Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор долевого участия

Договор долевого участия

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Основные плюсы и проблемы

Долевое строительство – это шаг довольно ответственный и рискованный. Среди плюсов данного вида договора можно отметить следующие:

  1. За время сооружения жилья каждый дольщик может успеть выплатить всю рассрочку за квартиру. Таким образом, к моменту завершения строительства он может спокойно заселяться в квартиру, не имея проблем с выплатами денежных средств.
  2. Каждый дольщик гарантированно получает квартиру. Данное правило строго оговорено в законе, изданном государством.
  3. Для защиты дольщиков от обмана, в Федеральном законе описаны жёсткие требования, которые застройщик обязаны выполнять. В противном случае на них следует подавать в суд.

Но несмотря на принятие Закона, в долевом строительстве есть и свои минусы. К ним относятся:

  1. Несоблюдение сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Причинами этого пункта могут служить: расход денежных средств на сторону либо вкладывание их в более перспективные проекты; несвоевременная поставка расходных материалов. В связи с этим происходит притормаживание процесса строительства; неправильность составления договора. Здесь имеются в виду те работы, которые не зависят от застройщика напрямую.
  2. Доплата денежных средств сверх оговоренной суммы. Сюда относятся: дополнительные работы, не указанные в договоре; повышение цен на материалы.
  3. Регистрация прав собственности. Застройщик не выполняет своих обязанностей.
  4. Невозможность расторжения договора. Застройщик не хочет подписывать соглашение или продаёт квартиру дольщик.
  5. Продажа квартиры нескольким дольщикам.
  6. Схемы в обход закона. Иногда дольщик хочется иметь квартиру в определённом районе и потому соглашается на все условия застройщика.

Все перечисленные выше проблемы решаются либо полюбовно – к такому исходу относятся лишние затраты и несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию – либо через суд.

Обязанности сторон

После государственной регистрации и проставления подписей считается, что договоры между сторонами приобретают юридическую силу. В данном документе для каждой из сторон определяют как права, так и обязанности.

Возможно применение финансовых санкций к тем, кто уклоняется от обязанностей без серьёзной причины.

Для застройщиков

Застройщики должны:

  • Устранять любые неполадки за свой счёт, пока действует гарантия.
  • Передавать собственникам объекты недвижимости, когда начинается эксплуатация.
  • Использовать только качественные материалы, современные технологии.
  • Следить за сроками выполнения строительно-монтажных работ.
  • Предоставлять учредительную и разрешительную документацию, по первому требованию.

Для участников

Здесь важно проводить своевременные финансовые расчёты. После сдачи жилья граждане принимают объекты в собственность, эксплуатируют в соответствии с прямым назначением объекта.

И застройщик, и покупатель жилья вправе первыми отказаться от исполнения контракта без согласия второй стороны.

По закону о Долевом участии в строительстве (статья 9) расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно, если:

  1. Застройщик не сдал объект в течение двух месяцев по окончании срока, установленного в контракте.
  2. Застройщик не устранил недостатки, обнаруженные покупателем, в разумный срок и не уменьшил цену, если устранение недостатков невозможно.
  3. Застройщик нарушил требования к качеству объекта строительства.

Застройщик вправе расторгнуть договор, если:

  1. Покупатель допустил просрочку платежа на 2 месяца.
  2. Покупатель систематически нарушает сроки платежей.

Для расторжения в одностороннем порядке составляется письменное уведомление, которое отправляется другой стороне.

____________________________________
(Застройщик)
адрес: ______________________________

от __________________________________
(клиент)
адрес: _____________________________,
телефон: __________, факс: _________,
адрес электронной почты: ____________

Уведомление
об отказе от исполнения договора участия
в долевом строительстве

На основании п. ____ договора участия в долевом строительстве от “___”________ ____ г. № ____, ст. ____ Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, _____________________________ (ФИО) в связи с ____________________________________
уведомляет о своем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от “___”___________ ____ г. № ________.

Приложение:
1. Документы, подтверждающие основания одностороннего расторжения.

Читать еще:  Доверенность В Полиции От Организации Образец

День направления уведомления является днем расторжения контракта. В течение 20 дней застройщик обязан вернуть деньги и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере (за пользование денежными средствами).

Если в срок 20 дней деньги не возвращены, то спор решают в судебном порядке.

Закон о долевом строительстве

Правительство еще в 2004 году решило поставить долевое строительство на законодательные рельсы, чтобы шансов обмана стало меньше, оно вело Закон о долевом строительстве за №214.

До выхода этого законодательного акта строительные компании могли привлекать денежные средства разными методами, например, передавали векселя (кстати, ничем не обеспеченные) или заключали предварительные договоры, на основании которых и шло поступление средств. Но эти документы не гарантировали дольщику в дальнейшем получить от застройщика квартиру, на что он как раз и рассчитывал.

С введением Закона все кардинально изменилось, теперь нужно заключать только договор о долевом участии, что и будет являться гарантией дольщику в получении квартиры по окончании строительства. И что характерно, большинство добросовестных строительных компаний работает именно по этой схеме.

Нововведения Закона:

  • Начать строительные работы по возведению жилого дома с последующим заключением договора долевого участия (ДДУ) застройщики могут только после получения разрешения на строительные работы, если этого разрешения нет, то договор признается недействительным. Также необходимо определить правовые отношения строительного участка: оформить его по договору аренды или в собственность строительной компании.
  • Информация о строительном проекте долевого участия граждан должен быть в открытом доступе, то есть застройщик должен публично предлагать свои услуги.
  • Заключенный между дольщиком и застройщиком договор должен пройти процесс регистрации в Федеральной службе. Этот пункт страхует покупателя от повторной продажи одной и той же квартиры по нескольку раз.
  • В договоре есть обязательство строительной компании выплаты компенсации в случае несоблюдения сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию, прописанных в договоре.
  • В случае обнаружения покупателем строительных дефектов во время приемки квартиры, застройщик должен дать обязательство по устранению недочетов силами своих рабочих, или вычесть сумму, которая необходима для устранения дефекта, из общей стоимости квартиры.

Долевое строительство — это определенная форма привлечения денежных средств строительными компаниями со стороны дольщиков, желающих приобрести жилье, на возведение данной недвижимости. После того, как деньги дольщиков будут применены, а жилье построено, недвижимость становится собственностью дольщиков.

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства. С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее. Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

  1. Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
  2. Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
  3. Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
  4. Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
  5. Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
  6. Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
  7. Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.
Читать еще:  Лишают прав за отказ от медосвидетельства

На что застройщик тратит деньги

Минусы заключения ДДУ:

  1. Риск банкротства застройщика из-за повышения цен на стройматериалы, так как покупателя данный вопрос не касается, а расходы застройщика увеличиваются. При подобных изменениях и повышениях цен строительные компании нередко банкротятся, так как денег не хватает, а дольщики остаются ни с чем. Это не оборачивается ничем приятным для покупателя.
  2. Увеличение сроков оформления. Сроки покупки квартиры и оформления сопутствующих документов увеличиваются, так как ДДУ нужно регистрировать в Росреестре.
  3. Необходимость выплаты цены квартиры за короткий срок. При заключении ДДУ вы не сможете получить рассрочку на 5 или 10 лет. Максимум, который обычно строительные компании предоставляют дольщикам – это 6 месяцев, иногда до 5 лет. Поэтому приходится вносить всю сумму сразу или оформлять ипотеку в банке под проценты.
  4. К подводным камням ДДУ можно отнести и то, что преждевременно расторгнуть договор непросто. По закону об участии в долевом строительстве, расторгнуть договор можно при наличии веских оснований на то и предоставления неопровержимых доказательств возникшей ситуации. Но гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителей разрешают покупателю расторгать договор ДДУ без веских на то оснований.

Договор долевого участия в строительстве

doc10Скачать образец договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве

О собственном жилье мечтает каждый, ведь это важная составляющая в жизни человека. Если вы планируете приобрести квартиру в доме, который ещё даже не начал строиться, это может сопровождаться некоторыми рисками.

Бывают случаи, когда вкладываешь деньги, а желанную квартиру так и не получаешь в результате мошеннических схем застройщиков.

Из-за участившихся случаев обмана дольщиков инициативу в свои руки взяло государство, и был принят Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения между застройщиком и потенциальными владельцами квартир.

Долевое участие в строительстве подразумевает, что компания-застройщик привлекает денежные средства населения для постройки многоквартирного дома, а сразу после ввода его в эксплуатацию все права собственности переходят к вкладчикам.

Безусловно, такой вид строительства очень выгоден обеим сторонам. Дольщики имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене и оплачивать в рассрочку до завершения строительства. А компаниям не приходится брать кредиты в банке и выплачивать за это проценты.

Так как принятый Закон в большей степени направлен на защиту интересов дольщиков, застройщики всеми путями пытаются его обойти. Чтобы избежать неожиданных моментов, связанных с участием в долевом строительстве и не быть обманутым, нужно правильно заключить договор.

Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом №214-ФЗ и должен содержать обязательные пункты, чтобы иметь юридическую силу, если дело дойдёт до суда. Согласно договору, застройщик обязан в указанный срок ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность вкладчикам. А те в свою очередь должны своевременно выплатить его стоимость и стать владельцами недвижимости. Невыполнение этих обязательств ведёт к штрафным санкциям и выплатам неустоек.

Какие документы нужно требовать у застройщика

При выборе застройщика, чтобы избежать в дальнейшем негативных моментов, нужно проверить наличие документов и достоверность информации:

  1. Репутация строительной компании. Можно довериться организации, которая зарекомендовала уже себя на строительном рынке, успешно реализовала завершённые объекты и выполнила свои обязательства перед дольщиками.
  2. Застройщик должен иметь разрешение на организацию строительства объекта
  3. Организация размещает и опубликовывает в СМИ проектную декларацию (согласно ст.3 п.1 вышеуказанного Закона), которую обязана предоставить по требованию участников. Такая декларация содержит полную информацию о застройщике и возводимом объекте.
  4. Право собственности на застраиваемый земельный участок. Компания может привлекать средства вкладчиков, только когда она пройдёт государственную регистрацию прав собственности на земельный участок. В наличии должны быть подтверждающие документы – договора купли-продажи, субаренды или аренды.
  5. Другая информация. По требованию участников застройщик обязан предъявить документы о госрегистрации предприятия, свидетельство о постановке на учёт в налоговые органы, финансовые отчёты, учредительные документы и др.

Обманные схемы, которые застройщики применяют на практике

  • Вклады населения привлекаются под псевдостроительство, которое даже не начинается
  • Строительство так и остаётся незавершённым, предприятие исчезает, деньги участникам не возвращаются
  • Одно и то же имущество продаётся сразу нескольким покупателям
  • ДДУ заключается с нарушением правил и в итоге вкладчики не защищены Законом №214-ФЗ.
Читать еще:  Задержка заработной платы ответственность работодателя в 2022 году

Правильно оформленный договор – гарантия для дольщиков

Договор долевого участия в строительстве

Перед подписанием «Договора участия в долевом строительстве» нужно внимательно отнестись к его формулировке, т.к. она должна соответствовать названию, указанному в Законе.

Недобросовестные компании-застройщики часто идут на хитрость и предлагают оформить инвестиционный или предварительный договор (которые совершенно не имеют отношения к данному виду строительства) и в результате избегают всякой ответственности перед вкладчиками.

Второй момент, который требует особого внимания, это обязательная государственная регистрация ДДУ с содержанием всех обязательных пунктов, иначе он будет считаться недействительным и незаключённым.

Какие обязательные пункты должны быть включены в договор

Долевое участие в строительстве предполагает участие двух сторон, информация о которых вносится в договор. Указывается такое же название строительной компании, как и в проектной декларации, и подписывается документ генеральным директором. Иногда бывают случаи, когда подпись ставит другое лицо, имеющее такое право по доверенности, но впоследствии это может вызвать осложнения в суде.

После того, как «шапка» договора правильно заполнена, нужно включить обязательные условия, прописанные в Законе:

1) Необходимо внести всю подробную информацию об объекте – адрес, номер дома и квартиры, площадь. В договоре должна быть чётко прописана передача именно этого конкретного объекта после завершения строительства.

2) Нужно установить точные сроки, когда будет построен дом. При этом действие самого договора должно соответствовать дате окончания строительства недвижимого имущества.

3) Оговаривается цена, т. е. сумма денежных средств, которую оплачивают будущие собственники квартир. Также нужно прописать, как будет происходить оплата – это может быть разовый платёж или частями в рассрочку. При этом цена может измениться к моменту окончания строительства, это зависит от фактического размера квартиры по сравнению с той, которая была указана в проекте.

4) Гарантийные обязательства застройщика. Строительная компания должна передать построенное здание, которое отвечает тем качественным и техническим характеристикам, содержащимся в проектной документации. Сам объект строительства имеет гарантийный срок обслуживания 5 лет, а инженерное и технологическое оборудование в его составе – 3 года. Если в течение этого срока выявлены недостатки, то застройщик обязан их устранить своими силами и за счёт собственных средств.

5) В случае незавершения строительства, компания должна вернуть денежные вклады участникам, а для этого необходимо указать один из двух способов, как она это сделает:

  • При помощи поручительства банка, когда он выступает залогодержателем и отвечает перед вкладчиками наравне с застройщиком. В этой ситуации незавершённый объект продаётся на аукционе, а деньги распределяются между участниками.
  • Страхование своей гражданской ответственности (застройщика) по передаче жилого помещения. Эта мера направлена на защиту прав дольщиков, которые получают денежную компенсацию, если застройщик не выполнил свои договорные обязательства или стал банкротом.

От чего дольщиков защищает грамотно составленный договор

Договор долевого участия в строительстве

  • Если объект недвижимости построен с характеристиками, не соответствующими проектной документации, участник вправе разорвать договор в судебном порядке или требовать уменьшение стоимости квартиры. А если недостатки строительства выявлены уже в гарантийный срок, то собственник жилья устраняет их за счёт застройщика.
  • В случае, когда дом не был введён в эксплуатацию в указанное время, строительная организация выплачивает пени за каждый просроченный день, а дольщик имеет право через 2 месяца разорвать договор.
  • Вкладчику гарантируется возврат средств, если он не становится владельцем квартиры, т. к. застройщик обеспечивает свою ответственность договором с банком или страховой компанией.

Долевое участие в строительстве имеет свои риски, но если правильно заключить договор, это застрахует участников от возможных неправомерных действий со стороны строительных компаний и обеспечит успешное приобретение жилья.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector