Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп доли в квартире; как оформить и какие документы нужны

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Закон запрещает реализацию долей в недвижимом имуществе в общем порядке, чтобы избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных покупателей. Как оформить выкуп доли в квартире, если сособственниками являются близкие родственники, рассмотрим подробнее.

Варианты образования долевой собственности

Понятие долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ.

Подобный вид совместной собственности появляется при таких обстоятельствах:

  • Приватизация. В этом случае члены семьи живут в общей муниципальной квартире. После проведения приватизации каждый человек получает в собственность определенную часть;
  • Наследование. Получив в наследство квартиру, каждый из наследников получает во владение положенную по закону долю;
  • Расторжение брачного союза. Если супруги приобрели жилье, при разводе квартира будет распределена в определенных долевых частях. Части владения устанавливаются личным соглашением или брачным договором;
  • Другие факторы. Здесь можно отметить приобретение отдельной части, а также передача его в ренту и переоформление части квартиры через договор дарения.

Операция выкупа принадлежащей доли не будет отличаться в зависимости от того, считаются ли собственники родными людьми или нет.

варианты образования долей

Выше были описаны варианты безвозмездного получения долей. Но есть два способа особого возмездного приобретения части недвижимости:

  1. На основании заключенного добровольного соглашения.
  2. Через суд.

Каждый способ следует рассмотреть отдельно.

Выкуп доли в квартире у родственника на материнский капитал (МК)

Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, — это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.

В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.

Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал. Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо. Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.

Можно ли не выделять долю в квартире бывшему супругу?

— Муж и жена купили квартиру в ипотеку с использованием маткапитала. Они должны были наделить долями лицо, получившее сертификат (супругу), двух детей, супруга в течение 6 месяцев после закрытия ипотеки и снятия обременения. К моменту снятия обременения супруги развелись; бывший муж не являлся членом семьи. По судебному решению жена стала единоличной собственницей совместно нажитого имущества (данной квартиры), муж с решением полностью согласился. После снятия обременения доли были выделены жене и детям, так как на момент исполнения обязательства супруга у собственницы не было.

Есть решение суда и соглашение о наделении долями. На данный момент бывшая жена продает эту квартиру и покупает другую, но банк потребовал выделить долю бывшему супругу, так как существует риск, что он оспорит сделку. Муж подписал согласие о наделении долями бывшую жену и детей в органах опеки, с решением суда полностью согласен и его не оспаривает. Наделить его долей при использовании маткапитала невозможно — у него идет процедура банкротства.

Читать еще:  Какие документы нужны для оформления статуса малоимущей семьи в москве

Есть ли какой-то выход из ситуации? Можно ли составить какой-либо документ, разрешающий продажу?

Отвечает юрисконсульт офиса «Бабушкинское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Лариса Воробьева:

В данной ситуации требование банка представляется безосновательным. Во-первых, после расторжения брака вы с супругом произвели раздел совместно нажитого имущества и получили соответствующий судебный акт, закрепивший ваше право личной собственности на квартиру. Во-вторых, денежные средства, выплаченные вам государством в качестве материнского капитала, являются бюджетными средствами со специальным целевым назначением и не могут подлежать разделу между бывшими супругами. В-третьих, свободное волеизъявление граждан является одним из основополагающих принципов гражданского законодательства, в соответствии с которым любой дееспособный гражданин осуществляет свои права по собственному усмотрению.

Не обжаловав решения суда и подписав в дальнейшем еще и согласие о наделении вас и детей долями в квартире, бывший муж полностью согласился с такой постановкой вопроса. Шансы на оспаривание вступившего в законную силу судебного решения ничтожны.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Такое требование банка является безосновательным. Для решения данного вопроса вам нужно выходить на кредитный комитет, поскольку обязанность о наделении всех детей, которые рождены к моменту использования материнского капитала, была соблюдена. По всей вероятности, здесь имеет место быть заблуждение со стороны банка.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Стоит учитывать, что банк не обязан выдавать ипотеку. Если банк усмотрел какие-то риски, он может выдвинуть условия, на которых предоставит кредит, или отказаться от сделки.

Достаточно часто супруг, которому не была выделена доля в объекте недвижимости, впоследствии оспаривает сделку путем доказывания своего права на законно причитающуюся ему долю в квартире. Именно поэтому юристы банков при малейшей возможности возникновения проблем сразу отказывают в выдаче ипотечного кредита или запрашивают документы, подтверждающие неоправданность данного риска.

Из сложившейся ситуации есть несколько вариантов выхода:

  • получить документ-заверение от супруга о том, что он не претендует на долю в старой недвижимости и на долю в новой. Банк может согласится выдать кредит, если муж даст гарантии непосредственно банку, что у него нет претензий и он не против продажи дома. Однако необходимо уточнить у сотрудников банка, какое именно заверение надо получить от бывшего мужа, должен ли он приехать в банк и написать там это заверение или же есть необходимость в нотариально удостоверенном согласии. В банк необходимо предоставить соглашение о наделении долей после снятия обременения. Доли каждого члена семьи определяются по соглашению. Как правило, составляется письменный документ, содержащий конкретные размеры долей каждого члена семьи. Его экземпляр представляется в Росреестр при регистрации прав на недвижимость. Данное соглашение будет свидетельствовать о том, что супруг добровольно отказался от доли в этой квартире (в этом соглашении эти данные указываются). Банк увидит, что отказ от доли в недвижимости — добровольное решение супруга, и оспаривать сделку он не намерен (соглашение по своей сути — документ добровольного волеизъявления сторон). Покажите соглашение сотрудникам банка и обратите их внимание, что его законность подтвердил нотариус и Росреестр;
  • подтверждением для банка также должно являться наличие решение суда по данному вопросу, где суд признал вас единоличной собственницей данного объекта недвижимости. Судебное решение — более авторитетный документ, который обеспечен властным предписанием со стороны государства, и в котором содержится ссылка на отсутствие возражений супруга касательно принимаемого судом решения: свои слова, закрепленные в судебном решении и в протоколе судебного заседания, он оспорить не может.

В случае, если предыдущие два варианта не оказали никакого действия, в качестве третьего можно предложить обратиться в другой банк. Подписав соглашение о разделе имущества и долей в определенном объекте недвижимости, супруг одобрил сложившееся распределение долей — он согласился, что ему доля не причитается. Поэтому вероятность, что он сможет оспорить данное им же соглашение о разделе, достаточно мала. Однако банк, в который вы обратились за выдачей ипотечного кредита, хочет исключить абсолютно все риски, даже самые минимальные. Возможно, другой банк будет менее требователен, и предоставленных вами документов и подтверждений, описанных выше, ему будет вполне достаточно, чтобы одобрить вам выдачу ипотечного кредита.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как теперь будут контролировать наличку. 115-ФЗ в 2021 году ».

Читать еще:  Как направить материнский капитал на социальную адаптацию детей

Только до завтра можно забрать запись со скидкой 20%. Программу вебинара смотрите здесь

Особые ситуации

Если стороны сохраняют хорошие отношения, получить согласие супруга на продажу несложно. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что это невозможно в принципе или даже не нужно.

Особые ситуации

Продажа доли в квартире
одним из супругов

Продажа доли в квартире

Если имущество супругами оформлено в долевую собственность, оно не расценивается в качестве совместно нажитого. Поэтому нормы СК РФ в данном случае не действуют. Каждый супруг является полноправным владельцем своей доли в недвижимости и может распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Единственное обязательное условие – это письменное уведомление о предстоящей продаже прочих собственников с предложением выкупа доли. Т.е. если бывшая жена хочет продать свою половину квартиры, оформленной в долевую собственность, ей следует послать письменное уведомление бывшему супругу.

Продажа жилья между супругами

Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать. Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е. по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.

Возможные сложности и пути их решения

Главные проблемы, которые могут возникнуть с получением согласия супруга на продажу недвижимости:

  1. Невозможность установить его местонахождение.
  2. Нежелание предоставлять согласие на проведение сделки.

Во всех ситуациях выход будет один – обращение в суд с иском о разделе имущества. Если местонахождение супруга установить самостоятельно сложно, суд будет делать запросы. Процедура затянется, зато можно будет не опасаться, что однажды бывший супруг появится и потребует расторгнуть сделку по продаже.

Получать согласие на продажу общего имущества от бывшего супруга необходимо. Норма эта действует вплоть до того момента, пока стороны официально не разделят совместную собственность.

Юридическая помощь при разводе

Развод — сложнейший период в жизни семьи. Всегда наиболее предпочтительным способом решения конфликтных ситуаций является внесудебный порядок. К сожалению, не всем удается договориться мирным путем.

Поэтому так важна помощь опытного адвоката, который встанет на защиту ваших прав и законных интересов. Доверив нам решение проблемы — нарушение прав супругов на квартиру, совершение сделок купли — продажи с ней при разводе, вы получите:

  • бесплатную консультацию;
  • поиск оптимальных путей выхода из ситуации;
  • составление искового заявления и подготовка других документов;
  • юридическое сопровождение в суде;
  • контроль исполнения судебного решения.

Мы гарантируем, что ваша проблема решится в кратчайшие сроки и права будут восстановлены.

Читать еще:  Куда и кому жаловаться на судью

Если вы уже прошли этот этап, когда нужно было уведомить всех участников процесса, то следует подготовить договор купли-продажи. За его составлением лучше всего обратиться к опытному юристу, который заранее знает все нюансы составления. После этого бумага предоставляется к нотариусу для того, чтобы удостоверить ее. Для этого нужно, чтобы все участники процесса явились в установленное время. Если же они этого сделать не могут, то нужно посылать представителей по заранее подготовленной доверенности.

Для нотариальной организации собирается пакет документации.

Сюда входят:
  • Паспорта или аналогичные документы, удостоверяющие личность.
  • Доверенность, если вдруг пришёл какой-то уполномоченный человек.
  • Все документы, которые устанавливают право на долю, которая выставлена на продажу. Более подробную информацию о перечне бумаг можно уточнить на месте.
  • Соглашение о купле-продаже.
  • Образец уведомления всех остальных обладателей долей и доказательство того, что эти бумаги были им вручены.
  • Письменный отказ от всех участников даже если есть ипотека.

На сегодняшний день можно в интернете скачать бланк договора по купле-продаже. Там же можно найти и хороший пример, по которому составляется аналогичный вариант вашего договора. Но, для совершения других сделок могут потребоваться и немного другие документы. В частности, выступает случай, когда долю нужно выкупать у несовершеннолетнего ребенка. Для этого стоит получить согласие от органов опеки местных. Если же имущество было приобретено в тот момент, когда человек был в брачных отношениях, то тогда нужно оформлять согласие второго супруга.

Отдельное внимание при походе к нотариусу обращается на дееспособность обеих сторон через суд. Помимо этого, весь процесс должен соблюдаться по законному порядку с посланием уведомлений для каждого участка, после чего происходит удостоверение. Ставится штамп на каждом бланке договора. После этого все данные заносятся в Росреестр.

ВАЖНО . Если у специалиста есть такая возможность, то через него сразу можно произвести процедуру регистрации. Это позволяет завершить весь процесс по выкупу части от своего родственника. Сдать документы следует либо через техническую оснащенность нотариуса, МФЦ, либо в Росреестр. Действия могут происходить только в том случае, когда уплачена госпошлина. Ее величина в нынешнем году приравнивается к цифре в 2000 руб.

После этого нужно пройти еще и такой процесс как установка на кадастровый учет. Если вы подаете все документы через специалиста нотариальной конторы, то итоговый результат получается уже через несколько рабочих дней. Для того, чтобы получить на руки все готовые документы, не обязаны явиться две стороны, а может прийти только лишь покупатель.

После того, как была проведена процедура регистрации прав собственности, покупатели вступают в долевое управление. Он может пользоваться не только своей отдельной комнатой, но и общей территорией. Помимо этого, он имеет юридическое право на придомовое окружение. А когда часть снова передана родственникам или иным лицам, то все правила обязаны снова же соблюдаться.

ВАЖНО . Если вы самостоятельно не можете составить уведомление или любой другой документ, то лучше всего обратиться к юристу за помощью. Он поможет вам и скажет все нюансы. И в этом случае у вас не возникнет в дальнейшем никаких трудностей.

Процедура достаточно проста, если соблюдать все нюансы. В первую очередь помните о том, что вы должны уведомить всех родственников, которые участвуют в долевом отношении, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем. Не нужно забывать и про выплату налогового вычета.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector