Biznesivlast.ru

Бизнес и Власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как обеспечить защиту дольщиков при долевом строительстве в 2021 году

Как обеспечить защиту дольщиков при долевом строительстве в 2021 году?

Участие в долевом строительстве зачастую связано с рисками, однако привлекательная цена квартир на стадии строительства делает такой вид сделок наиболее привлекательными для покупателей. Защита дольщиков при долевом строительстве в 2021 году имеет уже достаточное количество действенных механизмов по сравнению в периодом 3-5 летней давности. Какие способы защиты участников долевого строительства предусмотрены действующим законодательством и как минимизировать риски при заключении ДДУ мы расскажем в нашей статье.

Определение понятий

Полноценно понять суть работы Фонда невозможно, не разобравшись с его понятием.

Руководствуясь содержанием закона, публично-правовая компания – это унитарная организация, созданная на основании ФЗ, либо указа Президента России.

Её особенность – некоммерческий характер. Выполняемые функции осуществляются исключительно в интересах странны и российского общества.

Структура фонда защиты прав дольщиков

Она имеет такую структуру:

  1. Генеральный директор. Единоличный представитель исполнительных функций. Его назначение возможно на основании Распоряжения Правительства РФ.
  2. Наблюдательный совет. Орган, осуществляющий управленческую деятельность.
  3. Правление. Коллегиальный орган, на который возлагаются претворение в жизнь принятых решений и принятие мер по обеспечению функционирования.

Что делать обманутому дольщику

Чтобы не попасть в ловушку обмана, следует внимательнее изучать договор, и всю сопутствующую документацию. Но что делать, если вы уже находитесь в незавидном положении? Вот примерный план действий обманутого дольщика:

  1. Обратиться к хорошему юристу для оказания действенной профессиональной помощи.
  2. Написать исковое заявление.
  3. Приложить все необходимые документы, включая ссылку на закон о защите прав потребителей при долевом строительстве.

Должно быть вынесено решение суда, где указано признание застройщика банкротом:

  1. Решение публикуется на сайте «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства».
  2. Нужно иметь банковский счет специального назначения, чтобы производились отчисления взносов. Перечисления совершатся в течение 10 дней.

На что обратить внимание при принятии решения о долевом участии:

  1. Документы с информацией об учредителях строительной организации.
  2. Время создания учредительного совета.
  3. Название компании, дата ее регистрации.
  4. Налоговый номер компании.
  5. Отчеты о работе застройщика за несколько лет, если таковые имеются.

Все это позволяет взглянуть трезвым взглядом на строительную компанию, собрать отзывы и оценить ее репутацию и реальные успехи в своем деле, понять финансовое состояние компании и увидеть риски ее банкротства.

Документы с информацией об учредителях

Новые правила для защиты прав участников долевого строительства

Для повышения гарантий защиты прав участников долевого строительства, средства которых привлекаются при возведении многоквартирных домов и последующей передачи жилых помещений (квартир) и иных объектов недвижимости (машино-мест, коммерческих помещений) в собственность граждан, принят Федеральный закон N 218-ФЗ от 29.07.2017 года.

Главной особенностью данного правового акта является создание компенсационного фонда.

К основным функциям Фонда относится:

Формирование денежных средств на номинальном счете фонда.

Финансирование мероприятий по завершению строительства незавершенных объектов.

Возмещение убытков гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика.

Порядок внесения взносов застройщиками в компенсационный фонд

Компенсационный фонд взаимодействует с органом регистрации прав (Росреестром) для обеспечения контроля за исполнением строительными компаниями (застройщиками) обязанности по уплате взносов.

При обращении за регистрацией договора участия в долевом строительстве Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов).

Перечислить средства, согласно закону, застройщик обязан не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора.

Читать еще:  Как встать на учет в Центр Занятости

Без перечисления денег договор не регистрируется.

В настоящее время сумма отчислений застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Величина взноса может изменяться в соответствии с изменениями законодательства, но не чаще одного раза в год.

Выплаты возмещений гражданам в случае банкротства застройщика

Когда строительная компания признана банкротом, выплата средств возможна, только если застройщиком уплачены взносы в компенсационный фонд по договорам участия в строительстве.

При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:

копию документа, удостоверяющего личность (заверенную у нотариуса);

выписку из реестра кредиторов, содержащую сведения о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Если обращается представитель, к заявлению представляется нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия.

Выплаты осуществляются в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином перечисленных документов.

Сумма, предназначенная для выплаты, будет определяться по стоимости жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации на первичном рынке в период, когда был заключен договор.

Важно отметить, что компенсация возвращается за площадь квартиры не более ста двадцати квадратных метров.

Созданная организация поможет гражданам возместить вложенные средства.

Но нужно понимать, что на выплату компенсаций или продолжение строительства многоквартирного дома (при банкротстве застройщика) за счет средств фонда, можно рассчитывать только по новым объектам строительства, то есть по договорам долевого участия, заключенным после государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», которая проведена 20 октября 2017 года.

Нововведения направлены на то, чтобы рынок новостроек стал безопаснее для дольщиков, но не стоит полагаться исключительно на государство, необходимо самостоятельно предусмотреть все связанные с этим риски. Как это сделать — читайте в следующей статье.

  • Вперед
  • Как снизить риски при покупке квартиры по договору долевого участия

Добавить комментарий

Форма обратной связи

Информация, размещенная на нашем сайте, посвящена правоотношениям, связанным с оформлением имущества: домом, квартирой, земельным участком.

На сегодняшний день (в связи с вступлением в силу закона «О государственной регистрации недвижимости») значительно упрощена учетно-регистрационная процедура Росреестра (органа регистрации прав).

Законодательно данный нормативный акт призван облегчить жизнь простым гражданам.

Но, к сожалению, на практике, при осуществлении сделок с объектами недвижимости (купле-продаже, наследовании, приватизации и т.д.), часто приходится сталкиваться с нарушениями законодательства и неправомерными действиями со стороны соответствующих должностных лиц при оказании государственных услуг.

Ознакомившись с подготовленными материалами, вы сможете отстоять свои права, исключить случаи нарушения закона, и при необходимости, обжаловать действия чиновников в досудебном (административном) порядке.

При возникновении проблемы, решение которой вы не нашли в размещенных материалах, обратитесь с вопросом к специалистам через форму обратной связи на сайте или позвоните по указанным телефонам:

Единый федеральный номер (ежедневно 9.00 — 23.00)

Москва и область (ежедневно 9.00 — 23.00)

Вы получите ответ специалиста, который поможет вам, опираясь на нормы закона, самостоятельно решать даже сложные проблемы.</p

Адвокат по защите участников долевого строительства в Екатеринбурге

Юридическая защита дольщиков со стороны нашего адвоката может включать:

  • консультирование адвокатом ( адвокат по долевому строительству );
  • анализ договора о долевом строительстве;
  • составление претензий к застройщику;
  • иск в суд и представление Ваших интересов в деле со строительной организацией;
  • иная защита прав потребителей в сфере строительства со стороны адвоката.

Наш адвокат проведет защиту прав дольщиков на любом этапе полно и всесторонне, а главное с учетом максимального Вашего интереса в разрешении ситуации.

Читать еще:  Договор аренды автомобиля с ооо на физ лицо

Читайте о работе адвоката по долевому строительству :

Наш адвокат добьется возврата товара продавцу в кротчайший срок

Защита прав дольщиков

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Кто такие обманутые дольщики

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:

  • был заключён именно договор долевого участия;
  • исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
  • у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
  • обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

  • в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
  • дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
  • дом строится на участке, где это не допускается;
  • дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Читать еще:  Как уволить без вести пропавшего сотрудника по тк рф

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
Профессиональная юридическая поддержка по сделкам с недвижимостью — ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector