Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке

Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке

Ипо­те­ка, хоть и дает воз­мож­ность при­об­ре­сти жилье, не имея всей сум­мы на руках, на самом деле явля­ет­ся самым гра­би­тель­ским и зака­ба­ля­ю­щим спо­со­бом. На деле полу­ча­ет­ся, что квар­ти­ра поку­па­ет­ся по двой­ной и даже боль­шей цене, в зави­си­мо­сти от сро­ка предо­став­ле­ния кре­ди­та. Чем «доб­рее» банк и на боль­ший срок согла­сен выдать кре­дит, тем боль­ше в ито­ге вырас­та­ет снеж­ный ком пла­те­жей. Еще одна труд­ность – при­лич­ный пер­вич­ный взнос, кото­рый при­хо­дит­ся копить про­сто­му чело­ве­ку несколь­ко лет.

Люди, под­дав­шись рекла­ме, давя­щей на мозг, как-то поза­бы­ли о ста­ром виде доступ­но­го жилья – жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве. Меж­ду тем его создать про­ще про­сто­го. Раз­ве труд­но сего­дня, исполь­зуя те же соци­аль­ные сети, набрать с тыся­чу таких же еди­но­мыш­лен­ни­ков, не жела­ю­щих дарить «халяв­ные» день­ги бан­ки­рам и нуж­да­ю­щих­ся в дей­стви­тель­но, а не обман­чи­во доступ­ном жилье?

Суще­ству­ют два основ­ных вида жилищ­ных коопе­ра­ти­вов – жилищ­но-стро­и­тель­ные и жилищно-накопительные.

виды жилищных кооперативов

Жилье через кооператив

Жилье через кооператив

Жить и выкупать — так коротко можно охарактеризовать способ приобретения квартиры через жилищный кооператив. В отличие от ЖСК жилищные кооперативы не строят, а приобретают уже готовые квартиры в построенном доме. Продавцам это выгодно, потому что они продают дом целиком, а не по частям.

А покупателям выгодно, потому что они не ждут, когда жилье построят, а сразу, без посредников, покупают квартиру, вселяются в нее и живут, постепенно выплачивая пай.

Сначала заплати, потом вступай

Прежде, чем подать заявление, внимательно ознакомьтесь с уставом. Вам ведь не безразлично, во сколько обойдется жилье. В уставе записаны размеры вступительного и паевого взносов. Дело в том, что после утверждения решения правления о приеме в кооператив общим собранием или конференцией, вступающий должен внести вступительный взнос. Это пока еще не оплата стоимости квартиры в кооперативе, поэтому сумма обычно относительно небольшая. Деньги нужны на чисто организационные нужды (оформление документов, созыв собрания, охрану освободившейся квартиры и т. д.). Это единоразовый платеж. После уплаты вступительного взноса вы становитесь членом кооператива, и через некоторое время вам предоставляется жилплощадь в доме. Но пока только в пользование, а не в собственность. Люди живут в подобранной для них квартире и погашают пай.

После шестнадцати

Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в жилищный кооператив имеют граждане, достигшие 16 лет. Желающие подают в правление кооператива заявление. Правление должно рассмотреть заявление в течение месяца и утвердить общим собранием или конференцией.

Дом в складчину

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к числу потребительских кооперативов. По определению статьи 119 ЖК РФ — это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. И организуется жилищный кооператив специально для того, чтобы приобрести дом. Это, конечно, не значит, что дом как бы в складчину приобретается исключительно на деньги объединившихся граждан. Чаще всего привлекаются средства организации, при которой создается кооператив, либо с помощью кредита, в том числе ипотечного. А затем уже члены кооператива, постепенно выплачивая паевые взносы, погашают задолженность перед организацией или банком.

Регистрация обязательна

Законным членом кооператива становятся только после его регистрации. Председатель кооператива или уполномоченный собранием учредитель представляет в регистрирующую службу заявление о регистрации (подлинность его подписи должна быть удостоверена нотариально), указывает свои паспортные данные и предоставляет учредительные документы кооператива (протокол собрания учредителей и устав). С момента государственной регистрации кооператив получает все права юридического лица: открывать счета в банках, получать кредиты и т. п.

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

Сбросимся на пятерых?

По своей правовой природе жилищные кооперативы — некоммерческие организации. Вступая в кооператив, гражданин становится пайщиком. Участвовать в объединении пайщиков могут как отдельные граждане, так и юридические лица (например, предприятия, организации, заинтересованные в приобретении жилья для своих сотрудников).

Читать еще:  Как делается перерасчет кредита при досрочном погашении

Порядок создания жилищного кооператива определен в ст. 112 кодекса. Решение об организации кооператива принимает собрание учредителей. Минимальное число пайщиков — пять человек. Максимальное ограничено количеством жилых помещений в приобретаемом многоквартирном доме (ст. 112 ЖК). Уточним, что применительно к многоквартирному дому понятие «жилое помещение» означает не только квартиры, но и комнаты.

Решение о создании жилищно-потребительского кооператива принимается на собрании учредителей, то есть лиц, желающих создать кооператив. Оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали все желающие вступить в кооператив — учредители. Они и становятся членами кооператива, но только после его государственной регистрации как юридического лица. На собрании избирается председатель кооператива или из числа учредителей выделяется уполномоченный, который наделяется правом действовать от имени кооператива без доверенности.

Руководство и контроль

Высший орган управления кооперативом — общее собрание. Если число его участников больше пятидесяти, в уставе может быть предусмотрен созыв конференции, как высшего органа управления. Оперативным управлением в кооперативе занимаются правление и председатель.

Для контроля над финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием (конференцией) избирается ревизионная комиссия или ревизор, срок полномочий которых — не более трех лет. Члены ревизионной комиссии не могут быть одновременно членами правления и занимать иные управленческие должности в кооперативе. Плановые ревизии проводятся не реже одного раза в год. И правление, и ревизионная комиссия, и председатель кооператива обязательно отчитываются перед общим собранием (конференцией). Периодичность отчетов записывается в уставе.

Ревизионная комиссия вправе в любое время проверить финансово-хозяйственную деятельность кооператива и его документацию.

И кусочек чердака в придачу

Право собственности на квартиру в кооперативном доме приобретается только после полного внесения паевого взноса (до тех пор квартира числится собственностью кооператива). А это уже солидные деньги, они вносятся в качестве оплаты стоимости квартиры, которую в свое время приобрел кооператив. Причем, вселяться и справлять новоселье может даже один пайщик, полностью исполнивший свои обязательства по выплате. Решение общего собрания членов кооператива — это единственное основание для предоставления жилого помещения в кооперативном доме. Предельный размер предоставляемого жилья новый Жилищный кодекс, в отличие от старого, не ограничивает. Такое решение окончательное и не нуждается в утверждении каким-либо государственным или муниципальным органом.

Устанавливается только один критерий: помещение предоставляется члену кооператива в соответствии с размером его паевого взноса. Сколько заплатил, на столько и получи.

Он приобретает в личную собственность квартиру, а в придачу, в общую долевую собственность — все помещения в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки и коридоры, лифты и лифтовые шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, а также все механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование).)

За отдельную плату

Согласно п. 2 ст. 128 ЖК жилищный кооператив, в порядке, предусмотренном уставом, вправе сдать в наем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении бывших «кооператоров», вышедших или исключенных из кооператива. Постояльцы смогут жить там, пока в кооператив не будут приняты новые члены.

Могут быть и льготы

Для определенной категории граждан (пенсионеры, военнослужащие, молодые семьи и др.) кооперативы нередко предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Например, позволяют вступить в кооператив с меньшим первоначальным взносом, увеличивают срок погашения оставшейся части паевого взноса, а стало быть, уменьшают суммы ежемесячного платежа и т. п.

На выход!

Паевой взнос можно внести и сразу. Но для большинства более привлекателен вариант постепенной уплаты — в рассрочку.

Правда, если член кооператива нарушит обязательства и просрочит платеж, его могут оштрафовать, или ему придется платить пени. Если же он вообще уклоняется от платежей без уважительных причин, это может быть расценено как нарушение обязанностей члена кооператива, записанных в уставе. И в соответствии с п. 3 ст. 130 ЖК РФ член кооператива может быть из него исключен. Ему возвращается сумма уже уплаченных паевых взносов (вступительный взнос не возвращается) в сроки и на условиях, которые записаны в уставе кооператива. Такой срок не может превышать двух месяцев спустя после того, как принято решение об исключении нарушителя. «Злостный неплательщик», а также члены его семьи утрачивают право пользования квартирой в доме кооператива и обязаны ее освободить. Если они отказываются съезжать, их выселят в судебном порядке без предоставления другого помещения.

Читать еще:  Как сказать ребенку о разводе родителей

ВОПРОСЫ ЮРИСТУ


Если пай не выплачен, а пайщика уж нет

«Каковы правила наследования квартиры в доме жилищного кооператива, если умер член кооператива, не выплативший полностью пай? Виктор Николаевич».

— В этом случае наследники умершего на основании п. 4 ст. 130 ЖК имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания и на получение на время в пользование квартиры, а после выплаты пая полностью — права собственности на нее. Преимущественное право на вступление в жилищный кооператив имеет супруг умершего, при условии, что он имеет право на часть пая, когда пай вносился за счет общих средств супругов. Если паевые взносы вносились только одним из супругов до брака или переданы ему, например, родителям в дар, или получены им по наследству, преимущественное право на вступление в жилищный кооператив имеет любой наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Это могут быть мать, отец умершего, вносившие вместе с ним паевые взносы из собственных средств.

В кооператив — вне очереди

«Наша семья признана малоимущей — получаем субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг. Кроме того, состоим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Может ли моя дочь с семьей, проживающая пока с нами, вступить в первоочередном порядке в жилищный кооператив? О. Симоненко».

— Может, но при одном условии. Согласно п. 2 ст. 111 ЖК РФ малоимущие граждане, признанные таковыми и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Но лишь в тот, который был организован при содействии федеральных органов государственной власти, правительства Москвы или районных управ.

Сдача в наем как способ заработать на жизнь

«Вправе ли член жилищного кооператива, не выплативший полностью пай, сдать внаем за плату комнату в кооперативной квартире или всю квартиру? На какой срок и на каких условиях? Ю. Ж.».

— Член кооператива, не выплативший полностью пай, то есть еще не ставший собственником жилья, не вправе продавать, дарить, совершать иные сделки, влекущие за собой его отчуждение. Но он может заработать на жизнь, сдавая квартиру или комнату в наем за плату. Для этого нужно согласие проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива. При этом обязательно заключение письменного договора найма. Срок проживания нанимателя и размер оплаты определяются договором найма, а если он не определен, то считается, что договор заключен на один год.

Пай — пополам

«Возможен ли раздел квартиры в доме жилищного кооператива между супругами при разводе? Валерий Горохов».

— Согласно статьям 34 и 35 Семейного кодекса РФ супруги имеют равные права на кооперативный пай, выплачиваемый за счет их общих средств. А статья 127 ЖК предусматривает, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому может быть выделено изолированное жилое помещение — комната, или имеется техническая возможность переустройства, перепланировки неизолированных жилых помещений — смежных комнат — в изолированные. Споры о разделе квартиры в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Риски для участников

Как сообщает телеграм-канал Finance.kz, устройство некоторых подобных кооперативов напоминает собой классическую схему Понци.

То есть, это схема, напоминающая структуру финансовой пирамиды, в которой предыдущие участники получают выгоду за счет новых членов пирамиды.

В результате вы в качестве нового участника оплачиваете деньги фактически вместо действующих членов схемы. А поступившие после вас участники – покупают дом для вас.

Читать еще:  Возможен ли прием работника без трудовой книжки?

Сколько можно заработать на перепродаже или сдаче в аренду жилья в Казахстане

Однако такие строительные пирамиды опасны и часто приводят к потере денег участников. Поэтому Finance.kz рекомендует избегать подобных схем.

А согласно информации Krisha.kz, сфера ЖСК стала своеобразной лазейкой для мошенников и недобросовестных застройщиков. В отличие от долевого строительства, права участников ЖСК защищены хуже, что также несет дополнительные риски.

При этом, как отмечают оба источника, сама идея жилищных кооперативов может быть выгодной, а на рынке ЖСК существуют вполне прозрачные и безопасные объединения.

Нужно лишь знать основные правила деятельности прозрачных ЖСК и тщательно подходить к выбору объединения.

Мужчина покупает недвижимость

Иллюстративное фото: freepik.com

Как вступить в кооператив?

  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Рекомендуемая статья: Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив

  • Работа ЖК в рамках Жилищного и Гражданского Кодексов РФ;
  • Контроль государства;
  • Общее собрание пайщиков;
  • Паевой счет ЖК в Сбербанке РФ;
  • Гарантия возврата 100% паевых взносов (согласно законо-дательством РФ);
  • Возможность накопления паевого взноса;
  • Покупка недвижимости по всей территории России;
  • Юридическая экспертиза сделки;
  • Вселение и проживание в квартире при фактическом накоплении всего трети ее рыночной стоимости;
  • Работа с жилищными субсидиями и материнским капиталом;
  • Быстрое движение в очереди для активных пайщиков, которые привлекают в кооператив новых членов;
  • Жилье — это квартира, отвечающая требованиям, установленным жилищным законодательством РФ;
  • Минимальный паевой взнос — 15 000 рублей;
  • Для вступления в кооператив нужен только один документ — паспорт;
  • Купить жилье можно в любом населенном пункте России;
  • Полная прозрачность работы ЖК для пайщика через личный кабинет на сайте Кооператива;
  • Возможность передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

Создание

Законом предусмотрен единый алгоритм действий, направленный на формирование кооператива. Так, принятие членов в состав организации происходит в следующем порядке:

  • учредители кооператива оформляют организацию;
  • после регистрации органа в муниципалитете можно приступать к практической деятельности;
  • на протяжении 30 суток с момента формирования организация каждый желающий имеет право заявить свою инициативу на участие в долевом строительстве (для этого юридическое или физическое лицо, достигшее возраста 16 лет, готовит собственноручное заявление к компетентным органам);
  • на протяжении месяца с момента получения обращения организация принимает решение касательно целесообразности участия лица в жилищном строительстве;
  • утверждение возможности вступить в состав организации;
  • внесение обозначенной суммы денежных средств на единый банковский счет для осуществления дальнейшей деятельности.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ. При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.

При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:

  • Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
  • Участникам кооператива будут выплачены компенсации.

Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.

Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям и дал ответы на интересующие их вопросы.

Как видите, особых сложностей ни в рассматриваемом явлении, ни в правах жильцов кооперативного дома нет. Все предельно просто и прозрачно к пониманию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector