Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка прав по договору долевого строительства в рамках ФЗ № 214

Все сделки по переуступке права требования по договору долевого участия в зависимости от продавца делятся на два типа:

  • объект принадлежит гражданину;
  • будущая квартира оформлена на юр. лицо.

Если владелец – физическое лицо, то между ним и застройщиком может быть заключен только ДДУ в рамках ФЗ № 214. Предварительный договор долевого участия официально не считается документом, подтверждающим владение объектом, поэтому по такому соглашению передача не возможна.

Если будущий собственник недвижимости – организация, то между ней и строительной компанией могут заключаться различные формы договоренностей;

  • ДДУ;
  • инвестиционное соглашение;
  • контракт взаимозачета.

Как правило, инвестиционное соглашение или контракт взаимозачета заключается между девелопером и подрядчиком. По ним также может проводиться уступка. При этом риски покупателя возрастают.

Это связано со следующими причинами:

  • права подрядчика в отношении конкретной жилплощади определены не четко;
  • иные договора, кроме долевого участия, не подлежат госрегистрации в Росреестре;
  • исполнитель может не выполнить обязательства перед застройщиком, в таком случае его собственность на квартиру будет оспорена.

Важно знать: Из-за отсутствия регистрации в Росреестре недобросовестный подрядчик может провести уступку нескольким гражданам.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Что такое переуступка прав на квартиру

Переуступка прав на квартиру – это передача права на недвижимость до момента оформления права собственности

Это передача прав на объект, находящийся на этапе строительства, на который у продавца нет ещё оформленного права собственности. Такое действие возможно при наличии договора ДДУ с застройщиком. При этом, если последний желает контролировать все действия относительно возводимого им объекта, в ДДУ имеется пункт об его личном участии в подобных сделках. То есть чаще всего переуступка возможна только с его согласия. Кроме этого, на заключение сделки могут влиять и третьи лица, например, банки, если для первоначальной покупки использовались займы, или родственники участников сделки при наличии у них соответствующих прав.

Читать еще:  Бюджетный кредит. Условия предоставления, как получить

Сделка регулируется нормами законодательства (ФЗ-214 о долевом строительстве и ГК РФ) и вполне легальная. Она заключается между физическими / юридическими лицами (дольщиком и покупателем), застройщик не выступает по такому договору продавцом. Договор регистрируется в госреестре.

Заключение сделки по переуступке прав

Заключение сделки по переуступке прав

Подписание договора о смене участника долевого участия производится только с согласия всех трех сторон.

Права и обязанности по ДДУ продавца передаются новому долевому участнику полностью.

При невыплате стоимости недвижимости в полном объеме, внесение оставшихся средств ложится на плечи нового владельца обязательств.

По результатам подписания бумаг, связанных с уступкой обязательств, новоявленный дольщик должен иметь на руках следующие бумаги:

  1. Экземпляр документа, подтверждающего приобретение прав дольщика.
  2. Квитанции или иные бумаги, подтверждающие денежные потоки в рамках долевого строительства.
  3. Заявление с согласием застройщика на передачу прав от дольщика к новому владельцу.
  4. Сведения из ЕГРП (для подтверждения легальности действий застройщика).
  5. Документ заключенный ранее между цедентом и застройщиком (он остается без изменений).
  6. Акт, составленный о факте передачи документации.

Подписанный документ уступки прав, на основании законодательства РФ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.

Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.

Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.

А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.

Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:

Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке

В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
  3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
  4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.
Читать еще:  Взыскание долга по расписке

Нужно получить согласие банка

Уступка права требования для юридических и физических лиц

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПо договору уступки права требования по договору долевого участия, цедент несёт полную ответственность, если переданные права будут признаны противоречащими действующему законодательству РФ. В большей степени, это касается договорных отношений на стадии приобретения недвижимости в процессе строительства.

Важно! Когда действия руководителей юридического лица (застройщика) привели компанию к банкротству, то в данных обстоятельствах вины цедента суд не усмотрит. При длительной задержке строительства сохраняется такой же порядок.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве возможна до того момента, пока стороны не оформят акт приёма – передачи объекта недвижимости. В соответствии с Федеральным законом РФ N 214 заключить договор переуступки становится возможным с даты государственной регистрации ДДУ. Без должной регистрации соглашения о долевом участии в органах Росреестра, все последующие сделки будут считаться недействительными. Таким образом, правовые последствия, которые могут наступить, не будут иметь юридической силы в будущем. По решению суда всё должно будет вернуться в регрессном порядке на первоначальный уровень.

Любой договор переуступки права требования (цессии) также проходит через оформление в Росреестре. Обусловленная цена полностью погашается цедентом (самым первым дольщиком). В ситуации, когда объект недвижимого имущества полностью не оплачен, будет рассчитываться то лицо, которое последним приняло на себя все обязательства и права.

В оформлении должны фигурировать следующие документы:

  • договор на уступаемый объект недвижимости, где присутствует в наличии подпись лица, впервые его заключившего;
  • платежные квитанции, свидетельствующие о полной оплате;
  • сверочная документация по первоначальным расчётам;
  • письменное разрешение от застройщика на совершение сделки.

На практике при заключении цессии, как правило, сохраняется та же форма, которая была в самом первом соглашении. Не будет являться нарушением, если присутствует простой письменный бланк, либо сделка проводится с участием нотариуса.

Читать еще:  Как встать на учет в Центр Занятости

Опасность № 10. Потеря средств

При расторжении ДДУ есть риск невозврата денег в части, превышающей цену договора.

«Надо понимать, что в случае уплаты по договору уступки цены, превышающей цену, указанную в договоре участия в долевом строительстве, при расторжении такого договора новым дольщиком он получит сумму, указанную в ДДУ, а не в договоре уступки. Кроме того, различные неустойки за невыполнение обязательств застройщиком будут рассчитываться исходя из первоначальной цены, указанной в ДДУ», — говорит Олег Островский.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector