Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? Credits.ru изучили способы решения этой проблемы.

Как продать ипотечную квартиру

«Пиратский» способ: продажа без согласия банка

Для осуществления этого способа необходимо, чтобы сумма личных (не заемных!) средств покупателя, которые он намерен вложить в приобретение жилья, превышала ваш ипотечный долг. Тогда, в соответствии с гражданским законодательством, вы можете заключить с покупателем договор задатка (относительно задатка Credits.ru советуют внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).

Получив от покупателя квартиры задаток в размере остатка ипотечной задолженности, вы отправляетесь в банк и заявляете о намерении досрочно рассчитаться по кредиту. На формальное закрытие банком кредитного договора и снятие с квартиры обременения (залога) в среднем уходит 5-7 дней. После этого вы получаете полное право распоряжаться квартирой и оформляете сделку с покупателем. Естественно, в договоре будет указана цена за вычетом той суммы, которую покупатель уже внес вам в виде задатка.

У этого способа есть ряд недостатков.

1. Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег. И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества. Правда, ограничительный период на погашение кредита редко превышает 6-12 месяцев.

2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд. И хорошо еще, если продавец не исчезнет, за несколько дней продав освобожденную от залога квартиру кому-нибудь другому. Так что соблазнять покупателя приходится выгодной для него ценой: обычно на 10-15% ниже рынка. И это при том, что значительная часть вырученных денег все равно отойдет банку. Но если ваша основная цель – рассчитаться с банком и не попасть в «черный список» заемщиков, не выплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.

При сделке с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря в цене составит 10-15 %.

Способ «Две ячейки»: эффектно и не очень дорого

Для осуществления этого способа необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, вторых – наличие в банке отработанной схемы продажи такого типа.

Кто и на что имеет право в ипотечной квартире

Найдя покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. Когда договор отправляется на регистрацию в Государственную регистрационную палату, вам необходимо арендовать в банковском депозитарии две ячейки. В одной из них будут находиться деньги покупателя в размере вашего ипотечного долга, предназначенные банку. Во второй – остаток денег покупателя, которые вы сможете получить после погашения ипотеки. Все время регистрации договора (обычно 14 дней) деньги остаются в ячейке. Но это не равнозначно их зачислению на счет.

После того, как договор будет зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры, находящейся в залоге. Что происходит дальше? Представитель банка открывает первую ячейку и переводит деньги на расчетный счет. Затем оформляет погашение ипотеки и выдает покупателю необходимые документы для снятия обременения (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы свои деньги мог получить продавец.

У этого способа существенных недостатков нет. Все стороны довольны: продавец получает свободу от долговых обязательств и остаток денег, банк – возвращает свои деньги, покупателю достается квартира и… хлопоты по снятию залога. Но хлопоты эти скорее приятны, поскольку не влекут риска лишиться нового имущества: ведь сделка проведена официально. Главное – добиться согласия банка.

Способ с аккредитивом: громоздко, но надежно

Как и в предыдущей схеме, прежде всего необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласиться приобрести квартиру в залоге.

Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке. При этом заранее оговаривается круг лиц, имеющих доступ к счету, суммы, которые могут быть сняты, документы, которые необходимо предъявить и все дополнительные условия.

Деньги покупателя зачисляются на аккредитивный счет перед началом сделки купли-продажи. Пока договор проходит регистрацию, банк осуществляет подготовку к процедуре снятия залога.

Как оформить ипотеку на долю в квартире?

Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. По итогам, банк забирает свою часть денег, равную ипотечному долгу, а после этого доступ к счету получает продавец и снимает остаток.

Недостаток этого способа в том, что расчеты через аккредитив обходятся значительно дороже, чем аренда банковской ячейки. По сложившейся практике, их оплачивает покупатель, однако на данном этапе зачастую начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «пустяковых» нескольких тысяч рублей. Поэтому очень важно заранее выяснить все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, за обналичивание аккредитива (снятие средств со счета) банк удерживает процент (размер его индивидуален в каждом банке).

Читать еще:  Коды валютных операций в 2022 году

Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, произвести платеж в пользу третьего лица. При этом получатель платежа (бенефициар) должен предоставить в банк документ или документы, предусмотренные условиями аккредитива.

Вместо эпилога

Продажа ипотечной квартиры чаще всего связана с утратой возможности выплачивать кредит. Попасть в подобные печальные обстоятельства рискует каждый заемщик, взявший ипотеку «под зарплату»: увы, российский рынок труда нестабилен. Самое главное – принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на торги. В этом случае определять правила игры будет кредитор. Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать отходные пути и подыскать схему реализации заложенного имущества.

Варианты продажи

Есть четыре законных способа продать квартиру в ипотеке. Рассмотрим подробно каждый из них.

Досрочное погашение

Это самый простой для понимания, но самый сложный для реализации способ реализации ипотечной недвижимости из-за сложностей с поиском покупателя. Процедура заключается в погашении им остатка долга, после чего обременение аннулируется и квартира переоформляется на нового собственника. Такой способ называют «доверительным», так как покупатель несет основной риск, закрывая ипотеку до оформления акта приема-передачи имущества.

Чтобы обезопасить его, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, а после снятия обременения – основное соглашение с перерегистрацией объекта недвижимости.

Такая сделка подходит для всех типов недвижимости на первичном и вторичном рынке. Но из-за высокого риска покупателя, чаще применяется при продаже новостройки на этапе строительства.

Погашение ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является непосредственным участником сделки, как получатель задатка. Отличительная особенность метода – использование двух депозитарных ячеек с разными условиями:

  • в одну кладется сумма задатка (в размере невыплаченного жилищного кредита);
  • в другую – остаток стоимости недвижимости.

Такой вариант сделки наиболее безопасный, так как риски для каждой стороны минимальны:

  • покупатель не откажется от соглашения – он уже заплатил банку;
  • продавец не сможет присвоить деньги – они вернутся к покупателю в случае отмены договора (в том числе, при возникновении форс-мажорных обстоятельств);
  • банк гарантированно получает остаток долга, выступая гарантом сделки.

Единственный минус – процедура фактически контролируется финансовой организацией, которая определяет все даты. Это не всегда удобно для остальных участников сделки.

Такой вариант продажи ипотечной собственности самый распространенный и одинаково часто применяется как для первичного, так и вторичного рынка.

Продажа долговых обязательств

Второе название данного способа продажи ипотечной квартиры – перезайм. Он предполагает оформление нового кредитного договора, по которому долг погашается другим заемщиком. При этом закладная по-прежнему находится в банке.

Данный вариант продажи самый сложный, так как он несет риски для банка – нет гарантий, что новый заемщик будет платить так же добросовестно, как и предыдущий. Это значит, что получить согласие на продажу будет труднее всего.

Если потенциальный покупатель подходит под требования кредитора (имеет стабильный доход и положительную кредитную историю), то шансы на одобрение сделки повышаются, но по сравнению с другими методами продажи, остаются невысокими.

Такой вариант подходит для всех типов недвижимости, при оформлении сделки, кредитный договор может быть заключен как на прежних, так и на новых условиях.

Продажа квартиры банком

Это самый неприятный вариант реализации объекта недвижимости, он применяется, если заемщик:

  • допустил длительные просрочки;
  • сообщил банку о невозможности дальнейшего погашения долга.

Обязательное условие – согласие кредитора и владельца жилплощади, но у последнего, как правило, нет выбора. Сделка безопасная для всех участников – продажа проводится со специальных торговых площадок.

Такой метод применятся для квартир в проблемной ипотеке – банк идет на продажу после того, как все другие способы получения долга исчерпаны.

«Доверительный» способ продать ипотечную недвижимость

Пер­вый вари­ант носит кодо­вое назва­ние «Дове­ри­тель­ный». В этом слу­чае одно­вре­мен­но про­из­во­дят­ся реги­стра­ция дого­во­ра и залог. Этот спо­соб пред­по­ла­га­ет, что поку­па­тель вно­сит зада­ток, рав­ный сум­ме задол­жен­но­сти по ипо­теч­но­му кре­ди­ту. Денеж­ные сред­ства посту­па­ют на рас­чет­ный счет про­дав­ца, но рас­по­ря­жа­ет­ся эти­ми день­га­ми банк. Кре­дит­ная орга­ни­за­ция исполь­зу­ет дан­ные денеж­ные сред­ства для досроч­но­го пога­ше­ния ипо­теч­но­го займа.

После чего залог и все обре­ме­не­ния с жилья сни­ма­ют­ся, мож­но заклю­чать дого­вор куп­ли-про­да­жи. Затем оста­ток сум­мы за при­об­ре­те­ние квар­ти­ры поку­па­тель пере­чис­ля­ет в бан­ков­скую ячей­ку. Полу­чить дан­ную сум­му про­да­вец может толь­ко после того, как дого­вор куп­ли-про­да­жи будет заклю­чен, а недви­жи­мость пол­но­стью будет пере­оформ­ле­на на ново­го вла­дель­ца. Подоб­ная схе­ма про­да­жи ипо­теч­но­го жилья исполь­зу­ет­ся чаще все­го, та как для кре­ди­то­ра она явля­ет­ся наи­ме­нее рискованной.

Как пра­ви­ло, ни у поку­па­те­ля, ни у про­дав­ца при исполь­зо­ва­нии дан­но­го вари­ан­та сдел­ки не воз­ни­ка­ет осо­бых про­блем. Но эта схе­ма осно­вы­ва­ет­ся на вза­им­ном дове­рии меж­ду про­дав­цом и поку­па­те­лем. Не каж­дый соис­ка­тель новой квар­ти­ры готов пла­тить день­ги до заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи. Одна­ко что­бы под­стра­хо­вать­ся, мож­но заклю­чить пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, при заве­ре­нии у нота­ри­уса, или же поку­па­тель может потре­бо­вать у про­дав­ца рас­пис­ку о полу­че­нии денег, кото­рая име­ет юри­ди­че­скую силу даже без заве­ре­ния нотариусом.

Читать еще:  Какие нужны документы для кредита под залог квартиры узнайте на нашем сайте

«Тройная защита» при продаже ипотечной квартиры

Вто­рой спо­соб носит назва­ние «Трой­ная защи­та», так как он явля­ет­ся без­опас­ным для всех участ­ни­ков сдел­ки, одна­ко этот вари­ант потре­бу­ет зна­чи­тель­но боль­ше вре­ме­ни. Для сни­же­ния рис­ков, день­ги за жилье делят­ся на две части и поме­ща­ют­ся в раз­ные бан­ков­ские ячей­ки. На один счет кла­дет­ся сум­ма, кото­рая рав­на остат­ку задол­жен­но­сти по ипо­те­ке, а на дру­гой счет – оста­ток денеж­ных средств за про­да­жу квар­ти­ры. Ино­гда откры­ва­ет­ся и тре­тья ячей­ка, в кото­рую поме­ща­ет­ся пись­мо от кре­дит­ной орга­ни­за­ции о сня­тия зало­га с недвижимости.

продать квартиру с обременением ипотекой

Мож­но ли про­дать недви­жи­мость, нахо­дя­щу­ю­ся в ипотеке?

Участ­ни­ки сдел­ки полу­ча­ют допуск к этим ячей­кам толь­ко при предъ­яв­ле­нии дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, кото­рый про­шел госу­дар­ствен­ную реги­стра­цию. Кре­ди­тор раз­ре­ша­ет про­дать жилье до сня­тия зало­га, а дого­вор-куп­ли-про­да­жи мож­но заклю­чать сра­зу после того, как день­ги будут вне­се­ны в ячей­ки. Таким обра­зом, поку­па­тель на неко­то­рое вре­мя ста­но­вит­ся одно­вре­мен­но и вла­дель­цем квар­ти­ры и заем­щи­ком ипо­те­ки. После пога­ше­ния задол­жен­но­сти, банк сни­ма­ет все огра­ни­че­ния с жилья.

После завер­ше­ния про­цес­са оформ­ле­ния всей доку­мен­та­ции, про­да­вец полу­ча­ет воз­мож­ность снять раз­ни­цу меж­ду задол­жен­но­стью по ипо­те­ке и сто­и­мо­стью квар­ти­ры. Этот спо­соб отли­ча­ет­ся допол­ни­тель­ны­ми затра­та­ми на арен­ду бан­ков­ских яче­ек и сро­ком про­ве­де­ния сдел­ки, кото­рый состав­ля­ет, как пра­ви­ло, 2–3 неде­ли. Одна­ко дан­ный вари­ант так­же поль­зу­ет­ся боль­шой попу­ляр­но­стью, так как обес­пе­чи­ва­ет всем участ­ни­кам сдел­ки пол­ную безопасность.

«Перезайм» ипотечного жилья при продаже

Суще­ству­ет еще один инте­рес­ный вари­ант про­да­жи жилья, нахо­дя­ще­го­ся под зало­гом кре­дит­ной орга­ни­за­ции, так назы­ва­е­мый «Пере­займ». В этом слу­чае заем­щик, а по сов­ме­сти­тель­ству и про­да­вец квар­ти­ры, при­во­дит поку­па­те­ля, гото­во­го пере­офор­мить ипо­те­ку на себя, в банк. Если новый заем­щик удо­вле­тво­ря­ет всем тре­бо­ва­ни­ям финан­со­во­го учре­жде­ния, то состав­ля­ет­ся новый дого­вор, соглас­но кото­ро­му жилье все же оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка, но ипо­теч­ный кре­дит уже выпла­чи­ва­ет дру­гой клиент.

Если же ипо­те­ка уже выпла­че­на или про­да­вец готов лич­ны­ми денеж­ны­ми сред­ства­ми досроч­но пога­сить ипо­теч­ный кре­дит, то ему необ­хо­ди­мо выяс­нить у бан­ка, где нахо­дит­ся заклад­ная по ипо­те­ке. Воз­мож­но, что за вре­мя пога­ше­ния жилищ­но­го зай­ма была про­из­ве­де­на пере­про­да­жа заклад­ной, и забрать ее нуж­но будет и ново­го вла­дель­ца. Для это­го не обя­за­тель­но посе­щать кре­ди­то­ра, узнать нуж­ную инфор­ма­цию мож­но по теле­фо­ну. Кре­дит­ная орга­ни­за­ция так­же долж­на предо­ста­вить кли­ен­ту инфор­ма­цию об остат­ке по ипо­теч­но­му зай­му на момент про­да­жи недвижимости.

Итак, суще­ству­ет, по мень­шей мере, 3 спо­со­ба про­дать жилье с обре­ме­не­ни­ем ипо­те­кой, одна­ко все при­ве­ден­ные выше вари­ан­ты не так уж про­сты. У каж­до­го спо­со­ба име­ют­ся свои досто­ин­ства и недо­стат­ки, усло­вия, труд­но­сти и осо­бен­но­сти, ведь про­да­жа ипо­теч­ной недви­жи­мо­сти – это тоже финан­со­вая сдел­ка, кото­рая несет опре­де­лен­ные рис­ки. Какой вари­ант выбрать – решать бан­ку и поку­па­те­лю, а про­да­вец при­мет их решение.

Как продать или обменять ипотечную квартиру

Вы купили квартиру в ипотеку и однажды решили переехать в другой город или страну. Или в ожидании двойни поняли, что нужно больше пространства. Или вот ещё — знакомые продают квартиру, которая вам очень нравится: район хороший, планировка удобная, ремонт с душой. Да мало ли случаев, когда вы решили продать или обменять квартиру в ипотеке. Можно ли это сделать, сложно ли, долго ли — обо всём этом и расскажем, в деталях, как вы любите.

Три способа продать квартиру в ипотеке
1. Досрочная оплата ипотеки: рискованно, но быстро

Схема простая — закрыть ипотеку, снять обременение с квартиры и после этого заключить обычный договор купли-продажи. Погасить ипотеку можно самим, взяв потребительский кредит, накопив или заняв у друзей. Или с помощью покупателя, согласного отдать задаток, который и поможет закрыть ипотеку. Такая сделка для покупателя довольно рисковая, поэтому многие идут на подобное, если хозяин квартиры согласен уступить 20-30% от рыночной стоимости. Это самый быстрый вариант продать квартиру в ипотеке, хотя и с высокой степенью риска как для продавца, так и покупателя.

  • Найти покупателя.
  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Составить предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверить у нотариуса.
  • Взять у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту.
  • Внести остаток в банк, закрыть ипотеку, снять обременение.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • Получить оставшуюся сумму от покупателя.
2. Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не быстро

В отличие от первого варианта, банк берёт на себя роль получателя задатка. В этом случае обе стороны процесса могут не волноваться. Сделка с участием банка — безопасная. Другое дело, что все сроки тоже диктует банк, поэтому продажа может затянуться.

  • Найти покупателя.
  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Арендовать две депозитарные ячейки (такая услуга стоит денег). В первой разместить сумму остатка по кредиту для банка. Во второй — оставшуюся часть стоимости квартиры для продавца.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
  • Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  • Продавец получает доступ к второй ячейке с оставшимися деньгами.
Читать еще:  Как подать иск в суд

3. Переоформление ипотеки на покупателя: все довольны, но сложно

В этом случае одновременно продаётся квартира и кредит. Покупатель берёт на себя обязательства по ипотеке продавца — на тех же условиях или на других, в зависимости от того, как банк оценит нового заемщика. Проще и удобнее проводить такую сделку в рамках одного банка.

  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Найти покупателя или выбрать по рекомендации банка.
  • Покупатель вносит первый взнос, закрывающий остаток долга продавца перед банком.
  • Снять обременение с квартиры.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • Банк подписывает с новым собственником кредитный договор.
  • Получить оставшуюся сумму от покупателя (или его банка).

Можно ли не продавать, а обменять квартиру в ипотеке?

Если кратко, то да, но нужно соответствовать определенным требованиям. В разных банках они разные. В целом условия выглядят примерно так или очень похоже.

  • Прошло 5 лет с момента подписания ипотечного договора, а большая часть задолженности погашена. Срок существует, чтобы ограничить перепродажу жилья с целью заработать на этом.
  • Вы добросовестно и без просрочек оплачиваете ипотеку.
  • Новая квартира находится в регионе, который обслуживается данным банком.
  • Получить согласие банка на обмен ипотечной квартиры.
  • Подписать договор мены. Залогом становится другой объект недвижимости.
  • Оформить потребительский кредит для погашения предыдущей ипотеки.
  • Заключить одновременно два договора купли-продажи. Старая квартира продается, новая покупается.

Какой бы путь вы ни выбрали, обязательно сначала проконсультируетесь со специалистами вашего банка.

Способ 2. Покупатель берет новую ипотеку или проводит рефинансирование кредита

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и также планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

— Чаще всего банк идет навстречу клиентам, — говорит кредитный менеджер Гульнара Бакирова. — Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, поясняет Гульнара Бакирова.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Процедура продажи

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:

  1. Покупатель квартиры вносит за нее аванс продавцу.
  2. Продавец предоставляет в банк согласованный пакет документов.
  3. Продавец приглашает специалистов оценочного бюро для составления полного отчета по квартире.
  4. Подготовка предварительного и основного договора, согласование процедуры продажи ипотечной квартиры со Сбербанком.
  5. Подписание соглашений.
  6. Регистрация залога за квартиру в банке, снятие обременения, государственная регистрация договора и прав собственности.
  7. Получение на руки свидетельства о регистрации права, проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка – процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.

Риски при продаже квартиры по ипотеке

На практике риск у продавцов ипотечного жилья всего один – это отказ банка в одобрении сделки. Причем причин, по которым вам могут отказать в сделке, множество. Но проблема в том, что основания для отказа банк вам озвучивать не обязан.

Главным риском для продавца является отказ банка-кредитора в одобрении продажи

И если случилось так, что ваш кредитор высказал категорическое «нет» в отношении возможной сделки, все, что остается продавцу – это вернуть полученный залог своему покупателю.

Кстати, даже если в договоре прописано требование о возврате двукратного размера залога в случае разрыва сделки, требовать от вас этого покупатель не вправе. В данном случае сделка срывается не по вашей вине, а по независящим от вас внешним обстоятельствам. То есть любое требование компенсации за сорвавшуюся покупку является незаконным.

Поэтому мы рекомендуем отложить полученный залог до получения одобрения от банка, в противном случае вам придется оплачивать залог из своего кармана.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector