Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить договор аренды земельного участка

Как составить договор аренды земельного участка

Аренда – это передача собственником земельного надела во временное владение и пользование другому лицу. Оформляется такая передача договором, который так и называется ― договор аренды земельного участка. Стороны такого соглашения именуются арендодателем (собственник земли) и арендатором (временный владелец).

В аренду могут передаваться участки, принадлежащие гражданам, организациям, муниципальным образованиям и государству.

Важно: если иное не прописано в договоре, продукция, полученная арендатором в ходе использования участка, становится его собственностью.

Правила составления договора при передаче земли в аренду регламентируются Земельным и Гражданским кодексами. Отдельно Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ регламентируются отдельные положения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то могут использоваться специально разработанные и утвержденные типовые договоры аренды земельного участка, которые предлагаются арендодателем к подписанию арендатору.

Образцы договоров аренды земельных участков сельхозназначения утверждены нормативно-правовыми актами многих госорганов, например Правительство Московской области утвердило примерный образец в своем Постановлении от 20 ноября 2006 года № 1085/45.

Как составить договор аренды земельного участка?

В тексте договора аренды земельного участка в обязательном порядке следует отразить:

  1. Признаки, характеризующие земельный надел, передаваемый в пользование: местоположение, кадастровый номер, вид разрешенного использования участка, площадь. Также к соглашению должен прилагаться план участка, позволяющий определить его границы.
  2. Величина арендной платы за пользование землей. Расчет этой платы может содержаться как в тексте соглашения, так и в приложении к нему.

Договор аренды земельного участка всегда заключается в письменном виде.

Кроме того, если прописанный в договоре срок аренды составляет 1 год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан.

В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Обратите внимание! ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Важно! Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Сроки

Контрактные отношения обозначенного вида устанавливают период действия отдельным пунктом. Это важное положение, так как значимыми юридическими характеристиками этого вида договора считаются возвратность объекта, что само по себе подразумевает наличие сроков пользования, а так же – его срочность. Срок действия устанавливается по взаимному согласованию. Если ограничения в сроках пользования не предусматривается, он устанавливается бессрочно.

По завершении срока действия, сторона, предусматривающая необходимость прекращения права пользования, заведомо предупреждает другую о завершении действия контрактных условий и прекращении права пользования.

Если предупреждения не произошло, лица могут сохранить установленные договорённости. В этом случае можно продлить договор аренды земельного участка на тот же срок. Так срочные и бессрочные варианты гражданско-правовых отношений уравниваются. При указанных в соответствующем пункте обстоятельствах, допустимо расторжение до окончания срока действия. Эти обстоятельства подкрепляются действиями статей 45,46 ЗК РФ.

Если договор составлен сроком менее одного года, достаточно лишь подписей сторон и печатей юридических лиц. В остальных случаях его следует зарегистрировать в Росреестре.

Необходимо ли нотариальное заверение договора

Договор аренды земли не требует обязательного нотариального заверения. Документ составляется в нескольких экземплярах (по одному для каждой стороны сделки), при этом может быть заполнен собственником участка или арендатором. Если стороны не уверены в правильности заполнения документа, они вправе обратится за помощью в любую юридическую или нотариальную контору. Специалисты помогут заключить документ с учетом норм действующего законодательства.

Читать еще:  Доверенность на получение почты от физического лица физическому лицу

В том случае, если владелец земли имеет супругу (супруга) потребуется ее согласие на передачу земли в аренду. Оно составляется от руки, при этом заверяется у нотариуса.
После заключения договора, арендатор должен обратится в Росреестр для закрепления права пользования участком. Исключение составляют лишь контракты, подписанные на срок менее одного года.

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения — образец, базовые правила составления

Составление договора аренды земли

Как составить договор аренды земли сельхозназначения?

Аренда надела земли с сельскохозяйственным назначением – это процедура, узаконить которую можно только составлением специального договора.

Данный документ подтверждает наличие между сторонами сделки взаимоотношений, указывает на их права и обязанности, а также является своеобразным гарантом защиты интересов арендодателя и арендатора при возникновении спорных ситуаций.

Арендный договор земли составляется в порядке, установленном Гражданским Кодексом РФ, и не отличается особой сложностью оформления.

Важно понимать, что четкого шаблона документа законодатель не предоставляет, но требует, чтобы договор был составлен грамотно и с уточнением всех законодательных тонкостей арендной сделки.

Юридически грамотный договор аренды земли с/х назначения имеет информацию о (об):

  • сторонах сделки (наименование, адрес, телефон и т.п.);
  • предмете договора (технические данные арендуемого участка, его месторасположение и т.п.);
  • арендной плате и порядке ее выплаты;
  • правах и обязанностях сторон сделки;

Нотариальное заверение договора аренды земли

Требования к договору аренды земли

  • основаниях для прекращения правоотношений по данному договору;
  • порядке разрешения споров;
  • форс-мажорных обстоятельствах;
  • иных условиях, в отображении которых заинтересованы стороны сделки;
  • отсылках на все документы, используемые при заключении договора (паспорта сторон сделки, правоустанавливающие бумаги арендодателя на предмет аренды и т.п.).

Стоит отметить, что обязательного нотариального заверения договоры подобного вида не требуют, поэтому их составлением и оформлением можно заняться самостоятельно.

Для лучшего понимания всей сути данных соглашений предлагаем ознакомиться с их образцами.

Так как в качестве арендодателя могут выступать и физические лица, и организации, и государство предлагаем вашему ознакомлению сразу несколько вариантов договоров об аренде земли с/х назначения:

Типовой договор аренды земель сельскохозяйственного назначения – образец:

Договор аренды земель с частным лицом — образец скачать бесплатно:

Договор аренды с государством (муниципалитетом) — образец скачать бесплатно:

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.

Преамбула

В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:

  • Для юридического лица в шапке необходимо прописать наименование организации и лицо, которое будет действовать от имени организации.
  • Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации. Для физического лица укажите фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:

  • Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
  • Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
  • Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Предмет договора

Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.

Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:

  • Точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
  • Площадь объекта. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору аренды.
  • Документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре.
  • Назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.
Читать еще:  Как узнать наложен ли арест на автомобиль

Срок договора

Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.

Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.

Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.

Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Пользование арендованным имуществом

  • Обязанность арендатора пользоваться имуществом с соблюдением условий, указанных в договоре (конкретные правила пользования имуществом можно прописать в разделе обязанностей арендатора).
  • График доступа в арендованные объекты недвижимости. Можно прописать конкретные дни и часы доступа, либо дать отсылку на график работы всего здания (чаще всего используется для торговых центров и режимных предприятий).
  • Возможность арендатору установить собственную вывеску, рекламу по согласованию с Арендодателем. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.
  • На какую из сторон возлагается обязанность по содержанию прилегающей к объекту аренды территории, а также по организации и оплате вывоза мусора.

Права и обязанности арендодателя

Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.

Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Права и обязанности арендатора

Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:

  • Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине арендатора.
  • Незамедлительно уведомлять арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.
  • Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.

Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.

Платежи и расчеты по договору

Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

  • Арендатор вносит оплату в денежной форме не позднее определенного числа месяца. Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, арендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.
  • Размер оплаты обычно привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.
  • Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.
  • Оплата производится в форме безналичных платежей на расчетный счет арендодателя, намного реже выбирают оплату наличными.
  • Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность арендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности, а при отсутствии таковых при расторжении договора (окончании его срока) — засчитывается за последние месяцы аренды или подлежит возврату.
Читать еще:  Водитель не вписан в страховку

Ответственность сторон

Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Порядок расторжения договора

Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя. Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

Порядок разрешения споров

В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.

Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.

Особенности договора долгосрочной аренды земельного участка

Требования к договору аренды земельного участка описаны нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

Нахождение участка на территории, требующей ограничение в использовании, подразумевает, что в договоре аренды такого участка указываются условия его эксплуатации. Например, если участок расположен в береговой полосе озера, реки или водохранилища, то арендатору необходимо обеспечить беспрепятственный доступ людей к водному объекту (п.8 ст.6 ВК РФ). В случае расположения на земельном участке капитальных строений их владельцы имеют исключительное право, чтобы арендовать этот участок. Договор аренды оформляется с множественностью лиц на стороне арендатора, если собственников 2 и больше.

Договор аренды земельного участка в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать объект договора: кадастровый номер участка, его площадь, адрес, целевое назначение, размер, способы внесения арендных платежей (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе такой документ признается ничтожным.

В соответствие с нормами статей 609, 433 ГК РФ, статьи 26 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” долгосрочный договор аренды должен быть зарегистрирован.

Процесс получения земли в долгосрочную аренду не всегда проходит гладко и спокойно. Здесь имеют место быть и бюрократические проволочки, и довольно часто меняющиеся законы, и человеческий фактор. Поэтому перед тем как начать мероприятия по оформлению права аренды, стоит взвесить все «за и против», запастись терпением и ознакомиться с законодательством.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector