Агентский договор продажи товара

Как мы уже сказали, ГК РФ выделяет три вида договоров, имеющих примерно одинаковые характеристики, а именно:

договор поручения; ;
агентский договор.

Исходя из смысла ст. 1005 ГК РФ – агентский договор – это некий конгломерат, включающий в себя как элементы договора комиссии, так и элементы договора поручения. Это объединение элементов дает сторонам агентского договора опциональную возможность моделировать обязательства.

Так, агент по агентскому договору, в зависимости от договорных условий:

может действовать от своего имени, но за счет принципала (как по договору комиссии). В этом случае агент самостоятельно заключает договор купли-продажи с покупателем товара;
может действовать от имени и за счет принципала (как по договору поручения).

Кроме того, по агентскому договору, в отличие от договора комиссии, агент может исполнять свои обязательства как за собственный счет, так и за счет принципала, в то время как по договору комиссии комиссионер (аналог агента) выполняет действия по поручению комитента (аналог принципала) за свой счет.

Кроме того, агентский договор более вариативен в способе исполнения поручения, и в порядке возникновения прав и обязанностей, поскольку:

если агент выполняет действия от своего имени и за счет принципала, то приобретенные в результате этих действий права и обязанности остаются за агентом;
если агент действует от имени и за счет принципала, права и обязанности возникнут уже у принципала.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

НДС

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Агентский договор покупки земельного участка

Сторона, нарушившая условия настоящего пункта, несет весь риск убытков обеих Сторон, возникших в результате направления корреспонденции или платежей по старым реквизитам.

Читать еще: Как вести себя в суде, чтобы процесс прошел спокойно и без проблем

7.5. Осуществить государственную регистрацию договора аренды Объектов (при наличии соответствующего требования законодательства Российской Федерации) или права собственности Принципала на Объекты.

2.2.2. Требовать и получать от Принципала все необходимые для исполнения настоящего Договора документы.

Должностная инструкция риэлтора

Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:

обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
практическая экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
оформление документов к продаже объекта по нотариальной доверенности
разработка рекламной стратегии в целях продажи
принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
проведение просмотров объектов недвижимости
организация подписания предварительного и основного договора купли-продажи
помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
построение цепочек и подбор встречных вариантов
проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)

Примерный перечень услуг риэлторов для покупателя:

консультация о ценах на объекты недвижимости
подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
мониторинг похожих вариантов и цен
проведение просмотров выбранных объектов
проверка правоустанавливающих документов на выбранный объект недвижимости
консультации по пакету документов для покупателя (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
переговоры с продавцом в интересах покупателя
организация внесения аванса или задатка за объект
организация заключения предварительного договора
организация заключения основного договора
организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта

Примерный перечень дополнительных услуг клиентам:

в приватизации квартиры ( комнаты)
в приватизации земельного участка
в согласовании перепланировок
Оценка квартиры методом сравнительного анализа
Консультация и информация по вопросам налогов
консультации по вопросам кредитования
сопровождение сделок с участием материнского капитала, жилищных сертификатов

Это только общие рекомендации. Каждая сделка или риэлторская услуга индивидуальны и список услуг может быть гораздо шире.

Эта разбивка на отдельные виды услуг имеет целью привлечь как можно больше клиентов в агентства недвижимости. Для тех, кто не решится платить за полный агентский пакет, всегда найдется какая-нибудь часть этого пакета, подешевле. Главное, чтобы клиент не ушел, тогда ему можно будет продать что-нибудь еще (например, услугу по регистрации сделки).

Когда клиент привлечен, с ним заключается агентский договор. Суть его в том, что в нем перечисляются те услуги, которые оказывает агентство недвижимости, и фиксируется обязательство клиента оплатить эти услуги по выставленному тарифу.

Особенность здесь в том, что никаких «гарантий», которые риэлторы на словах обещают своим клиентам, в таких договорах, обычно, не бывает. Риэлторы по договору берут на себя обязательство только совершить определенные действия (суть услуги), а за последствия этих действий они ответственности не несут.

Условия расторжения

Судебная практика показывает, что если продавец намеренно обманул покупателя (например, стороны подписали соглашение, но позже выяснилось, что строительство невозможно), по п. 3 ст. 37 ЗК контракт разрешается расторгнуть, и покупатель вправе потребовать возмещения убытков. В этом случае либо составляется соглашение о расторжении, либо, если стороны не готовы решить вопрос мирно, иск в суд.

Пример договора купли-продажи земельного участка

В ЕГРН нет сведений о земельном участке под зданием. Что делать покупателю такого здания?

Здание отвечает всем требованиям покупателя, фактически находится в нужном месте, но по документам непонятно, на каком именно земельном участке оно стоит. Что делать в такой ситуации? Какие риски у таких объектов? Что делать, если выяснится, что здание стоит на земельном участке продавца не целиком, а частично? Или что на земельном участке стоит не только это здание?

Рассказывает:

Екатерина Сиденко,

юрист юридической фирмы Advant Beiten

В российском праве действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Однако на практике часто встречаются ситуации, когда земельные участки и объекты на них принадлежат разным лицам. Более того, не всегда легко определить, кому именно принадлежит земельный участок, на котором расположено здание.

Такие ситуации могут нести в себе существенные риски. Перед покупкой здания важно проверить не только приобретаемый объект, но и его расположение, и земельные участки, на которых он расположен. От результатов проверки будет зависеть, стоит ли в принципе соглашаться на сделку и как к ней подготовиться.

Как узнать, на каком земельном участке расположено здание?

Шаг 1: получить выписку из ЕГРН на здание (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости). В Разделе 1 этой выписки в графе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» должен быть указан кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено здание.

Шаг 2: провести поиск по Публичной кадастровой карте. Если номер земельного участка в выписке из ЕГРН не указан, можно попробовать найти его на Публичной кадастровой карте (ПКК). Для этого нужно выбрать в левом верхнем углу раздел «ОКС», ввести кадастровый номер здания, и, если оно отображено на карте, выбрать в левом верхнем углу раздел «Участки» и нажать на область земельного участка, на котором расположено здание. Слева отобразятся краткие сведения о земельном участке – его кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования и т.д.

Читать еще: Как оормить предложение о покупке долгов

На заметку

Здание может быть не отображено на Публичной кадастровой карте, если у него отсутствуют координаты границ. Это довольно частое явление, возникшее из-за слияния информационных баз Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) в ЕГРН.

Шаг 3: получить выписку из ЕГРН на землю под зданием. Несмотря на то, что ПКК является официальным ресурсом, предоставляющим общедоступные сведения из ЕГРН, полностью полагаться на нее нельзя — на практике сведения в ПКК и ЕГРН иногда расходятся. Поэтому, после определения кадастрового номера интересующего земельного участка следует заказать выписку из ЕГРН по нему, чтобы получить наиболее полную и достоверную информацию.

Сложные случаи

Бывает, что ни данные ЕГРН, ни ПКК не позволяют определить, на каком земельном участке расположено здание. Например, если в выписке из ЕГРН не отображаются сведения о земельном участке, на котором расположено здание, а по ПКК здание не имеет координат границ. В этом случае следует выяснить эту информацию у правообладателя здания (как плательщика земельного налога или арендной платы за земельный участок) или в Росреестре. Получив информацию о земельном участке, в отношении него также нужно заказать выписку из ЕГРН.

Иногда вместо данных о земельном участке можно увидеть, что здание не имеет координат границ. Бывает и так, что координаты границ есть, но здание как будто бы в небольшой части расположено на соседнем земельном участке. При этом по документам объект может быть расположен только на одном земельном участке.

В обоих случаях следует обратиться к собственнику земельного участка (участков) и здания за уточнением местоположения здания и уточнением границ земельных участков. Для этого собственникам придется провести кадастровые работы и внести сведения о границах объектов в ЕГРН. После этого выводы о том, на каком земельном участке или участках расположено здание, будут более точными.

Что делать если здание расположено на нескольких земельных участках?

Здание может быть расположено не на одном, а на нескольких земельных участках. В таком случае необходимо получить информацию из ЕГРН по всем таким земельным участкам, а также сведения о правах собственника здания на эти земельные участки.

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций.

Ситуация 1. Здание расположено на нескольких земельных участках, и все они находятся в собственности собственника здания или в аренде у него

Согласно нормам ГК РФ (ст. 552) и ЗК РФ (ст. 35) по договору купли-продажи здания покупателю одновременно с правом собственности на здание передаются права на занятый этим зданием земельный участок, необходимый для его использования. Здание без земельного участка за редкими исключениями (перечислены в п. 4 ст. 35 ЗК РФ) приобрести нельзя (ст. 552 ГК РФ, Определение ВС РФ от 31.03.2016 № 303-ЭС15-13807 по делу № А51-27514/2013).

Если земельные участки находятся в аренде у собственника здания, покупатель здания приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, на тех же условиях, что и продавец здания. Согласие собственника земельного участка на это не требуется, переход прав происходит автоматически (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Количество земельных участков, на которых расположено здание, в данном случае роли не играет. Покупатель здания приобретает права на каждый из них по вышеприведенным правилам. В данном случае сработает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Ситуация 2. Здание расположено на нескольких земельных участках, и все они находятся в собственности собственника здания или в аренде у него. При этом на них расположены и иные объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам

В этом случае стоит подумать о предварительном разделе земельного участка. Тогда собственник каждого здания окажется и собственником земельного участка, расположенного непосредственно под его зданием и обслуживающего его здание.

Однако бывает так, что раздел земельного участка по тем или иным причинам невозможен. В таком случае собственники зданий могут приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Ситуация 3. Собственник здания не имеет оформленных прав на земельные участки

Такая ситуация встречается, как правило, если земельные участки находятся в публичной собственности. Основной риск – предъявление собственником земельных участков требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование землей (Определение ВС РФ от 10.03.2016 № 306-ЭС15-15338 по делу № А12-32501/2014).

В такой ситуации необходимо оформить права на земельные участки. Лучше всего, чтобы это сделал продавец, а потом приобрести у него права на землю вместе со зданием.

Ситуация 4. Здание частично расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу. Другая его часть находится на земельном участке, принадлежащем третьему лицу

Читать еще: Комиссия по делам несовершеннолетних и защите их прав при Правительстве Архангельской области

Такая ситуация обычно возникает, когда при строительстве или реконструкции здания были допущены нарушения, и здание вышло за границы предназначенного для него земельного участка. Здание в этом случае, вероятнее всего, будет иметь признаки объекта самовольного строительства либо объекта, в отношении которого произведена незаконная реконструкция (ст. 222 ГК РФ).

Основной риск здесь заключается в том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Такие сделки будут ничтожными (ч. 2 ст. 222 ГК РФ, Постановление АС Дальневосточного округа от 25.12.2017 по делу № А73-5167/2016).

Также существует риск предъявления требований о приведении самовольной постройки к изначальному состоянию или о сносе. Такие требования могут предъявить уполномоченные органы и прокурор, а также иные лица, чьи права нарушает самовольная постройка.

Срок исковой давности по искам о сносе составляет 3 года со дня, когда заинтересованное лицо, права которого нарушает самовольная постройка, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Положения об исковой давности не применяются, если:

Владелец самовольной постройки может признать на нее право в судебном порядке только при соблюдении ряда условий:

Исходя из этого, признать право собственности в данной ситуации будет непросто, потому что:

Суды в основном принимают решения снести (привести в соответствие) объекты, частично находящиеся на чужом земельном участке (Определение Приморского краевого суда от 24.05.2016 по делу № 33-4927/2016).

В такой ситуации вероятность успешного признания права собственности на здание невелика. Покупателю нужно понимать, что такой объект будет крайне проблемным.

Сложные случаи

Здание частично расположено на участке, находящемся в публичной собственности

В этом случае собственник объекта может воспользоваться подп. 9 п. 2 ст. 39.6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и получить права на земельный участок, на котором расположено здание, без торгов. Этот вариант возможен, если объект был возведен на земельных участках законным образом:

если имеются разрешительные документы – разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, и
если на момент строительства лицо имело права на земельные участки, допускающие строительство.

Важно, чтобы права на здание были зарегистрированы в ЕГРН и их никто не оспорил (Кассационное определение ВС РФ от 09.12.2020 № 71-КАД20-3-К3).

Процедура достаточно длительная, описана в ст. 39.14 и ст. 39.15 ЗК РФ.

Не все земельные участки, на которых расположено здание, имеют надлежащий вид разрешенного использования

В этом случае потребуется пройти дополнительные административные процедуры. В решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, должно быть указано на необходимость изменить вид разрешенного использования (подп. 3 п. 10 ст. 39.15 ЗК РФ). Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка будет основанием, чтобы заявитель мог без доверенности обратиться в органы власти с заявлением об изменении вида разрешенного использования.

Далее решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка будет основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ. Собственник здания должен будет подать заявление о предоставлении земельных участков. Затем уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельных участков собственнику или об отказе. В случае положительного решения уполномоченный орган готовит договор аренды или купли-продажи.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
Собственник не дает согласия на переуступку.
Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

голоса

Рейтинг статьи