Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка

Чтобы оформить сделку по заключению договора аренды, необходимо выполнить ряд несложных действий.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Они заключаются в следующем:

  1. Подача заявления в муниципальные органы (если арендодателем выступает государство).
  2. Вызов специалиста, который проведет межевание земли.
  3. Подписание договора.

Если земля арендуется у частного лица, то необходимо обратиться в агентство, которое подберет участок.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

  1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
  2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
  3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).
  1. Посредством оформления дополнительного соглашения
  • Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
  • Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
  • Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
  • Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
  • Наиболее экономичный способ решения вопроса;
  1. Путем составления текстуально нового образца
  • Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
  • Обязательная регистрация;
  • В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
  • Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;
  1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения
  • Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
  • Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
  • Не требуется повторной регистрации;
  • Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Виды продления аренды

В договоре найма земли указываются сроки его действия. Если ограничений по времени не установлено, то владение участком считается бессрочным. Датой окончания такого документа можно считать его расторжение по соглашению сторон или одним из участников.

Виды пролонгации аренды земли различаются в зависимости от статуса ее владельца.
Собственником может быть:

  1. муниципалитет,
  2. юридическое лицо,
  3. физическое лицо.

Договор аренды, заключенный физическим и юридическим лицом, продлевается по взаимному согласию. Чаще всего это происходит автоматически, если ни одна из сторон не пожелала расторгнуть его.

При найме муниципальных земель возникают более сложные отношения. Арендатор должен сам побеспокоиться о продлении договора, так как муниципалитет может выставить свой участок на аукцион. Таким образом, арендатор может потерять права на пролонгацию договора. Для увеличения сроков его действия необходимо согласование с арендатором, участие его в торгах или обращение в судебные органы.

Порядок действий

В целях продления договора аренды земельного участка, заключённого между физическими или юридическими лицами, сторонам договора прежде всего необходимо обменяться письменными уведомлениями. Уведомительный документ оформляется в произвольном формате и содержит информацию о готовности гражданина или руководства предприятия к продлению арендных отношений. Как правило, инициатива исходит от арендодателя, и если арендатор согласен, проводятся дальнейшие манипуляции в отношении определённого земельного участка. Далее стороны, желающие продлить срок действия арендного соглашения, доставляют новую договорённость или обращаются с уже существующим документом к нотариусу.

В процессе пролонгации договора могут назначаться торги, стандартные для заключения договорённости об аренде земельного участка. Однако в ряде случаев необходимость в торгах отменяется.

Важно! Общение между партнёрами по арендному соглашению в отношении земельного участка обязательно должно быть письменным, даже если арендатор и арендодатель могут общаться по телефону или лично. Деловые письма, в случае спорных ситуаций, станут дополнительной доказательной базой.

Без торгов

Продление договора аренды земельного участка без проведения традиционного аукциона возможно только в тех случаях, когда арендодателем является местная администрация, а арендатором — лицо с особым социальным статусом.

Также рассматриваются случаи, когда арендатор не возвращает земельный участок по истечении срока действия договора аренды. Если арендодатель не имеет претензий, договорённость продлевается автоматически. Соответственно, торги в данном случае не проводятся.

В целях продления арендной договорённости без торгов арендатору надлежит придерживаться следующего алгоритма действий:

  • За 90 дней до истечения срока действия договора обратиться к арендодателю, имея при себе паспорт и настоящее соглашение;
  • Оформить заявление в местный орган земельной службы с целью продления соглашения;
  • Приложить к заявлению необходимые документы, в которые входит удостоверение личности (если арендатор — физическое лицо) или реквизиты юридического лица, указание на особый социальный статус;
  • Ожидать решения администрации.
Читать еще:  Как вернуть деньги взысканные судебными приставами

Если получен отрицательный ответ, добиться продления договора аренды земельного участка можно только посредством обращения в суд.

Под строительство

Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допустимо на следующих основаниях:

  • На рассматриваемом земельном участке продолжаются строительные работы;
  • Постройки принадлежат арендодателю.

Арендатор обладает преимущественным правом на продление договорённости об аренде земли. В то же время Земельным кодексом Российской Федерации предусматривается перечень ситуаций, когда арендодатель в праве отказать в пролонгировании рассматриваемого документа:

  • Строительные работы не начаты в срок, указанный в соглашении;
  • Земельный участок эксплуатируется не по назначению;
  • Постройка определённых объектов не была предусмотрена в тексте договора.

Для продления договорённости об аренде земельного участка арендатору необходимо обратиться в органы МСУ не позднее, чем за 3 месяца до истечения действия договорённости. В случае положительного решения администрации пролонгирование регистрируется в Росреестре. Отрицательное решение допустимо обжаловать в суде.

Заявление

Заявление на продление договора аренды земельного участка в земельный отдел местного управляющего органа оформляется на стандартном листе бумаги формата А4. Данный документ в обязательном порядке содержит в себе следующие пункты:

  • Указание должностного лица и органа, в который направляется заявление;
  • Идентификационные данные физического или реквизиты юридического лица, являющегося арендатором рассматриваемой земли;
  • Наименование — «Заявление»;
  • Текст документа, в котором указывается просьба о продлении действия договора аренды земли и основания для данной операции. В этом пункте в обязательном порядке указывается адрес рассматриваемого объекта;
  • Дата оформления заявления и личная подпись его автора;
  • Список прилагаемой документации.

Образец заявления доступен по следующей ссылке:

К заявлению прилагается пакет следующих документов:

  • Договор аренды земельного участка, подлежащий продлению;
  • Удостоверение личности или документы, удостоверяющие юридическое лицо, являющееся арендатором;
  • Кадастровый план рассматриваемой земли;
  • Справки из БТИ.

Заявление рассматривается в период от 1 до 3 месяцев с момента обращения заинтересованного лица.

Регистрация продления договора аренды

В соответствии с регламентом статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная договорённость, заключённая на срок более чем 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации. Сторонам соглашения предстоит обратиться в Росреестр на основании следующих документов:

  • Удостоверение личности сторон;
  • Ксерокопии настоящего договора;
  • Документация, подтверждающая добровольное решение сторон о продолжении арендных отношений;
  • Правоустанавливающие документы на рассматриваемую землю;
  • Кадастровый план;
  • Справка из БТИ.

Регистрация продления договора аренды оформляется в течение месяца с момента обращения арендатора и арендодателя.

Особенности аренды при наличии незавершенного строительства

В этой части важно акцентировать внимание на нескольких моментах, связанных с правами лиц, являющихся собственниками недостроенной недвижимости.

Если граждан или организация приобретает недостроенный объект, у покупателя возникает право продлить период пользования участком, на котором расположена так называемая «незавершенка».

Положения п. 5 обозначенной выше статьи ЗК РФ допускают предоставление участка с не введенным в эксплуатацию объектом без проведения торгов только единожды с целью завершения начатого строительства.

Продление срока аренды участка и передача последнего новому владельцу недостроенной недвижимости осуществляется в данном случае при наличии следующих оснований:

  • если новый собственник приобрел такой объект на публичных торгах;
  • если принадлежащий продавцу объект не был изъят и передан на торги после окончания периода действия арендных отношений.

Первый вариант предполагает следующую схему продления периода пользования земельным участком:

  1. Владелец «незавершенки» не укладывается со строительством в срок.
  2. Собственник земли после завершения периода аренды производит изъятие незавершенного объекта и передает его на торги. Данное право возникает при наличии решения судебной инстанции.
  3. Посредством участия в торгах объект приобретает новый собственник, с которым владелец земли заключает договор аренды без аукциона.

Второй вариант состоит в следующем:

  1. Собственник не успевает завершить строительство в запланированный срок (до окончания периода пользования землей).
  2. Законный владелец не обращается в суд либо обращается, но ему отказывают в удовлетворении иска об изъятии незавершенного объекта.
  3. После истечения 6 месяцев у прежнего арендатора и по совместительству владельца «незавершенки» возникает право продлить договор аренды земельного участка.

Таким образом, чтобы избежать утраты недвижимости, целесообразно заблаговременно, то есть до окончания периода аренды, зарегистрировать право собственности на незавершенный объект.

Срок аренды зем участка продляется? (ГК против ЗК)

Меня все мучает практический вопрос у кого как в регионах делается, кто имеет определное нормативное обоснование по данному вопросу.

Мнения земельщиков и юристов по гражданскому праву разделились.

Одни считают, что если участок находился в аренде его дальнейший оборот (при условии сохранения вида использования) осуществляется в порядке предусмотренным гражданским законодательством,
а соответственно при окончани договра в силу ст. 621 ГК договр считается продленным на неопределнный срок. При этом арендатор может договорится с арендодателем о заключении к этому договору дополнительного соглашения на увеличение срока аренды земельного участка.

Земельщики утверждают, что ЗК установил особый порядок оборота земель в части возобновления использования земельного участка арендатором при истечении срока договра аренды. Соглсно ст. 22 ЗК должен быть заключен новый договор аренды земельного учатка, а значит принято новое решение о предоставлении земельного участка в порядке главы 5 ЗК РФ.

Читать еще:  Запрет на регистрационные действия автомобиля судебными приставами

Ваши мнения господа юристы?

#2 umbra umbra —>

должен быть заключен новый договор аренды земельного учатка, а значит принято новое решение о предоставлении земельного участка в порядке главы 5 ЗК РФ.

в соответстви со ст.2, 3 , ч. 2 ст. 22 ЗК РФ должен применяться ГК, т.к. ст. 22 ЗК непосредственно корреспондируется с ГК РФ "..в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ".
в тоже время если арендодатель уведомил арендатора о необходимости заключения договора на новыфй срок, то до тех пор пока такой договор не заключен действует ст. 610 ГК РФ, срок аренды определяется соглашением о пролонгации старого договора, либо новым договором, но тогда необходимо

принято новое решение о предоставлении земельного участка в порядке главы 5 ЗК РФ.

Сообщение отредактировал umbra: 02 December 2006 — 20:36

#3 Jazzanova Jazzanova —>

шерман или маншер — без разницы

#4 -Гость-

  • не юрист

Спасибо всем за ответы.
Как видите мнения опять разделились, так что тему считаю открытой.
Может у кого есть опрделенная судебная практика?

umbraОтдельное спасибо с раскладкой по статьям и моделированием ситуации. Судя по почерку Вы муниципальный служащий и работаете в г. Барнауле. Вам специалисты земельщики (юристы, управленцы) не требуются, а то может бросить свой Крайний север и махнуть к теще на ПМЖ (Солнечная поляна)?

#5 RLV79 RLV79 —>

Dura lex, sed lex

#6 Амир Амир —>

действует ст. 610 ГК РФ, срок аренды определяется соглашением о пролонгации старого договора

В преабуле решения о пролонгации договра аренды имеется ли ссылка на определнную статью ЗК РФ? Если да то на какую?

Если прямой такой статьи нет а идет отсылка к ГК, то что делать с

Соглсно ст. 22 ЗК должен быть заключен новый договор аренды земельного учатка

п. 2 ст. 22 ЗК можно рассматривать как особенность
то есть как специальную норму по отношению к общей

То же нескладно получается. К примеру заключен договр аренды ЗУ по ст. 32 ЗК для строительства и объект еще не достроен, а срок договора истек.
Смотрим в главу 5 а там такого вида предоставления земель как для завершения строительства не существует. Конечно при этом есть возможность воспользоватся ст. 36 ЗК и отправить арендатора за свидетельством о собственности на незавршенку, но сколько на это уйдет времени?
Еще хуже когда участок предоставлялся для ИЖС на 3 года и гражданин просто не успел что то построить. Формально новое законодательство разрешает индивидуальную застройку участка в течении 10 лет, а предоставление земельного участка на новый срок придется осуществлять в соответствии со ст. 30.1, т.е. через торги или публичное предложение участка?

Добавлено в [mergetime]1165241034[/mergetime]

Не вижу я в ст. 22 ЗК никаких особенностей по отношению к ст. 621 ГК. Мне кажется договор пролонгируется на неопределенный срок в силу ст. 621 ГК.

#7 Jazzanova Jazzanova —>

шерман или маншер — без разницы

RLV79
Амир
по 621 договор заключается на новый срок на тех же условиях
по п.3 ст. 22 ЗК заключается новый договор, то есть условия могут быть изменены
в этом разница
игра вокруг понятий
новый договор
и договор на новый

Добавлено в [mergetime]1165247828[/mergetime]
срок

#8 Амир Амир —>

#9 Денежка Денежка —>

#10 Амир Амир —>

Если договор аренды ЗУ заключен на срок, после истечения срока арендатор продолжает пользоваться ЗУ, а арендодатель ему ничего не говорит против, и стороны ничего не подписывали — то это договор аренды продлился на неопределенный срок, и никаких дополнительных решений о предоставлении ЗУ не нужно.

Если срок договора аренды продлен соглашением в период действия первоначального договора, либо если по окончании первоначального договора заключен новый договор на новый срок — требуется решение о предоствлении ЗУ на новый срок.

То же нескладно получается. К примеру заключен договр аренды ЗУ по ст. 32 ЗК для строительства и объект еще не достроен, а срок договора истек.
Смотрим в главу 5 а там такого вида предоставления земель как для завершения строительства не существует. Конечно при этом есть возможность воспользоватся ст. 36 ЗК и отправить арендатора за свидетельством о собственности на незавршенку, но сколько на это уйдет времени?
Еще хуже когда участок предоставлялся для ИЖС на 3 года и гражданин просто не успел что то построить. Формально новое законодательство разрешает индивидуальную застройку участка в течении 10 лет, а предоставление земельного участка на новый срок придется осуществлять в соответствии со ст. 30.1, т.е. через торги или публичное предложение участка?

#11 human human —>

Уставший от анархии

#12 Jazzanova Jazzanova —>

шерман или маншер — без разницы

Читать еще:  Как узнать кадастровый номер земельного участка?

#13 Денежка Денежка —>

особенно если в первом решении омс срок аренды не оговаривался

#14 human human —>

Уставший от анархии

получить решения на аренду на неделю, а потом продлить аренду на 50 лет

А то так очень миленько можно будет — получить решения на аренду на неделю, а потом продлить аренду на 50 лет)

Разница есть только между тем, для чего ты берешь землю.

#15 Амир Амир —>

если стороны продлили срок аренды в течение его срока действия дополнительного решения омс о предоставлении участка не требуется

если же речь идет о заключении договора аренды на новый срок также думаю не потребуется дополнительного решения поскольку земля уже предоставлена

по п.3 ст. 22 ЗК заключается новый договор, то есть условия могут быть изменены
в этом разница
игра вокруг понятий
новый договор
и договор на новый

а по двадцать раз предоставлять землю одному — как то глупо

особенно если в первом решении омс срок аренды не оговаривался

#16 cons cons —>

странно, что в этой дискуссии не звучала ст. 46 ЗК:

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.

если учесть, что никаких особенностей по сравнению с ГК статья ст. 22 ЗК не установила, что в ст. 46 ЗК не указано на автоматическое прекращение аренды при истечении договора при отсутствии возражений арендодателя, однозначно следует вывод, что ст. 621 ГК применяется и к ЗУ

следовательно, при отсутствии возражений арендодателя и арендатора договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях

что касается преимущественного права на заключение нового договора аренды, о котором говорится в ст. 22 ЗК, то здесь описывается совершенно иная, нежели, в ст. 621 ГК, ситуация

если в гипотезе ст. 621 ГК условия — 1) окончание договора аренды; 2) отсутствие возражений арендодателя и 3) пользование имуществом арендатором

то ст. 22 ЗК вступает в действие совсем в иной ситуации — 1) волеизъявление арендодателя на прекращение аренды; 2) заключение договора с третьим лицом

только в этом случае, при прочих равных условиях, арендатор имеет преимущественное перед третьими лицами право аренды ЗУ

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector