Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как избежать проблем при покупке квартиры с участием в сделке несовершеннолетних

Согласно статье 37 ГК РФ, все сделки с имуществом несовершеннолетнего можно заключать только при условии, что было получено разрешение органов опеки и попечительства. В статье 292 ГК РФ прописаны права членов семьи, включая детей.

Прежде всего надо выяснить, каким именно образом ребенок относится к квартире, которую вы хотите купить. Здесь возможны варианты. Например, он просто прописан в ней, он — собственник или у него есть право собственности, которое пока не реализовано.

Ребенок собственником не является, но растет в благополучной семье и органы опеки и попечительства никакого дополнительного контроля за ним не осуществляют. По документам собственники квартиры — это родители. В этом варианте сделка проходит по обычном сценарию, и никаких разрешений от органов опеки не нужно.

Ребенок не является собственником, он проживает в квартире и при этом не имеет родительского попечения, и органы опеки об этом знают. Здесь проведение сделки возможно только при наличии согласия органов опеки. Для получения разрешения на сделку заявление должен подать опекун ребенка. И ему надо будет четко указать новое место жительства ребенка, подтвердив его пакетом документов. Новые условия проживания не должны быть хуже предыдущих.

Ребенок является титульным собственником квартиры, владеющим ей целиком или имеющим долю в праве на нее. В этом случае в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах будет содержаться соответствующая информация, для сделки также нужно получить разрешение органов опеки. Поскольку эти органы защищают интересы ребенка, то родителям нужно будет приобретать ему равноценную собственность взамен продаваемой.

Есть исключение — это переезд ребенка в другой город или страну. В этой ситуации органы опеки дадут согласие на сделку при условии того, что вырученные от продажи квартиры средства будут зачислены на специальный банковский счет ребенка.

По какой-то причине ребенок, который должен был стать собственником, им не стал, то есть имеет место нарушение его прав. Например, это могло произойти в ходе приватизации жилья. Для того, чтобы прописать новорожденного ребенка, по закону у родителей есть 1 месяц и 7 дней. За это время нужно получить свидетельство о рождении и потом в течение недели прописать ребенка по месту жительства матери или отца.

Зарегистрированным с матерью или отцом ребенок должен быть до достижения возраста 14 лет. Если в процессе изучения квартиры для покупки вы видите, что у продавца есть дети, то нужно узнать о том, где они будут в будущем прописаны. Также надо выяснить, когда была приватизирована квартира. Если на момент приватизации в ней был прописан ребенок, то он должен владеть долей. Это надо проверить.

Когда доля малолетнего ребенка в квартире может быть продана?

Процедура продажи квартиры – это непростое мероприятие, однако оно может стать еще сложнее, если собственником доли является несовершеннолетний гражданин. Часто родители ребенка хотят продать жилье, чтобы улучшить условия проживания семьи и в дальнейшем приобрести более просторную квартиру. Иногда продажа недвижимости связана с переездом семьи в другой город или микрорайон, что также предполагает покупку квартиры по новому месту пребывания.

Договор

Каждый из перечисленных случаев позволяет осуществить продажу недвижимости, но при условии, что родители обратятся в службу опеки и попечительства для получения соответствующего разрешения. В Гражданском кодексе РФ прописаны все условия проведения подобной сделки, а также указано, что права ребенка не должны быть ущемлены, иначе сделка признается недействительной.

Если разрешения опеки нет в пакете обязательной документации, то соглашение будет аннулировано через суд, а в отношении каждого нарушителя будут применены соответствующие меры наказания. Таким образом, существует два варианта продажи жилплощади:

  1. Передать в распоряжение ребенка долю в другой квартире и реализовать жилье, где он проживает сейчас.
  2. Оформить разрешение органов опеки, реализовать недвижимость и сразу передать такую же часть в новом жилье.
Читать еще:  Выплаты беременной работающей женщине в 2022 году

Каждый способ имеет свой регламент, который закреплен законом и предполагает предварительную подготовку необходимой документации и соблюдение всех правил.

Может ли ребенок стать продавцом квартиры

— Покупаю квартиру, является несовершеннолетний ребенок. Может ли ребенок стать продавцом квартиры. На что стоит обратить внимание? Какие риски есть у подобных сделок?

Обычно, чтобы купить квартиру в пользу ребенка, родители первоначального продают другое жилье, которое принадлежит несовершеннолетнему.

Как мы уже отмечали, ребенок до 18 лет может быть собственником квартиры. Но что касается продажи недвижимости, то распоряжаться имуществом вплоть до своего совершеннолетия он не вправе.

Чтобы продать квартиру с долями несовершеннолетнего, родителям нужно заручиться согласием со стороны органов опеки и попечительства. Взамен продаваемой квартиры с собственником-ребенком, родители должны купить новое жилье или перевести на счет ребенка деньги за проданную долю.

Продажа квартиры с несовершеннолетними увеличивает сроки заключения сделки с недвижимостью, но в целом для продавца она не несет дополнительных проблем. Тогда как при покупке квартиры у семьи с ребенком у покупателя возникают дополнительные риски, которые нельзя не учитывать.

Показательное дело по оспариванию покупки квартиры у семьи с детьми рассматривал Верховный суд. По нему сделку купли-продажи признали недействительной, так как семья не выполнила предписание органов опеки и не купила ребенку равноценной жилье. Перед этим органы опеки одобрили продажу, но женщина должна была оповестить их о покупке новой квартиры в течение месяца.

С иском обратились органы опеки, которые требовали признать недействительной сделку со ссылкой на ст.168 Гражданского кодекса как противоречащую закону, так как квартиру взамен детям так и не купили. При первом рассмотрении дела суд обязал покупательницу квартиры выселиться, а взамен семья с детьми должна была выплатить ей компенсацию в размере стоимости недвижимости.

Верховный суд при рассмотрении дела признал сделку недействительной по ст.173.1 Гражданского кодекса по причине того, что фактически сделку заключили без согласия органов опеки, так как согласие не было выдано без обеспечения детей другой квартирой.

Таким образом, у покупателей квартиры у семьи с детьми есть риски, что предыдущие владельцы не исполнят предписание органов опеки, не купят им равнозначное жилье и сделку отменят.

Как происходит выделение доли ребенку при продаже квартиры?

Фото 8

Этот вопрос важен, поскольку без определения обязательной доли в квартире или ином жилом помещении, опекунский совет будет против любого отчуждения имущества, кроме случаев, когда собственником всего имущества является несовершеннолетний.

Согласно Гражданского кодекса выделение доли (совместная собственность) бывает двух видов.

  1. Общая долевая, при которой у совладельцев нет своей определенной части, и они пользуются имуществом наравне со всеми, при этом платят за коммунальные услуги в равных частях.
  2. Общая долевая, где у каждого собственника выделена своя часть в натуре. На примере это выглядит так. Трехкомнатная квартира, в которой каждая комната принадлежит мужу, жене и ребенку, и на каждого открыт отдельный лицевой счет. То есть они платят за коммунальные услуги не в равных частях, а каждый за свои квадратные метры. Фактически такое право пользования дает право продать каждому свою комнату.

В случае с несовершеннолетними детьми, Закон требует, чтобы у ребенка была своя выделенная часть (собственность с выделением отдельной доли). Делается это путем изготовления новых технических паспортов на недвижимое имущество (на каждую выделенную долю) и регистрация этого в государственном реестре.

На практике это выглядит следующим образом. Родители обращаются в БТИ или кадастровую службу с заявлением о получении документов на обязательные доли в недвижимом имуществе. После их изготовления, родители проводят регистрацию, и у ребенка появляется обязательная часть в квартире.

Читать еще:  Закон о возврате бракованных ювелирных изделий 2022 года

Доля ребенка при продаже квартиры должна быть выделена в обязательном порядке.

Необходимые документы

Перечень документов в разных городах может отличаться друг от друга, поэтому конкретный список лучше уточнить заранее.

Стандартно от вас потребуется:

  1. Заявление на разрешение о проведении сделки (образец берете в органах опеки).
  2. Согласие детей старше 14 лет на проживание на приобретаемой (при этом органы опеки и попечительства могут потребовать согласие несовершеннолетних с 10 лет).
  3. Выписки с лицевых счетов покупаемого и продаваемого жилья.
  4. Документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, покупаемый и продаваемый.
  5. Справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде).
  6. Справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость квартир на момент обращения (по двум адресам).
  7. Поэтажный план и экспликация (по двум адресам).
  8. Кадастровые паспорта квартир.
  9. Выписки из домовых книг.
  10. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  11. Договор купли продажи (возможно предварительный).
  12. Документы, удостоверяющие личность ребенка и родителей.

На рассмотрение заявления органам опеки и попечительства дается срок в 10 рабочих дней, после чего заявителям в письменном виде выдается разрешение на проведение сделки, либо отказ.

Разрешение органов опеки и попечительства

Продажа жилья не проводится, если не получить нотариального разрешения и одобрения соответствующих органов.

На рассмотрении должны присутствовать оба представителя. Если кто-либо из родителей не смог присутствовать на заседании или не согласен с продажей, рассмотрение дела передается в суд.

Если один из родителей считается без вести пропавшим или лишен родительских прав необходимо предоставить подтверждающие документы.

Если на момент подачи заявления одного из родителей не было в городе, тогда можно предоставить нотариально заверенное заявление.

В каждой стране и регионе свой стандартный пакет документов для получения разрешения. Поэтому прежде чем приступить к процессу сбора справок, желательно, обратится за консультацией в определенные структуры.

Базовый пакет документов:

  • Паспорта представителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт);
  • Документация на продаваемое жилье;
  • Документация о купле новой жилплощади;
  • Документация, подтверждающая, что ребенок получит необходимую жилую площадь (нотариальное обязательство или договор купли-продажи);
  • Заявление;
  • Лицевые счета.

После соблюдения всех правил, органы опеки рассматривают вопрос, определяя условия жизни ребенка и соблюдение его интересов.

Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – документы и порядок действий

24_Как правило, ребенок получает долю в квартире или жилом доме в результате дарения или наследования по закону или завещанию, а также при приватизации родителями жилья, полученного от государства (как вариант, при использовании материнского капитала для покупки жилья). Законодательство Российской Федерации надежно охраняет интересы детей. Лишить ребенка принадлежащего ему имущества или ухудшить условия, в которых он проживает, невозможно ни при каких обстоятельствах.

Что же делать родственникам несовершеннолетнего, перед которыми встал вопрос о продаже квартиры или иного жилья, часть которого принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста? В каких ситуациях закон допускает продажу такого имущества?

Порядок продажи жилья с долей несовершеннолетнего ребенка

Если продажа квартиры является необходимостью (например, в случае расширения имеющейся жилплощади или раздела имущества между бывшими супругами), нужно выполнить следующие действия:

Обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о получении разрешения на продажу имущества. Только здесь можно получить документ, на основании которого заключенная сделка купли-продажи будет считаться действительной.

Разрешение выдают только при условии, что заявитель сможет обосновать свою просьбу документами, подтверждающими, что в случае продажи квартиры права ребенка не будут ущемлены, т.е. стоимость имущества, которым он обладает, не будет уменьшена в случае приобретения иного жилья на его имя.

Таким образом, для получения разрешения необходимо, чтобы ребенку была выделена доля в:

  • новом жилье, приобретаемом вследствие реализации предыдущего;
  • уже имеющемся жилье у родителей или других родственников в том случае, если покупка нового жилья не планируется.
Читать еще:  Возврат страховки по кредиту в "Ренессанс" банке

Стоит обратить внимание на жилищные условия в новой квартире. Если она имеет большую площадь по сравнению с предыдущим жильем, но при этом не является отапливаемой, не имеет водоснабжения и иных коммуникаций, расположена вдали от объектов инфраструктуры (при условии что в предыдущем жилье эти показатели отличались в лучшую сторону), органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу.

Для того чтобы не попасть в ситуацию, при которой вариант обмена уже найден, бумаги готовы и дело только за решением опеки, которая, рассмотрев предоставленные документы, не дает своего разрешения, необходимо осуществить предварительный визит в указанное учреждение.

Получив сведения о том, какие требования предъявляются к приобретаемому жилью в конкретной ситуации, можно подобрать квартиру, руководствуясь данной информацией.

Визит в органы опеки должны нанести оба родителя несовершеннолетнего ребенка. В том случае, если один из супругов отсутствует, необходимо представить его нотариально заверенное согласие на продажу части собственности ребенка. Если родитель является без вести пропавшим, и установить его местонахождение не представляется возможным, необходимо предъявить решение суда о присвоении ему указанного статуса.

23_

Пакет документов, необходимых для представления в органы опеки и попечительства

Для вынесения решения о предоставлении возможности продажи жилья, другим его собственникам необходимо представить следующие документы в государственный орган:

  • заявление;
  • документацию, подтверждающую право собственности ребенка на долю в жилом помещении; на новое жилое помещение;
  • выписки со счетов обеих квартир (как приобретаемой, так и продаваемой), чтобы подтвердить отсутствие обременения жилья неуплаченными налогами, задолженностью по квартплате и иными долговыми обязательствами;
  • свидетельство о рождении ребенка, являющегося собственником доли в жилом помещении.

По итогам рассмотрения указанных документов выдается разрешение на продажу квартиры.

Заключить договор купли-продажи. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и совершить сделку согласно законодательным нормам. Продажа прежнего жилья должна осуществляться одновременно с покупкой нового. После того, как новая квартира переходит в собственность покупателей, ребенка необходимо зарегистрировать по новому адресу.

Уведомить органы опеки и попечительства о совершении сделки. После оформления всех документов, необходимо представить в указанный орган копии заключенных договоров и свидетельство о праве собственности ребенка на долю в жилье, не уступающую по всем характеристикам его предыдущему имуществу.

В каких случаях органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу жилья?

Сотрудники указанного органа со всей тщательностью подходят к изучению жилищных условий ребенка для того, чтобы ни в коей мере не ущемить его права по итогам сделки. Вероятность того, что в выдаче разрешения будет отказано, довольно велика в следующих случаях:

  • если новая квартира приобретается в рассрочку при том, что одновременно реализуются все жилые помещения, имеющиеся у собственника;
  • если помимо договора купли-продажи оформляется договор дарения;
  • если приобретаемая квартира располагается в строящемся доме (т.е. по факту еще не существует);
  • если площадь приобретаемого жилья уступает по площади предыдущей квартире, или жилые условия ухудшаются каким-либо иным образом.

В любом случае, если у органов опеки возникают малейшие сомнения в том, что новые условия будут для ребенка лучшими, нежели прежние, они не дадут своего разрешения на осуществление сделки.

Итак, продать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку непросто, но возможно. Главным условием реализации такой жилплощади является согласование всех шагов с органами опеки и попечительства.

В том случае, если хотя бы один существенный момент будет упущен из виду, в будущем на его основании суд может вынести решение о признании сделки купли-продажи недействительной, что принесет немало проблем всем ее сторонам. Заручившись согласием представителей указанного органа можно смело оформлять соглашение и переселяться в новое, большое и уютное жилье.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector