса

Рейтинг статьи