Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение договора подряда: условия, нюансы, советы

Заключение договора подряда: условия, нюансы, советы

Споры по заключению договора подряда

Договор подряда является одним из самых распространенных, но при этом одним из самых сложных договоров возмездного оказания услуг. Будут активно используем в самых различных сферах деятельности, данный вид договора оброс множеством тонкостей и нюансов, без знания которых можно значительно усложнить как его исполнение, так и последующую защиту своих прав как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя.

Коммерческое предложение: договариваемся на берегу

Часто будущий домовладелец полагает, что, организовав скрытый тендер среди строительных организаций и частных бригад, он найдет самое привлекательное по цене предложение. Потенциальный заказчик скачивает из каталога проектов в интернете изображение коттеджа с поэтажными планами и рассылает его по строительным организациям с предложением «обсчитать» стоимость строительства.

Действительно, представители строительных компаний постараются составить для своего потенциального клиента самое привлекательное по цене предложение. Казалось бы, начало положено. Но схематичные изображения фасадов и планировки – это еще не проект, а полученное в ответ на присланные «картинки» коммерческое предложение с укрупненным расчетом – далеко не смета.

В принципе, представители всех строительных организаций в курсе рыночных цен на те или иные материалы и виды работ. Поэтому цены на строительство, предлагаемые разными компаниями, не будут сильно различаться. Но если же предлагаемая кем-либо из контрагентов цена будет заметно «ниже рынка», имеет смысл задать вопрос – чем обусловлена столь существенная экономия.

А теперь внимание, самое главное: чем более «интересное» по цене коммерческое предложение – тем больше вероятность непредвиденных расходов, либо удорожания в ходе строительства.

Увы, дешево хорошо не бывает. В загородном строительстве это аксиома. Впрочем, обратное утверждение справедливо далеко не всегда: дорого – не значит качественно. Как найти строителей, которые ответят и за цены, и за качество?

Иногда клиент, приходя в строительную фирму, просит предъявить лицензию. Действительно, в офисах строительных компаний есть множество рамок с разными дипломами и сертификатами, которые клиенту с радостью покажут. Но проектирование и строительство коттеджей – это не лицензируемая сфера деятельности.

Причем информация о членстве в той или иной саморегулируемой организации мало о чем расскажет непосвященному. Стало быть, главный критерий качества – репутация строительной компании. И если вы вознамерились доверить ее специалистам строительство – обязательно посмотрите на дома, которые эта компания уже построила.

Поэтому прежде, чем принять решение, получите реальные рекомендации от тех, кто уже был клиентом данной компании. Стоит ли говорить, что в наше время это самый надежный критерий (во всяком случае, он гораздо более надежен, чем отзывы на сайтах).

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
  • этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
  • общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
  • дата сдачи дома.

Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Читать еще:  Документы, необходимые для грузоперевозок по России

Договор генподряда на выполнение строительных работ, образец 2021 г.

тендер

Договор генерального подряда – один из самых распространенных документов в капитальном строительстве. Заказчик подписывает договор на строительство и ремонт со строительной организацией — генподрядчиком, управляющим объектом строительства.

Основные обязанности генподрядчика, прописываемые в каждом договоре генподряда:

— заключение договоров субподряда на исполнение отдельных видов работ;

— исполнение видов работ, которые предоставлены в лицензии, собственными силами;

— охрана окружающей среды, труда, и обеспечение пожарной безопасности монтажных и строительных работ;

— сдача объекта «под ключ» в эксплуатацию;

— контроль за исполнением работ по договорам субподряда и подряда;

— оформление исполнительной документации и др.

По договору генподряда заказчик может требовать отчет только у генерального подрядчика, отвечающего за качество и своевременность исполнения всех работ, предусмотренных договором генподряда, в том числе работы, исполняемые субподрядными организациями.

Если заказчик захочет заключить договор ещё с одним исполнителем, ему нужно получить на это согласие генподрядчика. В этом случае генподрядчик не отвечает за тот участок работ, который был передан заказчиком другому исполнителю.

Правовой основой договора генерального подряда служат нормы права договора строительного подряда и договора подряда.

Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!

1. Стороны договора

Контрагентами типового договора генерального строительного подряда были и остаются генподрядчик и заказчик. При этом, заказчик может быть физическим или юридическим лицом, а генподрядчиком – строительно-монтажные, проектно-строительные и прочие строительные организации, имеющие соответствующую лицензию на проведение подобных работ.

Часть работ генподрядчик выполняет сам, а для остальных привлекает сторонние организации (субподрядчиков). Например, при сдаче жилых зданий нужно провести и подключить коммуникации, на что у генподрядчика попросту нет права, поэтому он подписывает договоры со специализированными субподрядчиками, например, газовиками или водопроводчиками. То есть, ответственность за своевременность работ, произведенных субподрядчиками, ложится на генподрядчика, а за качество конечного объекта в любом случае отвечает заказчик, который должен предоставить генподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и заплатить по обговоренной цене.

Поскольку в договоре нужно предусмотреть все возможные функции генподрядчика и заказчика, для его составления обычно привлекают квалифицированного юриста, имеющего опыт работы с договорами подряда.

Для вас — самая большая база субподрядов и коммерческих заказов, которые вы можете получить по итогам обычных переговоров!

2. Существенные условия договора

При подписании договора генподряда следует указать сроки окончания и начала работ, поскольку они являются существенным условием договора генподряда. Договор генерального подряда, не содержащий в качестве условия сроков исполнения работ, считается незаключенным, в соответствии с пунктом 4 информационного письма Президиума ВАС РФ ОТ 24.01.200 № 51.

Сроки можно прописывать в тексте договора, либо в календарном плане работ, приложенном к договору генподряда.

Другое важное условие договора генподряда – это его цена, которая может быть прописана как конкретная сумма, либо определяется на основании тарифов, установленных государственными структурами.

Цена по договору генерального подряда складывается из компенсации издержек и вознаграждения подрядчика. Для обоснования цены составляется смета, фиксируется список работ, указываются этапы их выполнения, необходимые материалы и пр. В соответствии со статьей 709 ГК России, при возникновении необходимости проведения дополнительных работ и, соответственно, превышении приблизительно определенной цены работы подрядчик обязан в срок предупредить заказчика, а если тот откажется повысить оговоренную плату и расторгнет договор, то генподрядчик вправе требовать платы за исполненную часть работы.

Согласно статье 743 ГК РФ генподрядчик должен производить строительные работы соответственно технической документации, состоящей из оформленных в рамках нормативных документов чертежей, схем, расчетов, графиков и др., необходимых для выполнения подрядных работ.

В договоре генподряда следует оговаривать содержание и состав технической документации, а также, какая из сторон и в какой срок должна ее предоставить.

Еще одним существенным условием договора генподряда считается определение гарантийного срока, за который генподрядчик гарантирует достижение показателей, указанных в технической документации. Для достижения этой важнейшей цели договора генподряда созданы специальные строительные правила и нормы – СНиПы. Это правовые нормы, имеющие технический характер, несоблюдение которых влечет за собой административную ответственность.

Основанием для одностороннего расторжения договора генподряда служат:

— нарушение генподрядчиком сроков завершения строительных работ,

— превышение сметной стоимости строительства.

Для вас — самая полная база государственных и коммерческих тендеров с авансированием от 30% до 100%!

Приложения к договору генерального строительного подряда:

— Календарный план работ;

— Перечень технической документации;

— Разрешения (лицензии) заказчика на проведение работ;

— Правоустанавливающие документы на земельный участок;

— Лицензии) исполнителя на проведение работ;

— Регламент проведения работ.

Отправьте запрос и получите в распоряжение целый штат экспертов с оплатой за результат!

3. Образец договора генерального строительного подряда

тендер

Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!

Как обезопасить себя при работе с бригадой?

Совет 1

Внимательно подойдите к выбору исполнителя

Совет 2

Правильно оцените представленную смету

Совет 3

Заключите договор, чтобы он защищал ваши интересы

Совет 4

Проверьте инженерные коммуникации до начала отделочных работ

Совет 5

Сделайте проверку чернового этапа отделки

Совет 6

Проведите окончательную инспекцию по зонам повышенного внимания

1) Наименование договора (Договор купли-продажи, поставки, комиссии, транспортных услуг, аренды, подряда, юридических услуг и т.п.).

Наименование Договора дает четкое понимание, какие правоотношения он несет. Однако, всегда помните, что сущность Договора вытекает не из наименования, а из его содержания.

2) Дата подписания Договора. Это очень важный момент, дата подписания определяет начало обязательств сторон по Договору, если иное не установлено в самом договоре.

Читать еще:  Как проверить человека на судимости онлайн

3) Место подписания Договора. Иногда место заключения Договора играет не мало важную роль. Договор может регулироваться законодательством той страны, в которой он был заключен.

4) Полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в государственном реестре, а так же сокращенное название стороны по договору («Арендодатель», «Покупатель», «Заказчик» и пр.).

5) Должность, фамилия, имя, отчество лиц, подписывающие Договор, а так же документ, регулирующий их полномочия (Устав, Доверенность).

Заключаем договор: на что обратить внимание?

Преподаватель и ведущий эксперт компании Михаил Заплатников рассмотрел основные положения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, который касается вопросов составления различных договоров. Какие виды договоров существуют? Как правильно составить и истолковать договор? Ответы на эти вопросы вы найдёте в нашей статье.

25 декабря 2018 года Пленум Верховного Суда Российской Федерации вынес Постановление № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора и толковании договора», в котором рассмотрел различные стадии договорной работы. В документе даны разъяснения по вопросам заключения абонентского, рамочного, предварительного и публичного договоров, предоставления заверений об обстоятельствах, сформулирована позиция о правовой квалификации и толковании договора. Остановимся на наиболее интересных положениях данного постановления.

Заключение договора

Пленум Верховного Суда РФ в своём Постановлении от 25.12.2018 № 49 (далее по тексту – Постановление) в очередной раз напомнил, что договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Согласно статье 432 ГК РФ существенными являются условия:

  • о предмете договора;
  • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Например, в ходе переговоров о заключении договора возмездного оказания услуг одна из сторон предложила условие о цене или заявила о необходимости её согласовать. В этом случае данное условие является существенным для договора. Но не стоит забывать, что если сторона принимает полное или частичное исполнение по договору или иным образом подтверждает его действие, то в дальнейшем она не может недобросовестно ссылаться на его незаключённость. Тем самым Пленум Верховного Суда РФ закрепляет принцип эстоппеля.

Если форма не соблюдена, но при этом согласованы все существенные условия, то нельзя говорить о том, что договор не заключён.

Верховный Суд РФ разъяснил: применить статью 434.1 ГК РФ можно и в том случае, если стороны ведут переговоры о заключении реального договора. Если в результате таких переговоров договор не будет заключён, недобросовестная сторона должна будет возместить убытки.

Публичный договор

Публичный договор ограничивает свободу сторон в заключении самого договора и определении его существенных условий. Как определить, относится ли договор к публичному? В Гражданском кодексе РФ есть признаки публичного договора (ст. 426 ГК РФ) и некоторый перечень примерных договоров. Пленум Верховного Суда РФ отметил (абз. 3 п. 15 Постановления), что к публичным договорам не относятся кредитный договор и договор добровольного имущественного страхования, так как данные договоры зависят от характеристики самого потребителя. Например, в кредитном договоре такой характеристикой является кредитная история и размер дохода заёмщика, а в договоре страхования – страховой риск.

Верховный Суд РФ разрешил исполнителю публичного договора распределять потребителей по определённым категориям, установив для них отдельную цену на товары, например, на основании программы лояльности для пенсионеров, студентов, многодетных семей и т. д. Информация о таких категориях должна быть доступна для потребителей и размещаться на сайте исполнителя (п. 17 Постановления).

Потребителями по публичному договору могут быть не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели и юридические лица. Пример такого договора – заключение услуг телефонной связи или отправки корреспонденции по почте от имени компании.

Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 426 ГК РФ) не допускает отказ от заключения публичного договора, если у исполнителя имеется возможность его исполнить. В связи с этим доказывать отсутствие возможности передать товары, работы и услуги должен исполнитель публичного договора.

Односторонний отказ исполнителя публичного договора не допускается, если только он не связан с нарушениями, допущенными потребителем, и право на отказ предусмотрено законом. Если сторонами публичного договора являются индивидуальные предприниматели, а в договор включено право на односторонний отказ, то такое право может иметь та сторона, для которой публичный договор не был обязательным.

Предварительный договор

Предварительный договор в силу статьи 429 ГК РФ заключается для передачи в будущем имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных таким договором. По данному вопросу Верховный Суд РФ пояснил, что если на момент заключения предварительного или основного договора невозможно передать имущество, выполнить работу или оказать услугу по будущему договору, то это не является препятствием к заключению предварительного договора. Договор может быть заключён в отношении товара, работы или услуги, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

Верховный Суд РФ дал прямой ответ на вопрос о государственной регистрации предварительного договора. Если основной договор, который будет заключён на основании предварительного договора, подлежит обязательной государственной регистрации, то сам предварительный договор не регистрируется (абз. 2 п. 24 Постановления).

В предварительном договоре необходимо описать предмет основного договора или условия, которые позволят его определить. Включать какие-либо иные существенные условия основного договора необязательно. Любые недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий – в судебном порядке.

Любой предварительный договор можно обеспечить задатком, а также неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Такой задаток, выданный по предварительному договору, зачисляется в счёт цены по основному договору. Если задаток внесён третьей стороной, которая не обязана платить по основному договору, то он подлежит возврату, если иное не предусмотрено договором.

Читать еще:  Льготы на коммунальные услуги многодетным семьям

В резолютивной части решения о понуждении заключить основной договор суд указывает, с какого момента он считается заключённым. Это может быть дата вступления решения суда в силу или иной момент, определённый с учётом условий договора и позиции сторон. Решение суда является основанием для государственной регистрации такого договора.

Рамочный договор и абонентский договор

В рамочном договоре стороны определяют общие условия обязательственных взаимоотношений (организационные, маркетинговые, финансовые), которые впоследствии уточняются и конкретизируются сторонами путём заключения отдельных договоров, подачи заявок и т. п. Пленум Верховного Суда РФ привел пример, какие условия стороны могут прописать в рамочном договоре: общие условия продвижения закупаемой продукции на рынке, премирования за её распространение, меры ответственности за нарушение обязательств.

Если стороны в отдельном договоре не указали ссылку на рамочный договор, это само по себе не будет свидетельствовать о неприменении условий рамочного договора (п. 31 Постановления).

Абонентский договор предусматривает внесение одной из сторон определённых платежей или иного предоставления за право требовать от другой стороны предоставления предусмотренного договором исполнения. Пленум Верховного Суда РФ приводит следующие примеры абонентских договоров: на оказание услуг связи, юридических услуг, технического обслуживания.

Заключая договор с исполнением по требованию, можно ограничить объём исполнения, установив его верхний предел.

Интересен пункт, в котором Верховный Суд РФ разъясняет, что положения статьи 429.4 ГК РФ не применяются, если не ясно, является ли договор абонентским.

Заверения об обстоятельствах

При заключении договора или после его заключения одна сторона может заверить другую об обстоятельствах, которые имеют значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Такие заверения могут относиться к предмету договора или быть не связанными с ним. Например, сторона может предоставить информацию о наличии необходимых лицензий и разрешений, относительно своего финансового состояния, об отсутствии конфликта интересов у руководителя. Предоставляя подобные заверения, контрагент берёт на себя ответственность за их достоверность.

Последствия предоставления недостоверных заверений зависят от того, связаны они с предметом договора или нет. Если недостоверное заверение относится к предмету договора, применяются положения статьи 431.2 ГК РФ и иные общие положения о договоре и обязательствах. Например, продавец дал недостоверные заверения покупателю о характеристиках качества товара. В этом случае покупатель может применить наряду с правилами о качестве товара согласованную в договоре неустойку за предоставление заверений, не соответствующих действительности. Но если заверение не касается предмета договора, то ответственность определятся в соответствии со статьёй 431.2 ГК РФ и главой 25 ГК РФ.

Заверение может быть предоставлено как сторонами, так и третьим лицом. В случае недостоверности такого заверения, вне зависимости от того, связано ли оно непосредственно с предметом договора, третье лицо отвечает перед стороной договора, которой предоставлено заверение в соответствии со статьёй 431.2 ГК РФ и положениями об ответственности за нарушение обязательств (гл. 25 ГК РФ).

Лицо, предоставившее недостоверное заверение, возмещает убытки и (или) уплачивает неустойку. Такая ответственность наступит, если это лицо исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). При этом такое лицо, пытаясь избежать ответственности, не может ссылаться на то, что сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность.

Заключение договора в судебном порядке

Верховный Суд РФ указал, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Стороны могут передать на рассмотрение суда и разногласия, возникшие в ходе заключения договора. Если у ответчика обязанность заключить договор или соглашение о передаче разногласий на рассмотрение суда отсутствует, отказать в принятии искового заявления нельзя. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда (п. 38 Постановления).

Статьёй 445 ГК РФ установлен тридцатидневный срок для передачи протокола разногласий в суд. Если такой срок пропущен, суд отказывает в удовлетворении требования только тогда, когда об этом заявит другая сторона (абз. 1 п. 41 Постановления). Даже в случае пропуска установленного срока можно избежать отказа в иске, если доказать, что одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает.

Если по результатам рассмотрения иска суд принимает решение, которым обязывает заключить договор, то такой договор считается заключённым с момента вступления в силу решения суда. Все условия договора указываются в резолютивной части решения. Какие-либо дополнительные действия, в том числе подписание отдельного двустороннего документа, либо обмен офертой и акцептом не требуются (п. 42 Постановления 49).

Толкование и правовая квалификация договора

Необходимость в толковании возникает, когда стороны закрепили в договоре неоднозначные или противоречивые условия. Договор необходимо толковать в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства.

Верховный Суд РФ указал, что приоритет отдаётся тому толкованию, которое сохраняет договор.

Недопустимо толковать условия договора так, чтобы какая-либо из сторон получила преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения.

Если нет возможности установить общую волю сторон, а условия договора неясны, то толкование осуществляется в пользу той стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку неясного условия.

Верховный Суд РФ в Постановлении обратил внимание и на правовую квалификацию договора. Если договор является смешанным, то к отношениям сторон применяются нормы о соответствующих договорах, если иное не вытекает из соглашения между сторонами или из существа смешанного договора. Если из содержания договора нельзя установить, к какому из предусмотренных законом договоров он относится, то к отношениям сторон по аналогии закона можно применить нормы о различных договорах.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector