Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

    применяется для целей налогообложения;
  • рыночная же используется в сделках купли-продажи.

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Когда не нужно платить налог

Федеральным законом и налоговым кодексом предусмотрены определенные ситуации, в которых лица освобождаются от уплаты суммы налогообложения. Сдача земельного налога не требуется в таких случаях:

  • надел находится во владении собственника, частного лица уже более 3 лет;
  • земля была передана собственнику как наследственное имущество или же преподнесена в качестве подарка с соответствующим нотариальным оформлением;
  • согласно статье 217 НК РФ, не требуется уплата налоговой ставки, если частное лицо получило землю по договору ренты или же приватизировало его;
  • наделы, которые были в собственности физического лица не менее 5 лет и были приобретены после 1.01.2016, тоже продаются без налогообложения;
  • арендаторы земли также освобождаются от оплаты.

В остальных случаях действуют стандартные ставки, за исключением тех случаев, в которых предусмотрены льготы или освобождение, как для религиозных и уголовно-исполнительных учреждений, для некоторых социально значимых и инфраструктурных организаций.

В РФ, согласно действующему законодательству, положены льготы пенсионерам, инвалидам, участникам боевых действий, сиротам и другим категориям льготников.

22 октября в Новосибирске пройдет открытие бизнес-клуба Игоря Рыбакова и Оскара Хартмана

  • Пожаловаться

На состоявшемся сегодня 8-м заседании Ростовской-на-Дону городской Думы седьмого созыва депутаты внесли изменения в решение городской Думы «Об утверждении бюджета города Ростова-на-Дону на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов».
Заместитель главы Администрации города — начальник Муниципального казначейства Татьяна Асатрян, представляя проект бюджета города, проинформировала депутатов о том, что доходная часть бюджета текущего года увеличивается на 562,6 млн рублей, в том числе за счет увеличения субвенций и иных межбюджетных трансфертов.
Расходная часть бюджета увеличивается на 793,1 млн рублей с соответствующим внесением изменений в финансовое обеспечение муниципальных программ.
В итоге с учетом изменений доходная часть бюджета города на текущий год составит 44 млрд 188,1 млн рублей, расходная часть — 46 млрд 161,6 млн. рублей. Дефицит бюджета составляет 1 млрд 973,5 млн рублей, что соответствует нормам бюджетного законодательства.
Дополнительные бюджетные ассигнования будут направлены на зимнее содержание улично-дорожной сети районов города ( 72,4 млн рублей), приобретение 5 троллейбусов по контракту ( 67,5 млн рублей), субсидии транспортным компаниям на компенсацию льготного проезда школьников и пенсионеров по факту перевозки ( 24,6 млн рублей), софинансирование по предоставлению субсидии теплоснабжающим организациям в целях ограничения размера роста платы граждан за коммунальные услуги ( 124,1 млн рублей), оснащение мебелью, инвентарем, спортивным и компьютерным оборудованием двух детских садов в микрорайоне Левенцовский ( 22,1 млн рублей) и детского сада в районе Ростовского моря ( 14,5 млн рублей).
Кроме того, дополнительные расходы бюджета запланированы на обеспечение выплат стимулирующего характера за дополнительную нагрузку медицинским работникам, участвующим в проведении вакцинации населения против новой коронавирусной инфекции ( 122,4 млн рублей).
Основные параметры бюджета города на плановый период составят по доходам и расходам: на 2022 год — 37 млрд 986,5 млн рублей, на 2023 год — 36 млрд 510,3 млн рублей.
Депутаты большинством голосов внесли изменения в решение «Об утверждении бюджета города Ростова-на-Дону на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов».
Пресс-служба Ростовской-на-Дону городской Думы,
т.240-47-50

Читать еще:  Юридические гарантии неприкосновенности частной собственности

8-е заседание городской Думы: депутаты скорректировали параметры бюджета

  • Пожаловаться

На состоявшемся сегодня 8-м заседании Ростовской-на-Дону городской Думы депутаты приняли решение о награждении Почётными грамотами Думы.
Почетной грамотой Ростовской-на-Дону городской Думы и денежной премией в размере 30 тысяч рублей за вклад в социально-экономическое развитие города Ростова-на-Дону награждены:
Губарева Людмила Александровна — директор МУП «Столовая № 1 г. Ростова-на-Дону»;
Казарян Рубэн Владимирович — заместитель начальника Муниципального казначейства города Ростова-на-Дону;
Колесников Владимир Иванович — Почетный гражданин города Ростова-на-Дону, академик Российской академии наук, президент Ростовского государственного университета путей сообщения.
Пресс-служба Ростовской-на-Дону городской Думы,
т. 240-47-50

8-е заседание городской Думы: Почётные грамоты — ростовчанам за заслуги перед городом

  • Власти Кузбасса рассказали, чего не хватает Шерегешу для счастья
  • В Кузбассе сошёл с рельсов железнодорожный состав
  • Договор по продаже души: новокузнечанам предложили помощь в обмен на карт-бланш для угольщиков
  • Количество заболевших COVID-19 в Кузбассе бьёт рекорды
  • Лихач из Кузбасса угнал тачку стоимостью в 2 млн рублей, чтобы похвастаться
  • РУСАЛ выделит 6,6 млн рублей на поддержку волонтерских проектов в рамках конкурса «Помогать просто»
  • Сергей Павлов, виновный в растрате 4 млрд рублей, не смог обжаловать приговор суда
  • В Новокузнецке с хамством на дорогах борются с помощью яиц и муки
  • «В Новокузнецке происходит похищение ребёнка» — заявляет Евгения Корюкова
  • Елизавета II не стала получать премию «Старушка года»

Интернет-портал «VASHGOROD.RU» зарегистрирован в Роскомнадзоре 28.02.2017 г.
Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 68868.

Редакция не несет ответственности за мнения, высказанные в комментариях читателей.

Мы используем Depositphotos — фотобанк с премиум-коллекцией фотографий, векторов и видео.

Будьте бдительны и чаще проверяйте кадастровую стоимость вашего имущества!

Как мы видим на примере уже состоявшейся переоценки в Новосибирской области, для многих владельцев земли повышение налога на землю может стать очень неприятным сюрпризом. В российской реальности такая переоценка проходит чаще всего формально на основе старых кадастровых карт или прочих документов из местных органов власти. Оценщиков с рулеткой вы у себя на участке вряд ли увидите.

Читать еще:  Как оформляется и подается ходатайство в суд?

Все мы еще помним случай, когда в 2015-16 годах дачникам из разных регионов страны приходили налоговые извещения об уплате земельного налога на фантастические суммы (Подробнее ➤). У некоторых землевладельцев налог тогда вырос до 5000%, например тем, кто платил за свои сотки по 200 рублей в год, прислали извещения на сумму 10 тыс. рублей. Нервов и денег тогда люди потратили немало.

Подобная ситуация может повториться и в 2024 году, когда придет налог на землю по новой кадастровой стоимости, которую определят в 2022.

Поэтому, уже начиная с 2022 года рекомендую всем владельцам земельных участков почаще заходить на сайт Росреестра и внимательно изучать Публичную кадастровую карту (Подробнее ➤), чтобы вовремя увидеть изменение кадастровой стоимости вашей земли. Тогда вы сможете как можно раньше начать оспаривание кадастровой стоимости, если на ваш взгляд она будет завышенный, и если повезет, избежать уплаты грабительского налога.

Кстати это касается и кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, которая может резко подняться из-за переоценки в 2023 году, что может повлиять на резкое повышение налога на имущество.

Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.

Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась дизлайк.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Foto5

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.
Читать еще:  Выписка из ЕГРН ЕГРП получить онлайн Росреестра в бумажном и электронном виде

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Foto6

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Как считать

Расчет показателя представляет собой отношение номинальных значений к текущим. Причем полученный показатель пересчитывается в проценты. Посмотрим, как используется индекс-дефлятор на 2021 год (приказ Минэкономразвития определяет формулу):

ИД = номинальные значения / текущие (реальные) значения × 100%.

К примеру, как исчисляется индекс-дефлятор ВВП:

ИД ВВП = номинальный ВВП / реальный ВВП × 100%.

Этот показатель является обобщенным. Он характеризует динамику цен на все товары, работы, услуги как потребительского, так и производственного назначения, поскольку ВВП — это расчетная стоимость всего, что произведено в расчетном периоде. Но показатель индекса-дефлятора ВВП говорит о динамике цен в российской экономике в целом.

Оценка земельного участка

Земельный участок как один из объектов недвижимости может отчуждаться, осваиваться, застраиваться и облагораживаться. Довольно часто для этих целей требуется независимая оценка.

Что такое оценка земельного участка?

Оценка земельного участка – это комплекс действий независимого оценщика, направленный на установление обоснованной рыночной стоимости земли, в отношении которой планируется сделка или иная операция.

Как правило, земельные участки оценивают для:

  • Купли-продажи земельного участка
  • Кредитования под залог
  • Сдачи земельного надела в аренду
  • Разрешения различных имущественных споров в частном случае или судебном порядке
  • Постановки земли на баланс предприятия
  • Изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд.

Как происходит оценка земельного участка?

Определение стоимости земельного участка стандартно происходит с применением одного из 3 подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного. Поход обычно определяется исходя из категории земельного участка.

Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками.

При расчете также учитываются и конкретные характеристики участка:

  • Площадь
  • Местоположение
  • Рельеф
  • Удаленность от населенных пунктов
  • Наличие построек многое другое.

Что получает клиент?

В результате проведенных исследований и расчетов клиент получает отчет о рыночной стоимости, содержащий все сведения об объекта недвижимости, описание процесса оценки и выводы.

По закону в течение 6 месяцев данный документ можно использовать при совершении различных сделок, а также предоставлять в коммерческие и государственные структуры.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector