Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выделение доли в квартире детям: пошаговая инструкция

Выделение доли в квартире детям: пошаговая инструкция

Согласно Конституции Российской Федерации, каждый гражданин, включая лиц, не достигших возраста совершеннолетия, от рождения обладает правом на жилище, а также правом иметь в собственности имущество либо его часть.

Вопрос выделения доли в квартире детям стал особенно актуален после начала действия программы «Материнский капитал». Большинство обладателей маткапитала используют его для покупки жилья или оплаты ипотечных обязательств. А в соответствии с законодательством, в собственности, приобретаемой в том числе и за счет средств семейного сертификата, выделение доли в квартире несовершеннолетним детям обязательно, ровно, как и их родителям.

Исключение из правил

Стоит заметить и то, что полноправная дееспособность в отношении недвижимости на самом деле может наступать и до достижения восемнадцатилетнего возраста. По закону есть два исключения, когда гражданин может считаться совершеннолетним и самостоятельным с шестнадцати лет:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

57ed64b7-8eb5-50e9-8eb5-50a7974b33b2.photo.0

  • Государственная регистрация официального вступления в брак – попечительский совет может разрешить подобное при некоторых уважительных причинах (они определены органами местного самоуправления в каждом регионе, однако чаще всего речь идёт о беременности будущей супруги;
  • Полная финансовая независимость от родителей и опекунов – когда несовершеннолетний оформляет себя частным предпринимателем с их согласия или трудоустроен по договору.

Таким образом, совершеннолетние не для всех наступает в восемнадцать лет. Для кого-то оно в шестнадцать, для кого-то в семнадцать лет. Однако, любая долевая собственность при наступлении совершеннолетия переходит в их полное распоряжение граждан. То есть, её можно продавать, обменивать, дарить, сдавать в аренду или наём, а также завещать при необходимости.

Основной порядок действий

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр. Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения. Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Обязательное извещение о сделке прочих собственников

Ограничения заключаются в преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Если собственник желает продать свою долю в квартире родственнику, он должен сперва о своем намерении известить владельцев всех прочих долей в ней. И предложить им выкупить эту долю.

На принятие решения содольщикам отводится один месяц. И только если желания выкупить долю они не выкажут, ее можно продать родственнику и иному лицу. Извещения составляются в письменном виде и направляются каждому владельцу доли, если их несколько. Желательно делать это через нотариуса, тогда стороны не смогут заявить в итоге, что извещения не получали и опротестовать сделку.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Ожидать месяц после отправки извещений не обязательно, если прочие собственники дадут отказ выкупать долю. Но только нужно оформить его в письменном виде.

Важно знать! Если родственник, которому собственник намеревается продать долю в квартире, тоже владеет частью в ней, направлять уведомления и выжидать месяц нет необходимости.

Пошаговая инструкция продажи доли

Порядок действий при продаже доли в квартире не зависит от того, кто ее покупает: родственник или нет. На него будет влиять только количество продавцов и покупателей, а также личные пожелания сторон.

Читать еще:  Брачный контракт после заключения брака

Этапы сделки:

  1. Собственник доли договаривается с родственником о ее продаже.
  2. Если родственник не является содольщиком, всем прочим владельцам долей рассылаются письменные уведомления о предстоящей сделке. В них содержатся предложения о выкупе.
  3. Если в течение месяца прочие собственники не заявят о намерении выкупить часть объекта, продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
  4. После подписания договор удостоверяют у нотариуса.
  5. Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре.

Важно знать! Нотариальное удостоверение ДКП доли в квартире может и не требоваться по закону. Но это только при условии, что все содольщики продают свои доли одному человеку в рамках одной сделки, составляя единый договор купли-продажи (ФЗ РФ № 76 от 01.05.2019). Но если стороны сделки желают обратиться к нотариусу для большей безопасности, никаких препятствий этому нет.

Например, брат и сестра после смерти отца получили в наследство от него однокомнатную квартиру и оформили ее в собственность в равных долях. Брат решил выкупить долю сестры, чтобы поселить в квартире своего сына. Сестра согласилась на продажу. Отправлять уведомления в таком случае не потребовалась, т.к. содольщики продавали объект друг другу. Удостоверять договор у нотариуса родственники тоже не стали. Поэтому сделку просто зарегистрировали в Росреестре.

Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Как уже было сказано ранее, в случае с нарушением дольщиком законодательства или появлением серьезных долгов второму собственнику ничего не нужно делать и просто ждать, пока часть недвижимости попадет на торги. После этого достаточно будет приобрести ее, опираясь на преимущественное право. А вот с принудительным выкупом ситуация несколько иная. Тут уже придется самостоятельно обращаться в суд, ведь других заинтересованных лиц в данном споре просто нет.

Долевая собственность нередко напрямую связана со всевозможными конфликтами и разногласиями между совладельцами имущества. Как следствие, возникает острая потребность выкупить или любым другим способом отобрать долю другого лица, чтобы избавиться, наконец, от проблем и начать нормально жить. Но без согласия собственника доли в обычном режиме лишить его доли не получится. Как быть в такой ситуации? Читайте в этой статье.

Помимо госпошлины дополнительных платежей на стадии судебного заседания обычно не бывает. После оформления права собственности на новую долю логичным образом несколько возрастет налог и квартплата.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую: алгоритм действий

Если все вопросы с согласием опекунов и ООП решены, алгоритм действий таков:

  • нужно выписать всех владельцев из продаваемого жилья (выписать несовершеннолетних также можно лишь с согласия ООП);
  • оформить нотариально заверенные договор купли-продажи и акт приема-передачи жилья, провести расчеты с покупателями и продавцами (о том, как это сделать безопасно, мы писали здесь);
  • внести в регистрационной палате записи о продаже старого и покупке нового жилья;
  • предоставить в ООП копию договора о покупке жилья и доказательства того, что ребенок получил в нем долю или компенсацию его старой доли на банковский счет.

Ответственность за невыполнение обязательства

Контроль над расходованием материнского капитала выражен слабо. То же самое касается обязательств по выделению долей неродным детям. Теоретически стороны несут ответственность за то, что нарушают сроки обязательств. Например, если доли будут в срок не оформлены, в деле может разбираться прокуратура. И если в действиях родителей будут усмотрены мошеннические действия, ответственность наступает по УК РФ.

Читать еще:  Какие документы нужны для вступления в наследство на квартиру

Если родители не оформили доли детям, так как имеют в планах продажу жилья, купленного недавно, Росреестр отклонит такую сделку по купле-продаже, а материалы передаст в Прокуратуру.

Кроме того, сделки, связанные с нарушением обязательств, могут быть признаны недействительными в порядке судебного производства.

Может ли несовершеннолетний ребёнок распоряжаться недвижимым имуществом

Несовершеннолетние дети могут как пользоваться, так и быть владельцами недвижимого имущества, однако, в сделках с недвижимостью участвовать не могут. От их лица, как правило, выступают родители, официальные представители или усыновители.

При манипуляциях с недвижимостью необходимо также участие органов опеки и попечительства, которые курируют сделку, а также дают своё согласие на продажу недвижимости. Без их официального одобрения подобные операции будут считаться недействительными. Органы опеки не просто представляют интересы несовершеннолетних, но и заботятся о том, чтобы они были обеспечены комфортной жилплощадью, которая отвечает всем условиям жизни.

К тому же, участие в сделках с недвижимостью и степень вовлечения зависит от возраста ребёнка:

  • До 6 лет. В таком возрасте дети считаются недееспособными. Их интересы целиком и полностью представляют родители или опекуны.
  • От 6 до 14 лет. Такой период определяется законом как частичная дееспособность. Несовершеннолетние могут присутствовать при проведении сделок с недвижимостью, однако, все решения за них выносят родители или опекуны.
  • От 14 до 18 лет. В таком возрасте дети уже не считаются малолетними, но всё ещё подпадают под категорию частично дееспособных. Они участвуют в манипуляциях с недвижимым имуществом, однако, лишь с согласия родителей или опекунов.
  • После 18. Достигая совершеннолетия, дети становятся полностью дееспособными. Они в праве распоряжаться имуществом по своему усмотрению и совершать любые операции с ним без согласия родителей или опекунов.

Так как же всё-таки продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний ребёнок?

Чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, необходимо выполнить ряд требований.

Как продать квартиру если собственник ребенок

Условия продажи:

  • Предоставление жилья взамен

Для этого необходимо согласовать продажу с органами опеки. Получить их одобрение можно лишь при условии, что после продажи ребёнок будет обеспечен жилой площадью, условия проживания в которой не хуже или даже лучше, чем в проданной. Продать недвижимость и потратить деньги на своё усмотрение не получится.

При этом органы опеки и попечительства предъявляют строгие регламенты к новой жилплощади:

  1. Площадь новой квартиры должна быть не меньше старой. Если вы решили купить однокомнатную квартиру, то возникает ряд проблем, так как её площадь должна быть достаточной для проживания двоих. Несовершеннолетний ребёнок не сможет проживать без присмотра.
  2. Новая жилплощадь должна находится на стадии завершения, а на момент продажи квартиры ребёнок должен быть где-то прописан. После введения дома в эксплуатацию необходимо уведомить органы опеки о том, что ребёнку была выделена доля.
  3. Стоимость новой квартиры должна быть не меньше старой. Оценку недвижимости проводит БТИ. При разнице в стоимости квартир, органы опеки могут разрешить перевести оставшуюся сумму на счёт ребёнка.
  4. Учитываются все условия нового жилья. Месторасположение, инфраструктура, состояние дома и района, экология – всё это может повлиять на решение органов опеки.
  • Перевод денежных средств на счёт ребёнка

Такой вариант возможен, если родители по каким-то причинам не могут выделить долю ребёнку. Тогда они могут перевести сумму на его счёт в банке, который он сможет обналичить по достижении совершеннолетия.

Очень часто такие сделки откланяются органами опеки, так как не всегда начисленной суммы хватает на покупку жилья в будущем, да и предоставление жилья по факту намного надёжнее.

Алгоритм продажи

  • Получение разрешения в органах опеки
Читать еще:  Вредные и опасные условия труда

Самая важная часть сделки, так как от неё зависит дальнейший ход операции. Обычно прошение рассматривается в течение полумесяца, после чего выносится положительный или отрицательный вердикт.

Главными критериями в оценке органов опеки является уверенность, что права ребёнка не ущемляются, и он будет обеспечен всеми необходимыми условиями для комфортного проживания. Дополнительно рассматриваются цели родителей при продаже квартиры.

В органы опеки необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление от родителей (или от одного родителя, если второй умер, без вести пропал, находится в розыске, лишён родительских прав или мать/отец-одиночка)
  • паспорта (свидетельства о рождении или иные документы, удостоверяющие личность)
  • постановление об опеке (в случае, если за ребёнком закреплён опекун)
  • свидетельство о регистрации брака родителей (или о расторжении, если родители в разводе)
  • согласие ребёнка старше 14 лет о том, что он согласен проживать в новой квартире
  • документы от продавца новой квартиры (паспорта собственников, свидетельство о рождении, если собственник – несовершеннолетний, свидетельство о браке, если собственники женаты)
  • документы на обе квартиры (паспорта, план, справки, выписки, копии лицевых счетов)

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Процесс продажи

В случае положительного ответа от органов опеки можно заниматься непосредственно продажей квартиры. Для этого необходимо подписать договор купли-продажи квартиры и оформить его согласно всем законодательным нормам. После этого предоставить органам опеки доказательство того, что сделка была завершена и права ребёнка были соблюдены.

Частные случаи

Не всегда всё идёт по установленному распорядку. Может появиться ряд вопросов и ситуаций, которые выбиваются из общего алгоритма продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.

  • После продажи не планируется покупка другого жилья

Главным критерием решения органов опеки является обеспечение несовершеннолетнего жильём. Однако не всегда родители планируют покупать другую квартиру.

В таких случаях, можно перечислить средства на счёт ребёнка с их последующей «заморозкой» до совершеннолетия, как говорилось ранее.

Второй выход – это выделение соответствующей доли в другой жилплощади, однако, сделать это достаточно проблематично. Для такой операции оформляется договор купли-продажи, а вступать в подобные сделки с родственниками запрещено. Поэтому необходимо искать жилплощадь «на стороне», у незнакомых людей.

Выкупить долю у несовершеннолетнего, чтобы осуществить продажу, тоже не получится, так как супруги не имеют права выкупать недвижимость у детей.

Эти способы далеки от идеала и, скорее всего, не будут одобрены органами опеки, так как они очень строго подходят к сделкам с участием несовершеннолетних.

  • Продажа квартиры осуществляется при разводе родителей

Зачастую при разводе общая квартира продаётся и покупаются раздельные. Если несовершеннолетнему выделяется доля в новом жилье, то органы опеки охотно одобряют сделку. Ведь таким образом ребёнок покидает неблагоприятную обстановку и получает гораздо лучшие условия проживания, чем при ссорящихся родителях.

  • Продажа квартиры осуществляется для оплаты дорогостоящего лечения

В данном случае причина продажи является очень веской, чтобы органы опеки одобрили продажу квартиры даже без покупки новой. Необходимо будет предоставить ведомству соответствующие документы: о продаже одной квартиры, покупке более дешёвой, а также чеки об оплатах лечения, медикаментов.

  • Несовершеннолетние зарегистрированы в разных местах

В такой ситуации собрать документы для органов опеки и попечительства будет куда сложнее, так как они подаются по месту регистрации, а не проживания несовершеннолетних. Регистрация в одном месте упростит задачу.

Если собственник несовершеннолетний ребенок, как продать жильё

Сделки с недвижимым имуществом, собственником которого является несовершеннолетний ребёнок, возможны. Однако имеют ряд своих трудностей и могут затянуться. Следует быть внимательными в подобных операциях, ведь самое главное, чтобы права ребёнка уважались и были соблюдены в полной мере.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector